周翎溦、桂林市瑞琪物业服务有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 服务合同纠纷 物业服务合同纠纷
【审理法院】广西壮族自治区桂林市中级人民法院
【审理法院】广西壮族自治区桂林市中级人民法院
【审结日期】2021.03.15
【案件字号】(2021)桂03民终597号
【审理程序】二审
【审理法官】宿健慧丁勇周霞
【审理法官】宿健慧丁勇周霞
【文书类型】判决书
【当事人】周翎溦;桂林市瑞琪物业服务有限公司
【当事人】周翎溦桂林市瑞琪物业服务有限公司
【当事人-个人】周翎溦
【当事人-公司】桂林市瑞琪物业服务有限公司
【法院级别】中级人民法院
【原告】周翎溦
【被告】桂林市瑞琪物业服务有限公司
【本院观点】本案的争议焦点为：上诉人应否支付被上诉人2015年7月1日至2016年12月31日期间的物业服务费以及违约金。
【权责关键词】催告撤销违约金支付违约金合同约定诚实信用原则证据不足新证据关联性合法性质证诉讼请求反诉维持原判执行
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【本院查明】另查明，被告系万福安居小区54栋2单元2-2号房的业主。该房屋系多层住宅，建筑面积为80.87平方米，房屋性质为经济适用房。被告从2015年7月1日开始未按约定向原告交纳物业服务费。 审理中，被告提交《个人房屋转让合同协议书》一份，拟证明被告于2015年1月15日将涉诉房屋转让给周智，其并非本案适格主体。该协议书载明：周翎微(甲方)将涉诉房屋以总价300000元转让给周智(乙方)，周智应在签订合同时支付相当于总房款100%的房款。甲方签名“周翎微”，乙方签名“周智”。
【本院认为】本院认为，本案的争议焦点为：上诉人应否支付被上诉人2015年7月1日至2016年12月31日期间的物业服务费以及违约金。《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案涉及的《前期物业服务委托合同》系被上诉人与桂林市瀚浩房地产开发有限公司依法签订的，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。上诉人在入住
涉案小区房屋后，接受了被上诉人提供的物业服务，并按照双方签订的《前期物业服务协议》约定的标准缴纳了物业费。上诉人在一审中对所签订协议的真实性未提出异议，二审中主张该协议并非其所签订，有违诚实信用原则，而且未提交其他证据佐证，故对其异议本院依法不予采信。被上诉人为上诉人居住小区提供物业服务，上诉人应按《前期物业服务合同》约定交纳物业费。《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”被上诉人对于上诉人欠付的物业费进行了书面催收，上诉人主张被上诉人提供的物业服务存在重大瑕疵，但是上诉人提交的证据不足以充分证实，故上诉人不缴纳物业费的理由不成立，本院对其不交纳物业费的主张不予支持。被上诉人经催缴物业费，上诉人无正当理由未缴纳物业费，故一审法院依据合同约定判决上诉人支付欠付的物业费及违约金依据充分，本院依法予以维持。关于物业费的收费标准，一审判决依据本案实际情况进行调整并无不妥。上诉人主张被上诉人退回物业费，在一审中没有提出反诉，其在二审中提出，本院依法不予审理。 综上所述，一审认定事实清楚，适用法律恰当，实体判决正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元(上诉人周翎溦已预交)，由上诉人周翎溦负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-09-24 18:40:20
【一审法院查明】一审法院认定事实：2014年8月18日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《前期物业服务协议》，约定：物业服务费收费标准，即多层住宅按建筑面积0.7元/平方米/月，高层住宅按建筑面积0.9元/平方米/月；物业服务费按季度收取，每季度缴费日期为上一个季度末之前12个自然日内；乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起，就其应交而未交的费用按每天3‰收取违约金；乙方转让房屋时，事先通知甲方，并告知受让方与甲方签订本协议等内容。 查明，从2016年8月16日起，由于小区业主大范围欠缴物业服务费，原告通告所有业主及相关管理部门，表示拟暂停物业服务，但原告未从小区撤离，仍提供了相应的物业服务。 查明，原告为维持企业的生存，同时保障小区基础设施设备的日常运行，从2017年1月1日开始逐步裁减工作人员，延长保洁及巡逻周期，降低了物业服务标准；2017年10月1日开始不再提供安保及保洁服务，仅保留公共设施维护、二次水加压及缴纳公共水电费等服务；
2017年12月开始小区公共水电费由小区业主自行缴纳，原告不再为小区提供物业服务。
