香港住房制度、房地产市场现状及其启示
香港住房制度、房地产市场现状及其启示*
孟蓼筠郭玉鑫
摘要：本文梳理了香港住房制度的演变历程、框架体系，描述了香港房地产市场的运行情况，建立AＲDL－ECM模型对影响香港房价变动的因素进行了实证分析，并据此，思考内地如何建立房地产调控长效机制，以推动房地产市场制度改革，从而促进房地产市场长远健康地发展。
关键词：香港房地产市场AＲDL－ECM同人是什么
JEL分类号：Ｒ31，L85
DOI:10.19895/jki.fdr.2020.09.003
一、引言
近年来，我国房地产市场迅速发展，部分城市暴露出高房价、高杠杆风险等问题。从香港房地产市场发展的历程可知，人口持续增长背景下，土地供应不足、金融环境宽松，导致香港房价持续大涨，且涨幅居全球前列。由于香港经济对房地产过度依赖，且深陷高房价困境，加之香港模式是内地房地产市场的启蒙，因此，深入研究香港住房制度，对反思内地住房制度、如何解决高房价难题有着较强的现实意义。
已有文献着重对香港房产税收制度及房地产市场泡沫的研究，本文在此基础上进行拓展，较全面地梳理了香港住房制度变迁，深入地分析了房地产市场现状、影响房价变动的主要因素及房地产市场对香港经济社会发展的影响。但限于相关数据的可得性，本文指标选取不够丰富和全面，样本量较小，可能会导致实证结果存在一定偏差。
二、文献综述
目前关于香港房地产运行情况的相关研究主要集中于香港住房制度的研究和香
*孟蓼筠，经济师，人民银行郑州中心支行调查统计处，Email：68648342@qq；郭玉鑫，人民银行郑州中心支行，Email：1142762022@qq。本文仅为作者个人观点，不代表所在单位意见。本文文责自负。
好看的电视剧排行榜
港房价的影响因素探析。一是制度研究方面。郭雨松（2012）梳理了英国侵占香港后建立的土地制度，
包括土地所有权制度、出让制度的具体内容，土地出让金、地租和地税的征收方式及土地出让金的管理方式。骆祖春、赵奉军（2016）和张莹雪（2019）分析了香港房地产财税制度体系。李永刚、靳东升（2017）重点从纳税人、课税对象、计税依据、税率、税收减免和税收征管六个方面比较了我国港澳台房屋保有环节的房地产税制度。二是房价影响因素研究方面。徐佳娜、孙金颖（2010）在长期均衡模型和误差修正模型的基础上，通过构建两阶段测量模型，检验市场信息半强式有效性，认为香港住房长期均衡价格与租金指数、房屋交易量和家庭收入水平是线性相关的。邓菊秋、赵婷（2014）采用时间序列模型实证分析了2000－2011年香港地区房屋持有环节的差饷、物业税和房屋交易环节的利得和印花税对私人住宅价格的影响，发现持有环节的税收对房价影响有限而交易环节税收的影响显著。Tommy Wu、Ken Wong、Michael Cheng（2017）分析了住房供应、住房需求、抵押贷款利率、市场情绪和银行信贷供应五个因素在推动香港房价短期动态变化中的作用，通过向量自回归模型评估出银行信贷供应和住房供应是近20年来短期房价波动的主要驱动因素。韩昱（2017）阐述了香港回归前房地产市场泡沫产生和逐渐破灭的原因，并总结了香港特区政府在治理房地产市场泡沫的主要做法和经验。许芷晴（2018）分析发现高地价政策、倾斜性的法例与决策是香港高房价背后的主要诱因，高房价还导致低收入者陷入住房困境，中产阶级享受福利最少、纳税最多，贫富差距越来越大。王文婧，司瑞雪（2018）从宏观和微观角度分析了房价走势，认为香港地区整体房价已处于高位，上涨空间有限。
三、香港的住房制度及房地产市场现状
（一）香港住房制度框架
一是土地供给制度。在坚持土地公有制的前提下，香港特区政府实行有偿、有期、有条件使用土地的土地供给制度，即所有土地都需要通过公开土地市场转让，具体形式既有垄断控制，又有自由转让。
二是金融制度。香港住房按揭贷款灵活多样，支持多种形式贷款（表1）。香港本地居民购买首套房最低首付40%，但购买资助出售房屋或申请按揭保险，首付可低至5%；地产商与财务公司按揭首付低于20%，并支持首付款按揭。此外，香港还有加按、转按、楼换楼按揭等按揭业务。从价格上看，由于香港实行联系汇率制，香港贷款利率长期处于低位。
三是保障房制度。香港保障房体系以公屋（公租房）为主、以居屋（经济适用
香港住房制度、房地产市场现状及其启示
房）为辅。香港地少人多，为解决低收入体住房问题，香港特区政府采取免费或低价划地、拨出资本与低息贷款等措施支持公屋建设，并成立房委会、房协负责公屋的建设及分配，同时制定相对完善的公屋申请与退出机制。但公屋也因排队时间长、居住条件差而存在一定的局限性。
