第35卷第3期2021年3月
北京测绘
BeijingSurveyingand Mapping
Vol.35No.3
March2021
引文格式：吴成燕，张季一，于金羽，等.二三维一体化不动产登记电子证照系统的建设北京测绘，2021,35(3)：331-334
DOI：10.19580/jki.1007-3000.2021.03.010
二三维一体化不动产登记电子证照系统的建设
吴成燕1张季一2于金羽1史志凤1徐子乔1
(1.新沂市自然资源和规划局，江苏徐州221400； 2.南通大学地理科学学院，江苏南通226007)
［摘要］传统以纸质证书为主的不动产登记模式不利于不动产登记数据的跨部门共享和使用，亟须推动不动产登记从纸质登记模式向电子证照登记模式转变。在自然资源部开展不动产登记电子证照试点建设的背景下，本文研究了县级三维不动产登记电子证照系统建设方案和关键技术，并以江苏省新沂市三维不动产电子证照试点建设为例，探索二三维一体化不动产电子证照系统在县级不动产登记业务中的应用模式。
［关键词］电子证照；不动产登记；三维不动产建模
［中图分类号］P208［文献标识码］A 0引言
电子证照作为具有法律效力和行政效力的
专业性、凭证类电子文件，日益成为市场主体和
公民活动办事的主要电子凭证，是支撑各级政府
深度推行网络化审批的必要构件，是解决不动产
登记“办证难”“伪证”等问题的重要手段。
通过颁发不动产登记电子证照，使得众和企业
在取得不动产登记电子证照后办理公安户籍管
理、居民子女入学、工商注册登记、交税纳税、不
动产抵押等事项时，可直接出示电子证照，或由
相关部门通过数据共享平台提取相关证照信息
进行认证审核，实现联网通办，对方便众和企
业办事、改善营商环境、提高政府服务水平和治
理能力具有重要意义［1］o
传统的纸质证书在使用时，在登记管理部
门对证书的存放、管理、制证、发放等方面都需
要付出相当的人力成本和管理成本。如空白纸
质证书的采购与存放，使用证书时的申领与发
放，还有损坏或打印错误的证书的作废等。同
时权利人在领证、使用等方面，还要付出一定的
时间成本和经济成本，如办理业务时要求提交的［文章编号］1007-3000(2021)03-0331-04
证书复印件，领取纸质证书需要前往登记部门的
窗口等，电子证照的应用可以有效地解决上述
问题。
现行的不动产登记基础是以地表权利为核
心，在不动产权利登记形式上主要以二维为基
础，不能把同一宗地上的分属于不同权利主体的
空中、地表和地下权利有效体现出来。在此基础
上建立的不动产登记电子证照，对不动产实体单
元的展示与应用皆停留在二维阶段［4］。二三维
一体化电子证照的应用实践，是对原有不动产登
记电子证照应用的升级与发展。
二三维一体化电子证照解决了传统纸质证
照与二维电子证照图形数据呈现不够直观、所呈
现不动产单元信息不够丰富、立体空间缺失的问
题。二三维一体化电子证照，在原有二维图形的
基础上，增加了从宗地到自然幢、逻辑幢，再到
层、户、室的多层次结构的产权空间的生成、管理
计算机操作知识与应用。使得不动产单元信息的展示更加直观
自然，更贴近现实场景中用户的使用习惯，提高
了众、企业等广大电子证照使用者的用户体
验，指出了不动产登记与不动产登记电子证照下
一步的发展方向。
［收稿日期］2020-07-01
［基金项目］江苏省国土资源科技项目(2018055)
［作者简介］吴成燕(1983—)，女，江苏淮安人，硕士，工程师，从事测绘与地理信息工作。
E-mail：290734321@qq
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北京测绘第35 卷 第3 期
1系统建设总体框架
新沂三维不动产登记电子证照软件系统由
三维不动产数据生产子系统、三维不动产数据管 理子系统、三维不动产电子证照系统、三维不动 产数据可视化系统等多个系统模块构成。涉及 自然资源业务网、电子政务外网、互联网等不同 网络类型，其中自然资源业务网内还包含徐州市
自然资源和规划局内网和新沂市自然资源和规 划局内网两个子网段。具体系统整体结构如图1
所示。
针对不同的网络环境和应用需求，不动产数
据信息有所区别：在自然资源专网中不动产数据 最为丰富，主要包括建筑小区及建筑单体的CAD 数据、宗地二三维数据、产权二三维数据、纹理数
据、专题图件等；对于政务外网及互联网，主要是 提供可以公开的不动产三维数据，如小区的三维 宗地数据、表面三维模型等。对于产权三维数
据，用户必须通过身份认证后，才可以查询自己
拥有的不动产三维模型。
2关键技术
2.1不动产登记电子证照规范
为确保不动产登记电子证照的规范性，在满
足国家电子证照标准的基础上，不动产登记电子 证照的版式基于纸质证书设计，将纸质不动产权 证书上的主要内容集中到电子证书的一页。添
加二维码设计，二维码内容包括不动产登记电子 证照的证照标识和不动产单元号，通过扫码后,
首先通过不动产电子证照标识验证电子证照真
伪，验证通过后利用二维码中包含的不动产单元 号关联查询对应的不动产权籍信息，实现二三维 图件数据的展示及产权抵押、查封等信息的查询
与电子证照制证。
2. 2三维不动产数据的自动化建模
三维不动产信息的丰富程度和更新周期主 要取决不动产数据来源和建模技术。从建模数
据来源上说，目前常见的建模方法主要有人工建
图1
三维不动产软件系统总体架构图
第35 卷 第3 期吴成燕，张季一，于金羽，等.二三维一体化不动产登记电子证照系统的建设333
模、基于现代测绘技术的建模、基于房产数据的 建模、基于建筑施工图建模等方法［57。人工建
模方法工作量大，成本高，周期长；现代测绘技术 如基于倾斜摄影的建模方法，更适合建筑物表面 的快速建模，无法获取不动产内部结构信息；房 产测绘数据主要关注分层分户信息和宗地信息,
缺少墙体、门窗、管线等对象的详细信息；建筑施 工图的房屋信息全面，获取成本低，获取途径简 便快捷，数据更新及时，三维建模速度快，但是建 好的三维建筑模型缺乏不动产信息。在本试点 工作中，采用基于建筑CAD 数据的房地一体化
三维不动产建模方法(图2)，利用建筑施工图数 据，兼顾已有的二维地籍数据，采用人工智能方 法快速构建房地产三维地理实体和权籍实体，打
通三维建筑模型到三维不动产模型构建的信息 鸿沟，可实现大范围、低成本、快速化、更新及时 的三维不动产数据生产，为不动产登记电子证照 系统提供丰富详细的信息。