【一审法院认为】一审法院认为，原告与被告签订的《前期物业服务协议》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。原告提供物业管理服务后，被告应按合同约定履行按时交纳物业服务费的义务。关于被告辩称已将涉诉房屋转让，其并非本案适格主体的意见。被告与周智签订的《个人房屋转让合同协议书》上甲方的名字“周翎微”与本案被告周翎溦的名字不相符，无法认定系被告本人所签，被告亦未提供买受人周智支付购房款或周智已经占有和使用房屋的证据，故该协议书的真实性及合同履行情况一审法院无法查实。且根据涉诉《前期物业服务协议》关于“乙方(即被告)转让房屋时，事先通知甲方(即原告)，并告知受让方与甲方签订本协议”的约定，被告在转让房屋前后，均未向原告履行告知义务和办理有关业主变更手续，故被告对房屋转让后欠付的物业服务费仍应承担给付责任。被告上述抗辩意见，无事实和法律依据，不予采纳。根据庭审查明的事实，并综合上述物业服务合同的履约情况，依据公平原则，酌定应从2017年1月1日起降低物业收费标准，即2017年1月1日至2017年9月30日期间应按原标准的85%计收物业服务费，2017年10月1日至2017年11月30日期间应按原标准的30%计收物业服务费，2017年12月1日至2017年12月31日期间不应
计收物业服务费。综上，被告房屋建筑面积为80.87平方米，合同约定的物业服务费收费标准为0.7元/平方米/月，被告应交纳的物业服务费计算为：2015年7月1日至2016年12月31日期间的物业服务费为1018.96元(80.87平方米×0.7元/平方米/月×18个月)，但被告未依约交纳，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《前期物业服务协议》的约定，业主逾期未交纳物业服务费的，应从逾期之日起每日按欠交费用的千分之三支付违约金，但该标准过高，酌情调整为以被告欠交费用为基数，从2017年1月1日起，按年利率6%标准计算违约金至2020年11月27日为238.95元。另，2017年1月1日至2017年9月30日期间的物业服务费为433.06元(80.87平方米×0.7元/平方米/月×9个月×85%)，2017年10月1日至2017年11月30日期间的物业服务费为33.97元(80.87平方米×0.7元/平方米/月×2个月×30%)，以上合计467.03元。关于2017年1月1日至2017年11月30日期间物业服务费的违约金，原告在该期间降低了物业服务标准，存在履约瑕疵，故其向被告主张该期间违约金的诉讼请求，不予支持。综上，依照法律规定，判决：一、被告周翎溦应于本判决生效之日起十日内给付原告桂林市瑞琪物业服务有限公司2015年7月1日至2016年12月31日期间的物业服务费1018.96元，并支付违约金238.95元；二、被告周翎溦应于本判决生效之日起十日内给付原告桂林市瑞琪物业服务有限公司2017年1月1日至2017年11月30日期间的物业服务费467.0
3元；三、驳回原告桂林市瑞琪物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元、公告费300元，合计350元(原告已预交)，由被告周翎溦负担。 本院二审期间，被上诉人提交2011年11月28日被上诉人与桂林市瀚浩房地产开发有限公司签订的《前期物业服务委托合同》一份，拟证实被上诉人依法签订前期物业合同，并且为涉案小区提供物业服务。上诉人对新证据不予质证。该证据系盖章复印件，对证据的真实性、合法性、与本案的关联性，本院依法予以确认。
【二审上诉人诉称】上诉人周翎溦上诉请求：1．撤销桂林市象山区人民法院(2020)桂0304民初1735号判决；2．依法改判被上诉人退还物业费763元；3．一、二审诉讼费、公告费均由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人提交的《前期物业服务合同》并非上诉人所签，上诉人于2014年8月18日前往万福安居小区被上诉人物业服务处收房时，拒绝签订《前期物业服务合同》，为拿到钥匙，仅仅是缴纳了物业服务费等各项费用共计1025元。二、被上诉人在涉案小区提供物业服务期间，小区常年不封闭，来往人员不过问，安检巡逻不到位，没有固定活动馆所、体育场馆，后期小区垃圾成堆，乱搭乱建比比皆是，被盗案件频发，物业服务达不到二级物业收费标准，2014年8月18日至2015年8月18日应按四
级物业收费标准的60%执行。2015年8月18日至2016年8月18日，被上诉人裁减工作人员，消极服务，应按四级物业收费标准的30%执行。2016年8月18日至2017年底，被上诉人实际停止服务，不应再收费。
周翎溦、桂林市瑞琪物业服务有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书
广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民事判决书
(2021)桂03民终597号
当事人 上诉人(原审被告)：周翎溦。
委托诉讼代理人：周智。
被上诉人(原审原告)：桂林市瑞琪物业服务有限公司，住所地：广西壮族自治区桂林市秀峰区解放东路42号，统一社会信用代码：914503006777386648。
法定代表人：俸仕林，该公司总经理。
委托诉讼代理人：苏绍云，该公司副总经理。
审理经过 上诉人周翎溦因与被上诉人桂林市瑞琪物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院(2020)桂0304民初1735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
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