四是税收制度。香港房地产税收覆盖了房地产的取得、持有和流转环节，主要由三部分构成：土地批租收入，它来自于国有土地使用权的出让收入；土地年租收入，它来自于地租与地税；房产物业税收，
它来自于一般差饷和酒店房租税收。前两者的税收本质来源是一致的，均属于土地资产收益，它们中的大部分属于香港特区政府“基本工程储备基金”的核算内容；第三部分被纳入特区政府公共预算收入中进行核算。各种动物尾巴的作用
（二）香港房地产市场运行情况
1.土地供给经历了“收紧－回升－收紧”三个阶段
土地出让先后经历了“收紧－回升－收紧”三个阶段：2001－2010年，土地供给相对偏紧，年均供给量为1.7万平方米，尤其是2003年供给量降至历史低位（2万平方米）；2011－2016年，随着稳定房地产市场政策的实施，房地产市场价格回升，土地供给也稳中有升，2013年全年土地供给量达历史峰值（38.4万平方米），年均涨幅为34.2%；2017年以来，土地供应又趋于减缓，2018年土地供应面积14.6万平方米，低于长期平均供给量8.0%。
图1香港土地供给量
数据来源：WIND。
2.房屋交易呈放缓态势
房屋按揭贷款2001年以来，香港房屋交易量可分为两个阶段：2001－2010年期间，成交持续升温，在2010年房屋成交量达到历史峰值（13.6万套）；2011年以来，成交量呈现
放缓的趋势，2013年跌至谷底（5.1万套），2014－2019年成交量趋于平稳，每年成交量大约为6万套。
图2香港房屋交易量
数据来源：香港土地注册处。
3.2004年以来房价持续走高
从趋势上看，香港房价波动上升。利用Eviews统计软件，对香港私人住宅售价指数的环比涨幅序列分布形态进行了检验，偏度为－0.25，峰度为3.13，相比正态分布，说明序列数据分布呈左偏、厚尾形态。JB检验的P值为0.66，大于0.05的显著水平，接受原假设，即香港房价有涨有跌，近似服从正态分布。根据波动和涨幅情况，香港房价可分为2000－2003年和2004－2019年两个阶段。第一阶段是房价下跌阶段。受外部压力（亚洲金融风暴、非典疫情）及房屋供应量大增（“八万五建屋计划”）影响，香港房价急速下跌，2003年3季度私人住宅售价指数降至低点59.3，较2000年2季度下跌34.2%。第二阶段是房价上涨阶段。香港房价自2003年触底反弹后，仅在2008年、2015－2016年、2018年出现短暂的小幅回调，16年间私人住宅售价指数累计上涨5.5倍，年均增长12.5%，波动率为35.9%。数据显示，同一时期香港居民家庭年收入中位数仅上涨1.8倍。高房价脱离了居民的实际购买力，使得香港住房自有率从2004年的54.3%下降至2018年的49.2%，同时小面积房屋更受欢迎，40平方米以下私人房屋落成量占私人房屋落成量的比重从8.2%上升到46.9%。
伴随着房价的持续走高，房地产业在香港经济中的地位更加突出：一是房地产及其相关行业占GDP比重逐步上升，尤其是2009年以来，房地产业占GDP比重始终大于10%，房地产及相关行业占GDP比重始终大于20%，2016年达到峰值（26.1%）；二是房地产业是香港特区政府财政收入的重要来源，2010年以来土地出让收入占财政收入的比重一直大于10%，2016年达到峰值（19.1%）。
香港住房制度、房地产市场现状及其启示
图3香港房价分布图
数据来源：香港差饷物业估价署。
4.房租走势相对平稳
与房价相比，香港房租走势相对平稳，上升斜率明显小于房价的斜率。与房价波动相似，租金走势变化分水岭也在2003年，2000－2003年为下跌阶段、2004年以来为上涨阶段。下跌阶段中，2003年3季度租金指数降至历史低点71.9，较2000年2季度下跌26.9%。上涨阶段中，房租波动上涨，受金融危机影响，2009年呈快速回落后反弹的“V”型走势，当前仍处于历史高位。16年间，香港租金指数累计上涨1.8倍，年均涨幅6.5%，明显低于房价增长速度，表明房地产市场存在大量的投机行为。
怎么看电脑配置显卡
图4香港房租走势
数数据来源：香港差饷物业估价署。
5.住宅按揭贷款增速加快
如何检测水质2019年3季度末，香港家庭月收入中位数为2.85万港元，较2003年3季度末上涨90%，年均增长4.1%，远低于同期房价增速，因此，购房者必须通过住宅按揭贷

版权声明：本站内容均来自互联网，仅供演示用，请勿用于商业和其他非法用途。如果侵犯了您的权益请与我们联系QQ:729038198，我们将在24小时内删除。