第七章 不动产登记制度与政策
第七章　不动产登记制度与政策
第一节　不动产登记概述
  一、不动产登记的概念和范围
  （一）不动产登记概念
  不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。
  不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
  （二）不动产登记范围
  不动产物权包括所有权、用益物权和担保物权。
  不动产登记的范围是：
  1.集体土地所有权；
  2.房屋等建筑物、构筑物所有权；
  3.森林、林木所有权；
  4.耕地、林地、草地等土地承包经营权；
  5.建设用地使用权；
  6.宅基地使用权；
  7.海域使用权；
  8.地役权；
  9.抵押权
  二、不动产登记的基本规定
  （一）不动产登记载体
  不动产登记的载体有不动产登记簿、不动产权证书和不动产登记证明。
  1.不动产登记簿是不动产物权归属和内容的根据；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应予登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
  不动产登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。
  不动产登记簿由不动产登记机构指定专人负责管理、永久保存。
  2.不动产权证书和不动产登记证明是不动产登记机构颁发给权利人或登记申请人作为其享有权利或已办理登记的凭证，是不动产登记簿所记载内容的外在表现形式。
  不动产权证书和不动产登记证明记载的事项，应当与不动产登记簿一致；如记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
  （二）不动产物权生效时间
  1.法定生效，即根据法律规定物权生效。
  2.基于法律行为的物权生效时间为，自记载于不动产登记簿生效，如房屋买卖、房地产抵押。
  当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，未办理物权登记的，不影响合同效力。
  3.基于事实行为发生的物权变动，只要事实行为发生，不经登记，物权变动也发生效力：
  （1）因法院、仲裁委员会的法律文书或者政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者政府的征收决定等生效时发生效力。
  （2）因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
  （3）因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
  （三）不动产登记信息查询
  规定权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料。
  “权利人”，如房屋的所有权人、房屋的抵押权人、地役权人、建设用地使用权人等。权利人可以自己，也可以委托他人查询、复制登记资料。
  “利害关系人”，包括交易的当事人，也包括与登记权利人发生其他法律纠纷的人。
第二节　不动产登记类型和程序
  一、不动产登记的类型空调清洗方法
  （一）按照登记的效力分类
  1.本登记。本登记是对不动产物权的设立、变更、转让以及消灭等法律事实进行的登记，具有终局、确定的效力，本登记包括：
  （1）首次登记，指不动产所有权的第一次登记，包括土地所有权的第一次登记和房屋所有权的第一次登记。
  由于土地的国家所有权可以不办理登记，土地的初始登记仅指集体土地所有权的初始登记。
  （2）转移登记，是指不动产物权转移时进行的登记。
  转移登记仅适用于土地使用权、房屋所有权及抵押权等其他物权发生转移的情形，不适用于土地所有权。
  （3）变更登记，是指不动产物权归属的主体不变，而只是物权的内容、客体等发生变化时所为的登记。如不动产的面积发生变化、权利人名称发生变化时，应申请变更登记。
  （4）注销登记，是指因法定或约定之原因使已登记的不动产物权归于消灭或因自然的、人为的原因使不动产本身灭失时进行的一种登记。如抵押权已实现，应申请抵押权注销等。
  （5）更正登记和异议登记
  更正登记是对原登记权利的涂销，同时对真正权利进行登记。
  异议登记是将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿中记载的权利所提出的异议计入登记簿中，其法律效力是使登记簿所记载权利失去推定的效力不用360用什么。
  《物权法》规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更
正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
  不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
  （6）查封登记
  查封登记，是指不动产登记机构按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书，配合人民法院对指定不动产在不动产登记簿上予以注记，以限制权利人处分被查封的不动产的行为。
  被查封、预查封的房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。
  2.预登记。是指在本登记之前2022年小年是哪一天进行的登记，其不具有终局、确定的效力，主要目的在于保护权利人的合法权益。
  如预告商品房预告登记。当事人签订买卖房屋协议，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
  预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
  预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
