案例⼁最⾼法：关于“借名买房”的裁判规则
编者按
“借名买房”发⽣的原因、形式多种多样，限购政策的施⾏使得借名买房事件频发，导致相关司法实务混乱，难以有效及时辨别并规制，完善借名买房的裁判规则显得尤为重要。本期旨在通过介绍借名买房的相关规定与理论，归纳提炼借名买房的司法裁判规则。
截⾄2018年12⽉，在中国裁判⽂书⽹直接键⼊“借名买房”检索出共计3170篇裁判⽂书，其中刑事案由1篇，民事案由2809篇，⾏政案由14篇，由最⾼⼈民法院裁判的仅有1篇。
基本理论
⼀、借名买房的原因：
（⼀）规避法律、政策：1.规避房屋限购令政策；2.规避限贷令以及其他贷款障碍；3.简便⼿续、减少税费；
（⼆）争享特定购房优惠；
（三）隐藏真实的财产信息；
（四）其他原因。
⼆、借名买房的风险：
1.借名购买经济适⽤房等政策性房屋的，屡屡因名义产权⼈反悔，导致出资⼈⽆法取得房屋产权。
2.借名购买普通房屋的，登记购房⼈反悔不承认借名买⽅之事或者登记购房⼈死亡，其继承⼈不了解借名之事，不承认借名之事。
3.第三⼈对登记购房⼈转移房产给实际出资⼈的⾏为提出异议。如登记购房⼈的配偶往往以婚姻法的规定提出异议，否认借名买房的事实，要求确认该房产为夫妻共同财产。
4.房产被名义购房⼈转让或者抵押或者被法院强制执⾏。
裁判规则
实务要点⼀：
借名买房协议具有⼀般的合同约束⼒，应认定为有效合同。
案件：谭万兴与雷⼴志、深圳市京达旅业有限公司房屋确权纠纷民事裁定书（2011）民申字第261号
最⾼院认为：
关于第⼀个问题。根据本案⼀审、⼆审及本院再审审查认定的事实，再审申请⼈谭万兴虽然与海龙王公司于2000年8⽉30⽇签订了《深圳市房地产买卖合同》，且讼争房产经相关房产管理部门核准登记在谭万兴名下，但⼴志公司此前于1999年6⽉1⽇与海龙王公司签订的《购买公寓楼协议书》所购买房产中涵盖了本案讼争的房产，再审申请⼈谭万兴亦曾于2000年8⽉17⽇与⼴志公司订⽴《协议书》明确约定：“⼴志公司以谭万兴的名义购买涉案房产、房屋的⾸期款及按揭款均由⼴志公司⽀付、房屋的产权归⼴志公司所有”、“以⼄⽅（谭万兴）的姓名所购买的房屋所有权归⼴志公司所有，⼄⽅不得以任何理由向甲⽅（⼴志公司）或海龙王公司主张该房屋的所有权”。此外，本案有充分证据证明讼争房产的⾸期房款、按揭款以及其他相关款项等实际上由再审被申请⼈雷⼴志、京达旅业或者案外⼈⼴志公司⽀付，因此，⼀、⼆审判决认定讼争房产登记于再审申请⼈谭万兴名下属于代持有性质有事实依据。再审申请⼈谭万兴虽对再审被申
⼀、⼆审判决认定讼争房产登记于再审申请⼈谭万兴名下属于代持有性质有事实依据。再审申请⼈谭万兴虽对再审被申请⼈拥有讼争房产持有异议，但其⽆法否认代持有的事实，其也未提供证据证明本案讼争房产的房款及其他相关款项由其本⼈⽀付，故本案讼争房产不应认定属于再审申请⼈谭万兴所有。
实务要点⼆：
因借名买房需承担被法院强制执⾏的风险时，不能因此否定剥夺其对案涉房屋享有的财产权利。
案件：辽宁中集哈深冷⽓体液化设备有限公司、徐沛欣、曾塞外案外⼈执⾏异议之诉⼆审民事判决书（2018）辽民终211号
辽宁省⾼院认为：
关于中集哈深公司主张“房产代持协议的效⼒⽆论是否真实，⽬的都是规避限购政策，⾏为⽬的及⽅式均存在不正当性，具有法律上的可⾮难性”，⾸先，限购政策为房地产市场的⾏政调控管理⼿段，⾮法律和⾏政法规的强制性规定，且徐沛欣占⽤了曾塞外的购房资格，曾塞外即失去了购房资格，并不会导致本地区限购政策的落空，并不损害公共利益。其次，案涉房屋的房产代持协议及商品房买卖合同均形成于中集哈深公司与⼤庆庆然天然⽓有限公司签订的借款合同以及与曾塞外的保证合同之前，并不存在恶意转移财产、逃避债务、损害他⼈利益的情形。因此，徐沛欣因借名买房需承担被法院强制执⾏的风险，但不能因此否定剥夺其对案涉房屋享有的财产权利。
