营改增对二手房交易的税费影响
营改增对二手房交易的税费影响
 
  个人二手住房交易原营业税政策
  《财政部 国家税务总局 关于调整个人住房转让营业税政策的通知 》财税〔2015〕39号
  个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
  《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部 交行跨行转账手续费关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的
通知》财税〔2016〕23号
  个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。
  北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施本通知第一条第二项契税优惠政策及第二条营业税优惠政策，上述城市个人住房转让营业税政策仍按照《财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2015〕39号）执行
  个人二手住房交易“营改增”后增值税政策
  《财政部 国家税务总局 关于全面推开营业税改征增值税试点的通知 》财税〔2016〕36号
  个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含幸福网名2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。
  其他地区
房屋性质
购买年限
征收率
销售额
住房
不足2二手房 个人所得税年
5%
收入全额
2年以上（含2年）
免征
—
取得的（不含自建）不动产（不含住房）
—
5%
全部价款和价外费用－购置原价或者取得不动产时的作价
  个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。
  北上广深
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房屋性质
购买年限
征收率
销售额
住房
不足2年
5%
收入全额
非普通住房
2年以上（含2年）
5%
销售收入－购买住房价款
普通住房
免征
——
取得的（不含自建）不动产（不含住房）
——
5%
全部价款和价外费用－购置原价或者取得不动产时的作价
  不满两年全额征，达到两年看类型。
  普通住房全免征，若非普通看哪城。空间说说大全
  北上广深差额征，其他地区则免征。
  普通与非普通住房的界定
  国办发[2005]26号 国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知
  享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
阡陌怎么读  各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。
  多地执行144平方米以下。
  容积率是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。
 
  对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过4，多层住宅应不超过1.5，绿地率应不低于40%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。
  ★营业税为价内税，增值税为价外税，二者计算方法不同。
 
  【例1】王某销售一套购买不足两年的住房（不论是普通还是非普通，不论坐落于何处），取得价款210万元，该房原购入价100万元。
  原营业税应纳税额＝210×5%＝10.5（万元）
  现增值税应纳税额＝210÷（1＋5%）×5%＝10（万元）
  节税0.5万元
  【例2】王某销售一套购买超过两年的普通住房（不论坐落于何处），取得价款210万元，该房原购入价100万元。
  原营业税应纳税额＝0
  现增值税应纳税额＝0
  【例3】王某销售一套购买超过两年的非普通住房（坐落于北、上、广、深），取得价款630万元，该房原购入价315万元。
  原营业税应纳税额＝（630－315）×5%
          ＝15.75（万元）
  现增值税应纳税额＝（630－315）÷（1＋5%）×5%＝15（万元）
  节税0.75万元！
  【例4】王某销售一套购买超过两年的非普通住房（坐落于北、上、广、深之外），取得价款500万元，该房原购入价400万元。
  原营业税应纳税额＝0
  现增值税应纳税额＝0
  个人二手房其他营改增政策规定
  1.个体工商户销售购买的住房，应按照规定征免增值税。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
 
  2.其他个人销售其取得（不含自建）的不动产
  （不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
  3.免征增值税情况
  （1）涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权。
 
 
  （2）个人销售自建自用住房。
 
  个人二手房交易其他税收政策分析
  一、个人所得税（北京）
  （1）能核实房屋原值
  应纳税额＝（出售价－房屋原值－转让过程中交纳的税金－合理费用）× 20%
  公式中的 “合理费用” 包括对房屋的装修费、住房贷款利息、手续费、公证费等相关费用。
  （2）不能核实原值的，个税以本次房屋交易价格按核定征收率1%计算。
  《北京市地方税务局 北京市住房和城乡建设委员会关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告》
  核定征收方式：应纳个人所得税＝计税价格×1%（或1.5%、3%），个人住房转让个人所得税核定征收率标准为：普通住房1%，非普通住房或非住宅类房产为1.5%，拍卖房产为3%。
  如果按不含税价计算，核定征收方式个税税负应有所降低。
  4.类房源房屋原值如下：
 
  （3）对于个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一住宅，免征个人所得税。
  “自用5年以上”，是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。个人购买的除按国家房改政策购买的公有住房以外的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。
  “家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。
  二、契税
  对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）。
 
  对个人购买家庭第二套改善性住房：
 
  家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。
  北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施第二项契税优惠政策。
  其他情形为3%－4%。
  三、土地增值税
  对个人销售住房暂免征收土地增值税。
  四、印花税
  对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
  房产证按照“权利、许可证照”税目贴花5元。
  五、城市维护建设税和教育费附加
  营改增对上述税种影响
  由于增值税属于价外税，在计税时价格中不包含增值税税额，所以因房屋交易涉及的个人所得税和契税是否在计税价格上与营改增前不同，虽尚未明确，但按计税原理而言应该是不同的。
  比如销售一套购买不足两年的住房取得收入210万元，该房屋购入时支付的价款和相关税费为105万元，不考虑其他合理费用。
  销售方“营改增”前应缴纳个人所得税税额
  ＝（210－105－210×5.6%）×20%＝18.65（万元）
  “营改增”后应缴纳个人所得税税额
  ＝[210÷（1＋5%）－105－ 210÷（1＋5%）×5%×12%]×20%＝18.76（万元）
  增值税作为价外税，虽然会使计税价格降低，但缴纳的增值税同样不得扣除，可能会使收益变大，增加个税负担。但如果核定计税，且价格中不包含增值税，则负担降低。
  销售方城建税和教育费附加
  “营改增”前＝210×5%×12%＝1.26（万元）
  “营改增”后＝210÷（1＋5%）×5%×12%
        ＝1.2（万元）
  购买方缴纳契税的计税依据则由210万元变为200万元[210/（1＋5%）]
  未明确：
  个人以房屋投资是否视同销售，还是延续营业税政策，不予征税。
 
  出租房屋税收政策
  “营改增”政策
  其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。
  个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

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