  （二）按照登记的物权分类
  1.不动产所有权登记——指不动产登记机构依法将不动产所有权及相关事项在不动产登记簿上予以记载的行为。
  如发生房屋买卖、互换、赠与、继承、受遗赠、以房屋出资入股，导致房屋所有权发生转移的；当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记。
  所有权是对物独占的支配权，其权能包括占有、使用、收益和处分。
  2.不动产他项权利登记——指不动产登记机构依法将他项权利及相关事项在不动产登记簿
苹果手机充电提示音上予以记载的行为。
  不动产他项权利包括用益物权和担保物权。
  （1）不动产用益物权
  根据《物权法》，不动产用益物权包括：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。
  （2）不动产担保物权
  根据《物权法》，不动产担保物权为抵押权。抵押权又分为一般抵押和最高额抵押。
  ①一般抵押权登记——包括抵押权设立登记、变更登记、转移登记和注销登记。
  对符合规定条件的，不动产登记机构应当将抵押当事人、债务人的名称（姓名）、被担保债权数额和登记时间记载于房屋登记簿。如何文件加密
  ②最高额抵押权登记——包括设立登记、变更登记、转移登记和注销登记，以及最高额抵押权确定登记。
  最高额抵押权担保的债权确定前，债权人转让部分债权的，除当事人另有约定外，不动产登记机构不得办理最高额抵押权转移登记。
  经依法登记的最高额抵押权担保的债权确定，予以登记的，不动产登记机构应当将最高额抵押权担保的债权已经确定的事实记载于不动产登记簿。
  《物权法》还将在建工程抵押纳入抵押权登记的范畴。在建工程抵押权登记包括什么是抄送首次登记、变更登记、转移登记和注销登记。
  在建工程竣工并经房屋所有权首次登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。
  二、不动产登记机构
  （一）不动产登记机构设置
  国土资源部负责指导、监督全国不动产登记工作。
  不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民
政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。
  跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。
  （二）不动产登记机构职责
  （1）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；
  （2）就有关登记事项询问申请人；
  （3）如实、及时登记有关事项；
  （4）法律、行政法规规定的其他职责。
  （5）不动产登记机构不得要求对不动产进行评估；
  （6）不得以年检等名义进行重复登记；
  （7）不得有超出登记职责范围的其他行为。
  三、不动产登记程序
  （一）申请
  申请不动产登记，申请人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请。
  不动产登记以共同申请为原则，以单方申请为例外。即申请不动产登记原则上由当事人双方共同申请，但特殊情形下，也可以单方申请。
  根据《不动产登记暂行条例》属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：
  （1）尚未登记的不动产首次申请登记的；
  （2）继承、接受遗赠取得不动产权利的；
  （3）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；
  （4）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；
  （5）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；
  （6）申请更正登记或者异议登记的。
  （二）受理
  对房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记，在建建筑物抵押权登记，因不动产灭失导致的注销登记，以及不动产登记机构认为需要实地查看的情形，不动产登记机构应当实地查看。
  不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。
  （三）登簿
  登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。
  不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权证书或者登记证明。
  不动产登记证明用于证明不动产抵押权、地役权或者预告登记、异议登记等事项。查封登记不颁发证书或证明。
  四、不动产登记收费
  不动产登记收费包括不动产登记费和证书工本费。
  2016年12月6日，原有住房及其建设用地分别办理各类登记时收取的登记费，统一整合调整为不动产登记收费，即住宅所有权及其建设用地使用权一并登记，收取一次登记费。
  （一）不动产登记费
  1.住宅类不动产登记费：每件80元
  （1）房屋所有权及其建设用地使用权首次登记；
  （2）住宅所有权及其建设用地使用权转移登记；
  （3）不动产变更登记；
  （4）住宅及其建设用地抵押登记（包括首次登记、变更登记、转移登记）；
  （5）在住宅及其建设用地上设定地役权登记（包括首次登记、变更登记、转移登记）。
  廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房和棚户区改造安置住房所有权及其建设用地使用权办理不动产登记，登记收费标准为零。
  2.非住宅类不动产登记：每件550元

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