彭灿富、方安华等经济适用房转让合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 经济适用房转让合同纠纷
【审理法院】福建省福州市中级人民法院
【审理法院】福建省福州市中级人民法院
【审结日期】2021.08.18
【案件字号】(2021)闽01民终5776号
【审理程序】二审
【审理法官】唐文生张敏张力
【审理法官】唐文生张敏张力
【文书类型】判决书
【当事人】方安华;邱建伟;彭灿富
【当事人】方安华邱建伟彭灿富
【当事人-个人】方安华邱建伟彭灿富
【代理律师/律所】卓文彬上海建纬(福州)律师事务所;王雨晴上海建纬(福州)律师事务所;聂莉福建融成律师事务所;薛心怡福建融成律师事务所
【代理律师/律所】卓文彬上海建纬(福州)律师事务所王雨晴上海建纬(福州)律师事务所聂莉福建融成律师事务所薛心怡福建融成律师事务所
【代理律师】卓文彬王雨晴聂莉薛心怡
【代理律所】上海建纬(福州)律师事务所福建融成律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】方安华;邱建伟
【被告】彭灿富
【本院观点】关于案涉协议是否有效的问题。虽然政府部门规章对经济适用房的购买资格作出相关要求，需要一定的审批手续，也对上市转让年限作出限定，但对经济适用房屋买卖合同的效力并无效力性强制性规定认定转让行为无效，且现案涉房屋已经符合上市交易年限，方安华、邱建伟主张合同无效无法律依据，不予支持。
【权责关键词】无效恶意串通社会公共利益无权处分追认代理善意取得合同合同约定诚实信用原则第三人证据不足新证据证明责任（举证责任）财产保全诉讼请求维持原判查封冻结
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】二审中，当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。
【本院认为】本院认为，关于案涉协议是否有效的问题。方安华、邱建伟主张案涉协议违反国家限制经济适用房转让政策，违背公序良俗，存在恶意串通损害他人合法权益的行为，应认定无效。本院认为，虽然政府部门规章对经济适用房的购买资格作出相关要求，需要一定的审批手续，也对上市转让年限作出限定，但对经济适用房屋买卖合同的效力并无效力性强制性规定认定转让行为无效，且现案涉房屋已经符合上市交易年限，方安华、邱建伟主张合同无效无法律依据，不予支持。本案案涉协议签订之时邱某可获得的具体房屋已经明确，未损害第三人权益。协议签订后由彭灿富支付了全部购房款，并向彭灿富支付了转让款，交付房屋后由彭灿富实际入住使用十多年，现无证据证明方安华作为配偶曾在合同签订或房产交付后的合理期限内提出过异议，方安华、邱建伟主张方安华对邱某出售房屋并不知情不符合常理，其据此主张合同无效亦不能成立。 二审诉讼中，彭灿富提交其名下不动产登记信息查询表作为参考，主张其名下坐落于福州市晋安区××镇××路××号××座××单元××房××已于2021年7月16日转让，现名下仅余福州市晋安区××路××号××座××单元××房××，方安华、邱建伟上诉主张的彭灿富受政府限购政策所限不能受让讼争房产的情形已经消失。本院认为该查询表系福州市不动产登记和交易中心出具，真实性可予确认，对彭灿富的该抗辩予以采纳。综上，本案现有证据不足以证明案涉协议存在无效情形，
协议也具备继续履行条件，双方应继续履行合同。邱某去世后方安华、邱建伟作为邱某继承人，将案涉房产过户至自己名下，一审法院判令方安华、邱建伟协助将案涉房产产权过户至彭灿富名下并无不当，予以维持。 综上所述，方安华、邱建伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费7744元，由方安华、邱建伟负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-10-04 01:14:57
彭灿富、方安华等经济适用房转让合同纠纷民事二审民事判决书
福建省福州市中级人民法院
民事判决书
(2021)闽01民终5776号
当事人 上诉人(原审被告)：方安华。
上诉人(原审被告)：邱建伟。
上述二上诉人共同委托诉讼代理人：卓文彬，上海建纬(福州)律师事务所律师。
上述二上诉人共同委托诉讼代理人：王雨晴，上海建纬(福州)律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：彭灿富。
委托诉讼代理人：聂莉，福建融成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：薛心怡，福建融成律师事务所实习律师。
审理经过 上诉人方安华、邱建伟因与被上诉人彭灿富经济适用房转让合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院(2021)闽0111民初1126号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
二审上诉人诉称 方安华、邱建伟上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判驳回彭灿富