实务要点三：
对于亲属之间约定的借名买房协议，可通过购房票据、实际使⽤或控制房屋等客观情况来认定。
案件：1.任某1、任某2合同纠纷申诉、申请民事裁定书（2017）京民申4182号
北京市⾼院认为：
本院经审查认为，关于涉案房屋在任某4和王某之间是否形成借名买房关系问题，根据涉案房屋的来源、拍卖款的⽀付、房屋相关⼿续凭证持有、房屋实际使⽤、任某4和王某的往来等情况，⼀、⼆审法院确信任某4与王某之间借名买房⼀事具有⾼度可能性并认定该事实存在，具有⼀定的事实依据。任某1、任某2虽然对此予以反驳，但对于购房款由谁⽀付、任某4是否实际⼊住、购房⼿续和任某4证件为何由王某掌握等事实均不清楚，亦未提供充分有效的证据佐证。⼀、⼆审法院对其主张不予采信，并⽆不当。另，本案认定任某4和王某之间存在借名买房关系，并不否定（2004）固法执字第272-1号民事裁定书的法律效⼒。王某虽然违规以任某4的名义竞拍涉案房屋，但不必然导致借名买卖关系⽆效。任某1、任某2提供的涉案房屋⽋缴物业费等证据，不能推翻借名买房事实的成⽴。
案件：2.马某1等合同纠纷申诉、申请民事裁定书（2017）京民申792号
北京市⾼院认为：
本院经审查认为，当事⼈对⾃⼰提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对⽅诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明。本案中，马某7就其主张的与其母亲谭某之间存在借名买房的法律关系，提交了谭某⽣前所写的《我的意见》为证。马某3、马某5、马某4、马某6对马某7所述事实主张及证据均予认可，马某1、马某2亦认可《我的意见》的真实性。故⼀、⼆审法院认定马某7与谭某形成借名买
房合同关系，并⽆不当。虽然涉案房屋系房改房，但根据相关政策规定，该房屋已经可以上市交易，故马某1、马某2主张借名买房⾏为⽆效，法律依据不⾜。《我的意见》是谭某⽣前对涉案房屋的由来、购买和产权归属情况的记述，并⽆死后该财产如何处理的意思表⽰，因此马某1、马某2主张《我的意见》应是谭某的⾃书遗嘱，缺乏依据。因马某7与谭某之间借名买房关系成⽴，所以涉案房屋虽然登记在谭某名下，但已不属于谭某和马某8的夫妻共同财产，故马某1、马某2主张公证遗嘱部分有效并按此遗嘱继承的意见，缺乏法律依据。
实务要点四：
“借名买房”情形下真正购买⼈所举出的间接证据能够形成完整的证据链条证明其系真实购房⼈的，应当确认其系真正的房屋产权⼈。
案件：赵建章、赵媛所有权确认纠纷再审审查与审判监督民事裁定书（2016）津民申1745号
天津市⾼院认为：
天津市⾼院认为：
本院经审查认为，本案系所有权确认纠纷。关于双⽅是否存在借名买房关系事实的问题。再审申请⼈赵建章与被申请⼈赵建国是兄弟关系，双⽅之间不存在借名买房的书⾯协议。但是根据已经查明的事
实，涉诉房屋的买卖合同中“赵建国、赵媛”的签名系被申请⼈赵建国亲笔书写，涉诉房屋的⾸付款、按揭贷款、物业费、取暖费等费⽤均由被申请⼈赵建国⽀付，涉诉房屋的买卖合同、契税发票、维修基⾦收据、还贷⼿续、原始房屋产权证等均由被申请⼈赵建国持有，且房屋交付后由被申请⼈赵建国进⾏装修并居住⾄今。综合上述因素，本院认为被申请⼈赵建国已经完成了举证责任，以上事实形成了完整的证据链，原审法院据此认定双⽅存在借名买房关系，并⽆不当。再审申请⼈赵建章、赵媛主张包括购房款、取暖费、物业费等费⽤均系向被申请⼈赵建国所借，双⽅仅存在债权债务关系，但未提供证据予以证实，该主张不能成⽴。关于借名买房的效⼒问题，本案的诉争房屋性质属于经济适⽤房，经济适⽤房并⾮禁⽌流通物，现诉争房屋的契税缴纳已满五年，已经取得了上市交易的条件。在符合交易条件并缴纳税款后进⾏交易，并不会对国家、集体或者第三⼈利益造成损害，双⽅借名买房应属有效。
