投资机会研究、初步可行性研究和详细可行性研究的区别
——以广州东山区某房地产开发项目可行性分析为例
王碧军 20160304
可行性研究是指在项目投资决策之前，通过对与项目有关的工程、技术、经济等情况进行调查、研究、分析，对各种建设方案进行分析论证，并对项目建成后的财务效益、经济效益、社会影响进行预测及评价，选择技术先进适用、财务、经济及社会可行、投资风险较低的项目方案的项目决策分析过程。
可行性研究一般分为三类，投资机会研究、初步可行性研究和详细可行性研究。三者并不存在必然因果关系，主要是按研究深度和粗细程度划分的。本文将结合房地产开发项目的可行性分析的实例，详细介绍三个阶段的区别。该房地产项目概况为：征地面积12671㎡，容积率：5(住宅)、7(综合楼)、总建筑面积76025㎡。其中：住宅31680㎡，综合楼44345㎡(包括办公楼和商铺2027㎡)，公共绿地191㎡，地下室7825㎡，总建筑密度31.9%，绿化率36.7%。项目建成后，需补偿出地方写字楼面积19600㎡、商铺400㎡。
、投资机会研究
投资机会研究是指为寻求有价值的投资机会而对项目的有关背景资源条件、市场状况等所进行的初步调查研究和分析预测。机会研究是进行初步可行性研究之前的准备性调查研究，它把项目设想变为概略的项目投资建议，以便进行下一步的深入研究。机会研究的方法主要是以城市规划、市场预测为前提，进行调查研究、收集资料、现场勘查、依靠经验和掌握的信息进行粗略的估计、不进行详细的分析计算，建设投资和生产成本的估算主要是参考类似项目套算，精确度在±30%左右。
在本案例中，结合广州市及东山区房地产市场和楼盘定位，对当年的市场需求情况进行预测和销售预测。
. 广州市写字楼及住宅市场分析及销售预测
据统计，当年上半年在建办公楼主要集中在天河区、东山区以及越秀区，分别占全市在建办公楼的施工面积的42.4%、22.8%及18.6%。加上当时广州市批准预售的写字楼面积不足4万㎡，而成交量与去年同期相比却呈大幅增长，达57.22%，成交面积比批准预售量多出
了192065㎡。由此可见，写字楼有可观的市场。当年甲级写字楼月租金约为60元/㎡,较巅峰时期下降超50%。租金下调使得销售上升。可见甲级写字楼的销售有一定的空间。乙级写字楼的价格相对便宜，售价约为8000元/㎡，低配置的写字楼市场供应量相对较大，竞争更为激烈。
当年1-10月，全市商品房预售面积336.49万㎡，同比上升4.88%。到12月，全市商品住宅均价为4209元/㎡,比前一年同期下降3.06%，下降幅度不断缩小。可见，广州市商品住宅的销售量及价格在当时呈现良性发展趋势。
． 东山区写字楼及住宅市场分析及销售预测
东山区湖景华夏、东环商厦、柏丽广场等乙级写字楼均价在8000元/㎡左右。连以往写字楼较少的东风路、中山路，如今甲级写字楼租赁亦普遍看好。可见，东风路的写字楼在未来写字楼市场的复苏将会扮演重要角。、
东山区住宅楼盘可分为二沙岛(1)1-1.2万元/㎡；(2)景观盘：8000-8500元/㎡，单元面积超过100㎡;(3)五羊新城：6000-7500元/㎡，单位面积以60-80㎡为主；(4)繁华路段：6000-75
00元/㎡，面积范围80-100㎡。由于东山区以单位楼为主，多走高档路线，因而略具小区规模的楼盘非常受市场欢迎，如金羊花园等。
东山区东风路写字楼，特别是甲级写字楼近期的前景看好，但竞争者也不少。另外，东山区走高档路线并略具小区规模的住宅楼前景也较为乐观。因而调查的结论是，据市场信息，本项目要想在目前越来越激烈的市场竞争中取胜，除应具周围楼盘优势优点外，更重要的是到新的特及卖点，以求异取胜。
、小项目投资初步可行性研究
初步可行性研究是介于机会研究和最终可行性研究的中间阶段，是在机会研究的基础上(不需要进行投资机会研究的项目，可以直接进行初步可行性研究。)，对项目方案进行的进一步技术经济论证，为项目是否可行进行初步判断。这种研究的主要目的是判断项目是否值得投入更多的人力和资金进行进一步深入研究；判断项目的设想是否有生命力，并据以做出是否进行投资的初步决定。在初步可行性研究中，如果认为某些部分对项目取舍具有决定性作用，则可以对这一部分进行独立的专题研究，包括市场初步分析（市场供求研究、开发产品定位研究、价格研究、营销研究）、地质勘查、科学实验等。
初步可行性研究的深度和广度都比投资机会研究进了一步。其研究内容，基本上与详细可行性研究相同，但在深度上与最终可行性研究比较，仍然是粗浅的。对房地产开发的投资估算、经济评价等，仍可采用简便方法进行估算。初步可行性研究对项目所需投资和收益的计算，误差允许在±20%范围内。
. 项目概况
项目总投资为41916万元，各项目收入估算如下：
(1)定价。以东风广场为参考对象，并结合自身开发实力、品牌形象以及市场接受程度进行修正，最终将本项目售价定为：住宅7000元/㎡，商铺12000元/㎡，写字楼9000元/㎡，车位20万/个。
(2)可售面积。31280㎡(住宅)=31680㎡- 400㎡(公共配套面积)； 22168㎡(写字楼)=42318㎡-19600㎡(补偿出地方面积)-550㎡(公共配套面积)； 1672㎡(商铺)=2027㎡-400㎡(补偿出地方面积)；车位218个。
(3)销售收入。合计为48213万元，详见如下：住宅=31280㎡×7000元/㎡=21896万元；写
字楼：22168㎡×9000元/㎡=19951万元；商铺1672㎡×12000元/㎡=2006万元；车位218个×20万/个=4360万元。
(4)销售费用。合计为2763万元。包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、防洪工程费、印花税等，均按国家有关税率计算。
2. 经济效益分析
根据项目税前利润等各要素计算出项目的静态收益率，计算过程如下：
(1)项目税前利润=销售收入-总投资=48213万元-47916万元=297万元
(2)所得税=0
(3)静态收益率=税后利润÷总投资=297万元÷47916万元×100%=0.62%
由此可以得出结论：该项目投资不可行。
三、详细可行性研究
详细可行性研究是在初步可行性研究的基础上，采用最新的资料和数据，对房地产开发项目进行深入的技术经济论证，对开发项目是否可行作出判断，项目实施提出建议，是委托方确定最优开发方案和科学决策的依据。详细可行性研究是详尽、全面的论证，要在科学、准确的资料和数据的基础上，设计多种方案，进行比较、分析。详细可行性研究对项目所需的投资和收益的计算，
误差允许在±10%范围内。因本案例中在初步可行性投资分析阶段投资已被否决，故在详细可行性投资分析中未具体实例进行介绍。
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