房地产公司如何合理避税and房地产公司如何合理避税
房地产公司如何合理避税and房地产公司如何合理避税
房地产企业如何做税收筹划？
针对房地产企业而言，传统的税收筹划集中在土地增值税上，土地增值税筹划的总体思路是，降低增值额进而降低增值率，以达到少交甚至不交土地增值税的目的。
土地增值税的筹划方法主要有一下几种：
（1）利用临界点的我作文
从纳税筹划的角度考虑，企业可选择适当的开发方案，避免因增值率稍高于起征点而造成税负的增加。企业也可以利用土地增值税的临界点进行筹划，避免出现适用更高一级税率的情况。
中国的父亲节是哪一天（2）收入分散
对于包含装修和相关设备的房屋，可以考虑将合同分两次签订。
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（3）选择适当的利息扣除方法
房地产企业贷款利息扣除的限额分为两种情况，一种是在商业银行同类同期贷款利率的限度内据实扣除，另一种是按税法规定的房地产开发成本的10%以内扣除。陪你去看流星雨落在这地球上
企业如何合理避税（4）代收费用并入房价
这些费用一般先由房地产企业收取，后由房地产企业还会因此而有结余。对于代收费用有两种处理方法，第一种是将代收费用计入房价中向购买方一并收取；第二种是在房价之外单独收取。
（5)增加扣除项目金额
（6）费用转移、加大开发成本
（7）成本核算对象筹划
房地产公司在同时开发多处房地产时，可以分别核算，也可以合并核算，两种方式所缴纳的税额是不同的，这就为企业选择核算方式提供了税收筹划空间。一般来讲，合并核算的税收利益大一些，但也存在分别核算更有利的情况。
（8）利用合作建房
按照税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。
（9）利用代建房
（10）在合法的前提下延后土地增值税清算时间
首先问题涉及比较广泛经营公司涉及到增值税、企业所得税、人员工资个税和股东分红税，我来为您列举一一解答：
增值税、所得税：
增值税、所得税高的解决方案有两种，一：在税收洼地设立独立核算的分公司，所有税正常交交完可以有返还增值税，企业所得税地方留存部分25%-70%。二：配套与主公司经营范围相匹配的一般纳税人个人独资企业分流部分业务，让个人独资承担部分利润去交税，个人独资的税点一般在3个点左右（一般纳税人增值税可以全额抵扣，在税收洼地注册的个人独资增值税可以返还地方留存25%-70%）
人员个税：
员工本来是与公司属于雇佣关系，比如公司花十万每月雇佣了人来为公司提供项服务，现转变雇佣关系为合作关系，让员工成立工作室和公司签立合同把工资以合作费形式公对公打款，比员工直接缴纳七级累进肯定是要节省不少的，在税收洼地成立的工作室增值税同样可以享受增值税返还
股东分红：
一：通过总部经济招商在税收洼地注册有限合伙企业，让有限合伙企业成为股东，20%分红税照常交，但是交完税后会有地方财政返还税款地方留存部分25%-70%（视园区而定）
假设有限合伙是股东分红税缴税100w（股东分红税20%）正常各地方上缴之后就没有了，但是你的有限合伙注册地是在税收洼地园区就可以返还10w-28w（所得税国家是四六开，国家要拿走百分之六十，地方留存部分为百分之四十100w*40%*返比例）
二：注册配套主公司经营范围相符的个人独资企业，通过业务分流让个人独资承担主公司部分利润去交税（业务分流的意思是我本公司接了一个项目，主公司下面的个人独资为主
公司提供了项服务，该项合作的合作款为XXXw），可以避免部分利润交股东分红税，个独核定征收承担部分税率一般控制3%-5%具体需要根据公司综合情况进行计算。
举例：以服务业小规模一年500万为例
增值税：500W/1.03*3%=145631.06
附加税：145631.06*6%=8737.86
所得税：500W/1.03*10%*35%-65500=104402.91
综合税率：5.18%
举例：一般纳税人500万为例
一般纳税人：增值税：500w/1.06*6%=283018.87
附加税：283018.87*6%=16981.13
电影喜剧
所得税：500w/1.06*10%*35%-65500=99594.34
综合税率：7.9%（一般纳税人增值税全额抵扣后税率1.9%）
房地产是高负债率产业，很多公司的负债率在80%以上甚至90%以上，房地产企业用最少的自有资金启动开发项目。这种高杠杆的特点是开发者必须有很强的融资能力。否则，资金链将面临断裂的危险。
开发到现在的20多年里，房地产市场销售暴涨，快速销售回款和丰富的融资渠道使房地产行业能够一直跳在高杠杆的刀尖上，除了极少数激进的房地产企业资金链断裂，大部分房地产企业基本上赚了很多钱。但是随着政府严管，加上银行融资的严管，房地产行业迎来最大的历史转折点。
从现金流来看目前房地产企业受到双重打击。
第一，销售回款越来越慢。今年上半年房地产销售面积一直呈负增长趋势。销售额尚未进入负增长区间，但增速也从去年两位数增长降至5.6%。如果销售额不能逆转颓势，销售额的负增长也只是时间问题。在过去销售额旺盛的情况下，开发人员可以快速滚动开发，充分利用杠杆资金，但如果销售回款变慢，房地产的资金就不能尽快收回，这将对房开企业的运营方式造成很大的打击。造成很大的资金风险
怎样才能保证房开企业的资金不会断裂？
大型房地产开发企业在大环境下生存有什么妙计吗？
大型房地产开发有限公司可以参考以下两种情况模式：
第一，主要公司承包整个项目建设及建造。
房开企业一般拥有自己的建设公司，将自己建设公司的材料供应及设备服务分成两个子公司独立计算，将这两个部分的业务外包给子公司，将子公司注册在税收洼地并申请高额的税收奖励返还扶持，业务产生的增值税、企业所得税都可以得到地方的高额税收奖励返还扶持，欠缺的成本发票可以通过在税收洼地成立多个个人独资企业的方式，解决成本发票欠缺的问题
举例说明：
建设有限公司业务范围：建筑工程、建材砂石销售(税率13%)，业务体量大，但是进项发票不够，成本发票大量欠缺，具体的操作方法是通过业务拆分，拆分成两家有限公司。
该建设公司分别在两个税收洼地设立两家有限公司
一家做建筑工程，一家做建材贸易，以及建筑设备的租赁业务
我们假设两家公司增值税一年纳税1000万，企业所得税纳税1000万
通过税收洼地的高额税收奖励，可以分别返还给两家公司
增值税：1000万*50%*90%=450万
企业所得税：1000万*40%*90%=360万

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