实务要点五：
书⾯合同不是“借名买房”的必要条件。
案件：商龙合同纠纷申诉、申请民事裁定书（2017）京民申2338号
北京市⾼院认为：
关于双⽅是否存在借名买房之合意问题，商龙请求之基础系其与商洁就涉案B102号房屋存在借名买房法律关系。结合全案证据，依据商龙陈述，双⽅之间未形成书⾯合同，系就借名买房事宜达成⼝头协议，对借名买房问题，商洁予以否认。⽽从现有证据分析，1997年7⽉11⽇，商洁作为委托⼈向受托⼈商龙出具委托书，委托书的内容明确具体，均指向代签购买都市芳园房屋买卖合同、办理房屋所有权证书以及办理买房有关事宜。从后续的履⾏情况分析，商龙作为受托⼈代商洁签订了《房屋预售合同》并履⾏了委托书中的相关义务。现有证据不⾜以认定双⽅之间存在借名购买B102号房屋之合意，⼆审法院据此作出如上认定，本院不持异议。
实务要点六：
不具有当地购房资格借名买房请求办理过户⼿续的，法院不予⽀持。
案件：姚江丽、姚⽣云、关⽉花与章乃⽂返还原物纠纷申请再审民事裁定书（2015）新民申字第1879号
新疆维吾尔⾃治区⾼院认为：
本院经审查认为，发⽣法律效⼒的民事判决，已确认再审申请⼈姚江丽与被申请⼈章乃⽂借名买房系⽆效⾏为。国家对双⽅争议房屋的交易有特殊规定和限制，购买⼈必须满⾜国家规定的条件，购买资
格具有专属性。本案中姚江丽因不具备购买军队经济适⽤房的条件，⽽借⽤章乃⽂的名义购买军队经济适⽤房，该⾏为违反了国家相关规定，应属⽆效⾏为。关于承担责任⽐例问题，对于购买军队经济适⽤房有特殊规定和限制，购买⼈具有专属性。双⽅当事⼈对此规定均明确知道，故对借名买房⾏为的⽆效后果，双⽅均有过错。对造成的相关损失，双⽅均应承担责任。
实务要点七：
借名买房协议仅对协议⽅有约束⼒，不能对抗外部⾏为。
案件：罗利红、深圳市住房和建设局收回经济适⽤住房再审审查与审判监督⾏政裁定书（2016）粤⾏申984号
⼴东省⾼院认为：
申请⼈主张其不拥有涉案集建国际名园×座×××号房屋产权、其被借名买房的事实不能作为市住建局收回罗利红经济适⽤住房的依据。本院认为，虽然民事判决确认涉案集建国际名园×座×××号房产属于案外⼈罗松鹏所有，但申请⼈是在被诉收回决定作出之后才提起该民事诉讼的，且申请⼈与案外⼈罗松鹏之间关于借名买房的约定，对作为外部⼈的市住建局不能产⽣约束⼒。《中华⼈民共和国物权法》第九条第⼀款规定：“不动产物权的设⽴、变更、转让和消灭，经依法登记，发⽣效⼒；未经登记，不
发⽣效⼒，但法律另有规定的除外。”同时，《物权法》第⼆⼗⼋条规定：“因⼈民法院、仲裁委员会的法律⽂书或者⼈民政府的征收决定等，导致物权设⽴、变更、转让或者消灭的，⾃法律⽂书或者⼈民政府的征收决定等⽣效时发⽣效⼒。”本案被申请⼈根据涉案集建国际名园B座1807号房屋的相关登记信息，认定罗利红存在购买经济适⽤住房未满5年⼜购买其他住房的事实，并于2013年3⽉20⽇作出被诉收回经济适⽤住房决定，认定事实清
购买经济适⽤住房未满5年⼜购买其他住房的事实，并于2013年3⽉20⽇作出被诉收回经济适⽤住房决定，认定事实清楚，证据充分。对再审申请⼈该项主张，本院不予采纳。
实务要点⼋：
借名买房协议违反他⼈合法利益、社会公共利益的⽆效。
案件：汤志房屋买卖合同纠纷申诉、申请民事裁定书（2015）⾼民申字第04334号
北京市⾼院认为：