该方法首先对图纸进行标准化检查和处理, 然后对地理实体进行解析、识别、提取与建模；再 根据不动产知识规则库，对建筑物权籍信息进行 计算，从而实现三维不动产模型的生成。通过对
建筑空间关系的分析提取，使用建筑空间扩张算 法，实现小区、幢、层、户等多层次的产权空间构
建民10］。该建模成果可以与多种主流三维工业标 准实现对接，满足各种业务应用需求。
2.3三维不动产数据的组织
三维不动产数据 主 要 分 为 三 类 数 据 : 一 是 三 维地形数据，主要是数字高程模型、倾斜摄影数
据以及由建筑总平面图生成的三维小区数据；二
是三维不动产数据，由建筑施工图生成的三维不 动产单体 数 据 , 三 是 三 维 地 籍 数 据 , 主 要 是 三 维
宗地数据 等 。 结 合 三 维 不 动 产 数 据 的 建 模 方 法藏的拼音
和不动产登记业务的需求特点，本项目主要采用
城市级-小区级-幢-层-户的方式对数据进行组织 管理，实现数据的快速查浏览［11］。
2.4三维不动产数据可视化
三维不动产数据可视化子系统是运行在多 个网络环境下的浏览器端三维可视化系统。该
系统负责根据使用者权限查询和浏览建筑小区、
建筑单体和产权的三维模型。
建筑小区的外表面三维模型在自然资源专 网、政务网和互联网中都可以任意浏览，但建筑 物的产权信息则受到权限的控制：
(1) 在自然资源专网时，授权用户可以根据 不动产单元号查询相应的不动产三维模型，同时 可以查询到相关联的不动产业务数据；
(2) 在电子政务外网时，授权用户可以根据 不动产单元号查询相应的不动产三维模型；
(3) 在互联网时，用户必须通过身份认证后, 才可以查询自己拥有的不动产三维模型。
3应用案例
二三维一体化不动产电子证照系统建设和 应用，可以为不动产权利人使用不动产权证书办
理各类业务提供更多的便利，不仅可以简化办事
程序，缩短办事时间，降低政务服务的人力成本 与时间成本，还能有效降低与防范各类风险。本 文以新沂市不动产登记业务作为试点，对本文提出 的三维不动产电子证照系统建设思路和关键技术 进行了案例分析与验证。本案例以ArcGIS10.7平 台为基础，建设了新沂市三维不动产数据管理系
统，实现不动产三维数据的管理，并且向不动产 登记电子证照系统提供不动产三维数据服务。 同时开发了三维不动产数据浏览系统，根据不同
网络环境和权限实现不动产三维数据浏览、查询
图2
三维不动产数据自动化建模技术路线图
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北京测绘第35 卷 第3 期
和分析，如图3、图4所示。
项目三维图
徽％1%烷
X 电子证照
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图3手机端小区三维不动产
图4手机端楼层三维不动产
4 结束语
本文研究了二三维一体化不动产电子证照 系统建设总体框架和关键技术，提出了具体的解
决方案，并以新沂市不动产登记业务为例，对本
文提出的技术路线和解决方案进行了案例验证, 结果表明，不动产电子证照系统建设可以解决当
前以纸质不动产登记模式中存在的诸多问题，有
利于提高不动产登记数据的使用效率和应用范 围。在实际应用中，大量三维不动产数据地图服
务的发布和调用对系统运行条件提出了较高的 要求，下一步将针对海量三维数据服务的管理和 调用方面做进一步研究，促进二三维一体化不动 产电子证照系统的普及和推广。
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The Construction of the Two-dimensional and Three-dimensional Integrated Real Estate Registration Electronic License System
WU Chengyan 1, ZHANG Jiyi 2, YU Jinyu 1, SHI Zhifeng 1, XU Ziqiao 1
(1. Xinyi Natural Resources and Planning Bureau , Xuzhou Jiangsu 221400, China ；
2 . School of Geography , Nantong University , Nantong Jiangsu 226007, China )
Abstract : The traditional real estate registration mode based on paper certificates is not conducive to real estate
registration data sharing and using between different departments,so it is urgent to promote
the transformation of real estate registration from paper registration mode to electronic license registration mode. Under the background of the Natural Resources Ministry launching the pilot project of real estate registration electronic license , in this paper , it was studied the construction scheme and key technologies of two-dimensional and three-dimensional integrated real estate registration electronic license system at county--evel.
Keywords : electronic license ； real estate registration ； three-dimensional real estate
modeling
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