目小项目投资 录
第一章 项目概况 1
第二章 项目宏观环境分析 3
第三章 项目市场预测与分析 4
第四章 项目研判（SWOT） 6
第五章 项目组织机构及管理 9
第六章 社会效益 12
第一章 项目概况
1.1 项目开发单位
项目开发公司为中国柏年集团，
项目建设背景
柏年美食街处于北二路以南，淄博路以北，东、西临大型居民区，毗邻石油大学，区域环境良好，交通便捷。
一直以来，交通对于一个地区的经济发展有着至关的作用，因此得天独厚的地理优势以及四通八达的交通网络，使得此位置经济大增。东营市整体经济迅速发展，这使得本项目的建立顺应了东营大开发、大发展的趋势。
公司定位本项目就是个MALL（英文全称‘shoppingmall’），把本项目打造成东营最大的，集餐饮、商业、娱乐、文化的时尚休闲美食一条街，中西融合、新旧结合，将体现东营淳朴面风又充满现代感的建筑荣为一体，成为代表东营文化风貌的都市旅游景点。让游客充分领略东营文化的新生代，更能感受东营经济的腾飞。
1.2 项目名称及建设内容
1.2.1 项目名称
项目名称： 柏年美食街
项目地址：处于北二路以南，淄博路以北，东、西临大型居民区，毗邻石油大学
1.3.2 建设内容
本项目总建筑面积 平方米，总投资 万元，全部是商业建筑面积。
本项目第一期已完工，并投入使用，第二期筹备建设中，详细如列表
表1-1 柏年美食街第一期建设内容表
序号 | 项目名称 | 面积（平方米） |
1 | 标准超市 | 700 |
2 | 零售百货 | 300 |
3 | 娱乐天地（好乐星） | |
4 | 大型餐饮酒楼 | |
5 | 特风味餐饮 | |
6 | 休闲餐饮 | |
表1-2 柏年美食街第二期建设内容表
序号 | 项目名称 | 面积（平方米） |
1 | 办公 | |
2 | 酒店式公寓 | |
3 | 宾馆 | |
4 | 浴场 | |
5 | 夜总会 | |
6 | 大卖场 | |
第二章 项目宏观环境分析
2.1 经济发展状况
2.1.1 基本概况
改革开放以来，东营的经济取得了很大发展，经济实力不断增强。特别是
国务院已正式批复《黄河三角洲高效生态经济区发展规划》。以此为起点，黄河三角洲地区的发展上升为国家战略，成为国家区域协调发展战略的重要组成部分。黄河三角洲高效生态经济区的发展和建设，给黄河三角洲和山东省带来前所未有的机遇，东营市作为黄河三角洲的中心城市和主战场，发展空间巨大。
2.2 收入消费水平
2.2.1 基本概况
总体来看，近几年来，东营市的经济迅速发展，城乡居民收入大幅度增加，消费结构不断优化，生活质量逐步改善。人均收入及人均消费支出均保持了较快的增长势头。
餐饮、娱乐、休闲行业发展迅速，东营市最大的KTV好乐星，就坐落在百年大厦，茶楼，饭店等很多都门庭若市。
2.2.2批发与餐饮
东营市的批发零售贸易业保持了相当高的增长速度，人民消费能力不断提高；餐饮业近两年增长速度更快，表明随着收入水平的提高，人们的消费层次不断上升。
第三章 项目市场预测与分析
3.1 商业环境分析
3.1.2 业态特点
在大的发展环境下，东营商业的发展也呈现出蓬勃向上的态势，通过上面的分析可以看出，东营的商业业态主要具有以下几个特点：
(1)目前中心格局明朗，副商圈初露端倪
中心商业圈内商业发展比较成熟，全市商业基本上主要集中在济南路为中心的中心商圈内，
除此之外，商业分布受城市规划影响比较大，由于城市规划发展方向的不确定性，商业发展比较分散，基本上是为了解决居民的住房需求而自发形成的临街店面。
(2)业态发展进入品牌时期
近几年，随着外地品牌零售商的加入，零售连锁市场有了一个大的跳跃，基本上形成了一个多业态、多形式、跨行业、跨区域发展的新格局。
(3)百货业发展比较落后，面临着激烈的市场淘汰压力
百货业市场竞争激烈，以前的百货业迫于经营状况方面的压力纷纷转行，
经过市场淘汰，目前只有百货大楼，供销商场这两个百货市场规模并不是很大，内部业态分布比较杂乱，形象档次感觉较一般，面临着重新包装改造。
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