本院认为：⼆审法院综合考虑涉案房屋的购房发票、《个⼈住房按揭合同》、《担保合同》、还款银⾏卡原件均由中永信公司保管，中永信公司对涉案房屋有过出资⾏为，涉案房屋⼀直由中永信公司实际控制等本案实际情况，认定中永信公司与汤志之间存在借名买房合同关系，涉案房屋的实际权利⼈
是中永信公司，认定事实并⽆不当。汤志与陈禹签订的《存量房屋买卖合同》系双⽅恶意串通，损害了中永信公司的利益，⼆审法院认定该合同⽆效，符合法律规定。汤志申请再审的理由不能成⽴。
⼩结
主体适格、意思表⽰真实且不违背社会公共利益的借名买房合同有效，借名⼈享有房屋权益。借名买房协议的形式在实务中多种多样，⽬前我国实⾏的房屋限购政策使得“借名买房”⾏为盛⾏，但是法律风险也随之存在，实践中为规避风险应注意：如果确实需要采取“借名”⽅式购买住房的话，那么实际产权⼈要和名义产权⼈签好协议，以书⾯⽅式确定该房地产的实际出资⼈和权利⼈。同时实际产权⼈在购房时应当从⾃⼰的账户⽀付房价款，并保留好付款单据。⽇后如发⽣纠纷，实际购房者可以凭书⾯证据以司法⼿段来保护⾃⼰的权利。由名义产权⼈将该房地产抵押给实际产权⼈也是⼀种很好的规避风险的⽅法。针对借名买房⾏为专门的归纳响应的裁判规则，有利于法律实务部门的裁判和决断，也有利于民众规避法律风险，实现房屋买卖经济秩序的稳定。
法律规定
1.《中华⼈民共和国物权法》
第九条
不动产物权的设⽴、变更、转让和消灭，经依法登记，发⽣效⼒；未经登记，不发⽣效⼒，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的⾃然资源，所有权可以不登记。
第⼗四条
不动产物权的设⽴、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，⾃记载于不动产登记簿时发⽣效⼒。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。
第⼗六条
不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。
房改房买卖第⼗九条
第⼀款权利⼈、利害关系⼈认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利⼈书⾯同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
第三⼗三条
因物权的归属、内容发⽣争议的，利害关系⼈可以请求确认权利。
2.《中华⼈民共和国合同法》
2.《中华⼈民共和国合同法》
第⼀百三⼗三条
标的物的所有权⾃标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事⼈另有约定的除外。
第五⼗⼆条
有下列情形之⼀的，合同⽆效：
（⼀）⼀⽅以欺诈、胁迫的⼿段订⽴合同，损害国家利益；
（⼆）恶意串通，损害国家、集体或者第三⼈利益；
（三）以合法形式掩盖⾮法⽬的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、⾏政法规的强制性规定。
3.《最⾼⼈民法院关于适⽤<；中华⼈民共和国合同法>若⼲问题的解释（⼀）》
第四条
合同法实施以后，⼈民法院确认合同⽆效，应当以全国⼈⼤及其常委会制定的法律和国务院制定的⾏政法规为依据，不得以地⽅性法规、⾏政规章为依据。
4.《最⾼⼈民法院关于适⽤<；中华⼈民共和国合同法>若⼲问题的解释（⼆）》
第⼗四条
合同法第五⼗⼆条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效⼒性强制性规定。
审核：程彤
编辑：贾共鑫、朱奕锦
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