常州三阳购物中心城市更新项目
项目基本情况：
1、三阳购物中心地处常州市武进区核心商圈，占地面积50亩，建筑面积3.6万方，现由华润万家租用经营。因系早期国企改制遗留下来的商用物业，陈旧破烂，与周边高楼大厦林立的都市氛围格格不入，政府要求尽快翻建改造。项目改造规划总建筑面积25万平方（其中：商业9万平方，住宅9万平方，地下超市及停车场7万平方），共6幢，其中：3幢下面3层为商业，3幢一层开始全部为住宅（纯住宅）。
2、项目前期大股东拟先收购三阳购物中心70%股权（有约31位个人股东组成，年龄基本上均在70岁上下希望套现养老），然后全面启动改造程序。常州购物
3、项目地处常州市武进区核心地段，目前商品房房价3万/平方左右，常州方作为项目土地的所有权人，可以取得该地块的价格相当于5000元/平方左右的楼面价，商品房利润约2万元/平方。
合作管控框架：
项目大股东拟引入启动资金2.8亿元作为合作方，资金以借款形式进入项目，常州方以银行评估值12亿的商业资产作抵押，期限不超过12个月，利率年10%；出资方未来可享有项目住宅部分10%的分红权作为常州方给予的合作回报。大股东与合作方（出资方）的管控框架设计：
1、在常州设立由资方控股的SPV公司，公司股权比例：资方99%，常州方大股东1%；公司全部印章和银行账户由资方管理，法人代表由资方担任。
2、资方向SPV公司汇入合作资金2.8亿元，除用于收购三阳公司70%股权所需的第一笔资金外，其余资金可以根据进度在二个月内分期到位。
3、三阳公司先将资产（18年评估值7.5亿）抵押给SPV公司，然后SPV公司收购三阳70%股份成为三阳公司大股东（一揽子形成全部法律文本，一次性过户70%股权，然后逐一支付个人股东股权转让款），并由人民商场（现三阳购物中心法人股东）与资方签订一致行动人协议。股权转让后三阳公司共二个股东：SPV公司70%，人民商场30%。
4、改组调整三阳公司董事会和经营层主要岗位，实现全面有效管控。
5、常州方大股东负责办理项目规划报批手续，启动项目地块收储程序。时间约四个月。
6、常州方将富克斯广场资产（18年评估值约13亿）抵押给SPV公司，SPV公司解除三阳资产抵押，实现项目用地收储。
7、政府启动项目用地设有条件的招、拍、挂程序。
8、SPV公司中标后以项目用地抵押融资。
9、交纳项目用地差价，视情归还资方2.8亿本金和利息（视抵押融资情况确定归还额度）。
10、建设总包方以“以融代建”形式建设施工。
11、商品房达到+-00线实现销售，销售收入首先归还资方2.8亿本息（如前期抵押融资不足以归还）。
12、还清2.8亿元本息后资方解除富克斯广场资产抵押，并调整SPV公司股权比例：资方10%，常州方90%；
13、调整SPV公司董事会、管理层和三阳公司董事会、管理层，资方继续参与财务管控直至项目完成清算。
项目后续建设资金筹划：
按照常州当地的房地产销售政策和业内常规做法，商品房+-00线即可销售，楼盘沙盘模型即可收取30万～100万/套的选房权费（抵购房款）。项目采取滚动开发形式运作，纯住宅的3幢先建先售，至00线即可销售回款。建设资金筹措：
（1）三阳购物中心和福克斯广场当前合计年租金收入4000万打包向金融机构融资解决土地出让金及部分建设资金；
（2）招标选择有实力的大型建筑公司承建本项目，由建筑公司垫资建设，即“以融代建”形式解决一部分建设资金；
（3）沙盘模型出让选房权筹集一部分建设资金；
（4）纯住宅3幢先建先售，达到+-00线即可实现销售收入解决后期建设资金。
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