供暖未达到通常标准(不低于16度)且影响承租企业办公的,出租人承担不利...
供暖未达到通常标准（不低于16度）且影响承租企业
办公的，出租人承担不利后果
内容提示
写字楼租赁中，冬季供暖与夏季空调均是保证写字楼符合办公用途的重要条件。若租赁合同中未明确约定相应的供暖降温标准、检测方式及违约责任，一旦发生争议，承租企业需要承担初步的举证责任，而出租人往往不承认，双方难以和解并最终对簿公堂。承租企业即使赢了官司，也通常弥补不了实际经营损失。
本案就是因供暖标准未约定导致的写字楼租赁合同纠纷，出租人对承租人对供暖不达标的证据予以反驳，并手握北京市供热办答复商业用房供暖的最低温度没有明确规定的有利证据。但最终裁判依据出租人具有保障租赁物符合约定的办公用途，参考国家推荐标准，认定本案供暖标准未达到通常标准（以不低于16度为宜），出租人承担相应的不利后果。
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裁判要旨
写字楼租赁中，双方未约定冬季供暖标准且不能就此达成补充协议的，但实际供暖影响承租企业办公，导致租赁物不符合约定的用途，承租人就供暖不足完成初步举证责任，而出租人未能就此予以反驳的，
裁判认定供暖标准未达到通常标准（以不低于16度为宜），出租人承担相应的不利后果。
案情简介
2022全国乙卷答案2014年3月13日，L公司（乙方）和叶某（甲方）签订《写字楼租赁合同》，约定甲方同意将位于北京市朝阳区的××房屋（以下简称涉案房屋）在设备完好状态下出租给乙方使用。承租区域作为办公用途。其中约定，甲方提供的房屋及各项设备设施不符合约定条件，影响乙方使用的，乙方有权解除本合同。合同签订后，L公司依约向叶某支付了各期租金。
2015年1月，L公司诉至一审法院称，到2014年11月正式供暖后，L公司发现供暖系统不能正常工作，室内温度一直严重偏低，无法达到北京市法定供暖温度标准。经物业公司检测，室内最低温度仅为10度。诉请解除双方之间签订的《写字楼租赁合同》，叶某退还押金及违约金等。
叶某反诉称，L公司出具的测温记录，没有物业公司的正式公章，物业公司也没有供暖室温的检测资质，检测的过程不符合北京市规定的检测流程，检测过程没有第三方在场，没有公证，检测结果完全无法认证。另，叶某向北京市供热办咨询了供暖温度的有关情况，得到的答复是，我国为了保障居民的生活，现在只有住宅的供热温度标准，对于商业用房的最低温度没有明确规定。通常都是物业和热力公司签订供热协议，约定供给整栋大楼的热量值。
一审法院认定涉案房屋确实存在温度不足的情况，在L公司告知叶某之后，叶某并未对此进行及时的修缮，在一定程度上影响了L公
司对涉案房屋的使用。判决合同解除，叶某应当退还L公司押金，并支付L公司违约金。叶某不服提起上诉，二审法院判决驳回上诉，维持原判。
裁判要点
初一开学周记500字两审法院裁判认定涉案房屋供暖温度未达到标准的原因在于：
1．出租人应保证租赁物符合约定用途。
本案属于写字楼租赁，虽然合同中未约定涉案房屋采暖季的供暖温度标准，但却约定了房屋的办公用途，且在出租人提供的房屋及各项设备设施不符合约定条件，影响承租人使用的，承租人有权解除本合同。供暖不足，影响承租公司办公及使用，承租公司取得约定解除权。
2．供暖标准未约定的按照通常标准确定。
本案中，供暖标准的依据，法院并未在判决书中释明。一审法院认为，根据L公司证据，可以认定涉案房屋确实存在温度不足的情况，以供暖影响承租企业正常的办公用途有违其签订写字楼租赁合同目
的为判断标准。二审法院依法认定供暖温度应达到通常标准，以不低于16度为宜。依据的具体法律，并不清楚。且叶某向北京市供热办
咨询了供暖温度的有关情况，其答复为我国为了保障居民的生活，现在只有住宅的供热温度标准，对于商业用房的最低温度没有明确规定。
根据笔者分析，该供暖标准应为《室内空气质量标准》
（GB/T188883-2002），其中规定冬季采暖标准值为“16—24℃”，因此二审法院认定供暖标准以不低于16度为宜。
另从《中华人民共和国合同法》解释规则（第六十一条及第六十二条）可知，合同无约定，可以补充约定；未补充的，则可按照交易习惯；仍未确定的，其中，质量要求约定不明的，可以参照国家、行业标准。
本案中，供暖标准及温度确实是写字楼符合租赁用途所必需，性质上可参照房屋的质量要求，参照国家标准确定。
中国第一次参加奥运会是哪一年3．承租企业尽到了证明责任。
承租企业曾通过发信息等方式与出租人一方沟通温度过低的问题，后又通过物业公司对室内温度进行了测试，故已尽到了通知义务和基本的举证责任。出租人对承租企业提交的证据有异议，但未提出相反的证据予以反驳，亦未采取相应的维修或修缮措施以改善供暖温度不高的情况，故法院认定承租企业尽到了供暖不达标的证明责任，本案由出租人承担相应的不利后果。
实务经验总结
侠盗猎车4自由城前事不忘，后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：1．写字楼租赁中，供暖是承租企业冬季符合办公条件的重要因素。故供暖标准、检测方式及违约责任最好在租赁合同中明确约定，避免未来发生争议。
2．发生纠纷后，对于供暖标准等未约定事项双方产生争议的，
建议咨询律师，确定策略，妥善举证质证，避免本案中，出租人重点放在反驳对方证据，而未积极搜集主张于己有利证据，忽视了该特殊争议事项的证明责任，导致败诉的结果。
供暖温度标准是多少
法院判决
本院认为，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。出租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。涉案房屋规划用途为商业，L公司与叶某
在《写字楼租赁合同》中亦约定用途为办公，但双方未约定涉案房屋采暖季的供暖温度标准，故本院依法认定供暖温度应达到通常标准，以不低于16度为宜。本案中，承租人L公司曾通过发信息等方式与
出租人一方沟通温度过低的问题，后又通过物业公司对室内温度进行了测试，故L公司已尽到了通知义务和基本的举证责任。叶某一方对L公司提交的证据有异议，但未提出相反的证据予以反驳，亦未采取相应的维修或修缮措施以改善供暖温度不高的情况，故对涉案房屋供暖温度未达到通常标准这一事实，本院予以确认。
基于此，L公司要求解除合同，退还押金、支付违约金并赔偿相关损失，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。一审法院根据L 公司装修和电费支出、履约情况等事实酌情确定的损失数额并无不当，本院予以确认。
相关法律规定

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