一审全部诉讼请求。2.本案诉讼费由彭灿富承担。事实与理由：一、一审判决适用法律错误。1.《经济适用房指标转让协议》系彭灿富与邱某为规避国家限制经济适用房转让政策而签订，不符合政策目的，扰乱社会秩序，损害其他低收入体的利益，违背公序良俗，且存在恶意串通损害他人合法权益的行为，违反《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第二款、第一百五十四条和《经济适用住房管理办法》的相关规定，应认定无效。2.彭灿富在签订案涉协议前已通过房改房的形式取得两套政策福利性房屋，且另一套也是经济适用房，根据《经济适用住房管理办法》第三十二条之规定，在彭灿富退回上述政策福利房前，无权购买经济适用房。3.彭灿富在已有政策福利房的情况下仍借邱某的购房指标购房，规避国家政策，通过投机性购房获取额外不当利益,损害社会公共利益和社会秩序，违背公序良俗和存在恶意串通损害其他低收入体利益的行为而应认定无效。二、一审法院遗漏认定案涉房屋面积为143.68平方米，彭灿富名下已有两套住房，根据《福州市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的补充通知》[榕政办(2016)186号]第一条第(一)款规定的限购政策，彭灿富无法购买144平方米以下的房屋，案涉房屋实际无法过户至彭灿富名下。即使案涉房屋可以上市交易，彭灿富也无法购买144平方米以下房屋，案涉房屋实际无法过户至彭灿富名下，一审判决支持办理变更登记手续，实际无法执行。三
、案涉房屋为夫妻共同财产，邱某转让购房指标未经过其配偶方安华同意或者追认，方安华、邱建伟是在邱某去世后才知晓案涉房屋的存在且被邱某转卖，一审法院在彭灿富未提供任何证据证明的情况下，推定方安华、邱建伟知情，且以方安华、邱建伟未提供有效证据证明其在合同签订或房产交付后的合理期限内向彭灿富提出异议为由，认定邱某具有代理权，属于事实认定错误。案涉房屋是在夫妻关系存续期间取得，应属于夫妻共同财产，以邱某的名义申请，申请时未告知方安华、邱建伟。案涉协议系邱某单方与彭灿富签订，签订合同或房产交付时，方安华、邱建伟并不知情，方安华、邱建伟是在邱某去世后才知晓案涉房屋的存在且被邱某转卖，在知晓后立即与彭灿富进行沟通，要求其退出案涉房屋，但其拒不退出。方安华、邱建伟无法对不知情的事实进行举证。方安华、邱建伟是否知情应当由彭灿富承担相应的举证责任，一审法院将举证责任分配给方安华、邱建伟明显错误，彭灿富应当对此承担举证不能的不利责任。根据《中华人民共和国民法典》第三百一十一条规定，邱某未经配偶方安华同意擅自转让案涉房屋系无权处分行为，彭灿富受让案涉房屋时系为了借名购买经济适用房，并非善意，价格也远低于市场合理价格，且案涉房屋还未过户登记，不符合善意取得的条件，彭灿富与邱某之间签订的《经济适用房指标转让协议书》应属无效。
二审被上诉人辩称 彭灿富辩称，一、一审法院查明事实清楚、适用法律正确。1.案涉《经济适用房指标转让协议书》系双方真实意思表示，不存在违背公序良俗，更没有恶意串通损害他人利益，方安华、邱建伟主张案涉协议无效没有法律依据。案涉协议虽然是“经济适用房指标转让”，但购买“指标”仍然属于邱某，该房产也是以邱某名义购买，彭灿富向邱某支付10万元购房资格转让费以及彭灿富承担一切购房费用只是为获得日后该经济适用房达到上市交易期限后可以由彭灿富受让的资格，该指标转让行为不属于《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”的行为，我国法律、行政法规对经济适用房制度的规定都是政策性规定，并未禁止经济适用房购买指标转让。2.该指标转让行为不属于《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第二款规定的“违背公序良俗的民事法律行为”，也不存在“恶意串通损害他人合法权益”。邱某向单位申请经济适用房时，该住房对应的优惠和福利已转化为指标享有者的权利，邱某将自己的权利转让给彭灿富，不涉及社会公共秩序及公共利益，并没有侵犯其他低收入家庭的利益。3.彭灿富名下已有房改房的情形也不影响涉案协议的效力。虽然部门规章有对经济适用房的购买资格作出相关要求，但是对于经济适用房屋买卖合同的效力并无效力性强制性规定认定其无效，且涉案房屋已经实际交付彭灿富使用至今11年之久，双方之间的转让合同应当认定有
效。彭灿富是否具有购买资格，以及是否能够办理产权登记手续，均不影响合同本身的效力。二、案涉房屋于2009年12月购买时，虽然在交易程序上受当时《经济适用房管理办法》的限制，但该管理办法并未明确禁止转让经济适用房，而是规定符合相应的条件后可以上市交易。邱某在世时，多次明确承诺会配合彭灿富办理房产变更过户手续，2018年8月31日邱某因病去世，案涉房屋达到上市交易条件后，方安华、邱建伟提出要彭灿富再付40万元才同意过户，遭彭灿富拒绝后，方安华、邱建伟于2020年8月13日向福州市不动产和登记交易中心办理继承过户至其名下，违背了彭灿富与邱某的合约。三、根据《福州市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的补充通知》第一条第二款规定，彭灿富截止一审判决前名下的两套住房，一套属于房改房，另一套系继承所得的经济适用房，在办理案涉房屋过户手续中，完全不会受“限购”因素的影响。一审判决支持办理变更登记手续，在实践操作中完全可以执得到有效的执行。四、彭灿富居住使用至今达11年，方安华在将房产按继承过户变更至其名下之前，从未向彭灿富提出过任何异议，其主张不知情明显有违常理和交易习惯。事实上无论是转让时还是转让后，方安华自始至终是知晓的，甚至在邱某生病住院期间，彭灿富前往医院探望时，邱某还当着方安华的面提及该房屋变更过户的事。即便方安华主张未经其同意或追认，邱某属于无权处分，但依据最
高人民法院买卖合同司法解释第三条第一款的规定,无权处分的合同效力问题应认定为有效。五、本案无论是签订的协议约定经济适用房指标转让，还是经济适用房的转让，均系合法有效行为。案涉协议认定有效更有利于贯彻诚实信用原则。方安华、邱建伟的行为属于滥用抗辩权，协议权利义务大部分已履行，就应当受协议的约束。
房改房买卖
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