王洪征、黄丽梅等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】辽宁省大连市中级人民法院
【审理法院】辽宁省大连市中级人民法院
【审结日期】2021.12.17
【案件字号】(2021)辽02民终8816号
【审理程序】二审
【审理法官】贾春雨任娲张钱
【审理法官】贾春雨任娲张钱
【文书类型】判决书
【当事人】王洪征;黄丽梅;高佩华
【当事人】王洪征黄丽梅高佩华
【当事人-个人】王洪征黄丽梅高佩华
【代理律师/律所】李志良辽宁海星律师事务所
【代理律师/律所】李志良辽宁海星律师事务所
【代理律师】李志良
【代理律所】辽宁海星律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】王洪征
【被告】黄丽梅;高佩华
【本院观点】根据诉辩各方的主张，本案争议的焦点问题是黄丽梅与王洪征、高佩华之间是否存在真实有效的房屋买卖合同法律关系。原审认定各方之间存在房屋买卖合同关系正
确，现黄丽梅作为房屋买受人已经给付了购房款，王洪征与高佩华应配合黄丽梅办理案涉房屋的所有权变更登记，原审支持黄丽梅的诉讼请求并无不当。不能仅凭上述一段文字认为案涉房屋本应在分割范围内而双方未予明确。
【权责关键词】无效原始取得合同关联性合法性证明责任（举证责任）诉讼请求维持原判发回重审强制执行
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】经本院二审审查，本院对一审已查明的案件事实予以确认。 另补充查明，案涉房屋于2000年9月26日登记于高佩华名下。高佩华与王洪征于2014年6月3日协议离婚，离婚协议中“房屋使用”一项中载明的房屋建筑面积91.14平方米，并非案涉房屋。
【本院认为】本院认为，根据诉辩各方的主张，本案争议的焦点问题是黄丽梅与王洪征、高佩华之间是否存在真实有效的房屋买卖合同法律关系。对此，应由黄丽梅承担举证证明责任，证实其主张的合同关系存在。从黄丽梅于本案中提举的证据情况看，虽然各方没有
针对案涉房屋买卖事宜签订书面房屋买卖合同，但是高佩华、王洪征均向黄丽梅出具过收到房款的收据，尽管王洪征辩称其出具的收据中载明的“房款”并非购房款，而可能是房屋租金等，但其并未针对该反驳主张予以举证证明，王洪征既未提供证据证明各方当事人之间存在房屋租赁合同关系，也为提供证据证明本案存在其他黄丽梅须向王洪征、高佩华支付“房款”的情形。再结合高佩华向黄丽梅出具的收据中载明“全部房款贰万柒仟元如期缴清后房照等手续一并移交黄丽梅同志”，以及黄丽梅不仅实际占有使用案涉房屋，并持有案涉房屋不动产权证书原件等事实，本院认为，原审认定各方之间存在房屋买卖合同关系正确，现黄丽梅作为房屋买受人已经给付了购房款，王洪征与高佩华应配合黄丽梅办理案涉房屋的所有权变更登记，原审支持黄丽梅的诉讼请求并无不当。关于王洪征辩称，高佩华在其不知情的情况下单方处置夫妻共有财产，该处分行为不应对王洪征产生拘束力的问题，从已查明的案件事实可知，王洪征有过以高佩华名义确认收取黄丽梅房款的行为，且该行为发生于王洪征与高佩华的婚姻存续期间，并且，从王洪征提交的离婚协议内容看，王洪征与高佩华于2014年离婚时，并未提及对案涉房屋的分割，这也与案涉房屋于此时之前已出卖给黄丽梅的事实相符，因此，王洪征的该节主张，缺乏事实和法律依据。另关于王洪征认为离婚协议书中提及了案涉房屋的分割问题一节，在离婚协议书男方、女方签字
下方载明手写了如下内容，“由于协议中房屋分割情况不明，房屋准确地址不清，子女出生日期……造成房屋买卖，子女入学，出国等问题双方自行负责”，其中省略号处的文字无法准确辨认，该段文字由谁书写，因高佩华未到庭参加诉讼，无法确认，即使该段文字经双方确认无异，因离婚协议书中“房屋使用”一项中所载房屋并非案涉房屋，本院认为，不能仅凭上述一段文字认为案涉房屋本应在分割范围内而双方未予明确。 综上所述，王洪征的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由王洪征负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-08-21 13:30:52
【一审法院查明】一审法院认定事实：1999年元月9日，高佩华向黄丽梅出具收据，载明：今日收到黄丽梅同志房款壹万伍仟元正，剩余所欠房款：壹万贰千元正于1999年12月31日前缴清，如不能如期缴清，暂按每月贰佰元房费收取。全部房款贰万柒仟元如期缴清后房照等手续一并移交黄丽梅同志。 王洪征于2000年元月8日向黄丽梅书写收条，收条
房改房买卖写明“今收黄丽梅交房款伍仟元正，收款人高佩华”。2000年9月19日，高佩华再次收取黄丽梅房款5000元。 同时查明，庭审中黄丽梅自述于1999年购买案涉房屋后便一直居住至今，同时提供案涉房屋产权证予以证实被告按协议约定将房屋产权证交付。 因二被告未能协助黄丽梅将案涉房屋过户至其名下，故原告诉至法院。
【一审法院认为】一审法院认为，合法的民事权益受法律保护。关于1999年元月9日，高佩华向黄丽梅出具的关于案涉房屋买卖协议的收据是否有效的问题。在庭前进行调解时王洪征曾到庭陈述高佩华出卖案涉房屋时其不知情，但对收到黄丽梅交付的房款并以高佩华的名义书写收据无异议。二被告均向黄丽梅出具过收到案涉购房款的凭据，且黄丽梅持有案涉房屋产权证原件，案涉房屋亦由其居住使用长达二十二年之久。王洪征庭前辩称其对黄丽梅同高佩华之间议定买卖案涉房屋不知情，高佩华在其不知情的情况下擅自处分房屋的行为无效。但黄丽梅实际占有使用案涉房屋长达二十二年，本身具有一定公示意义，如王洪征对卖房不知情，其应及时向黄丽梅主张权利，而非待黄丽梅要求过户之时，才提出异议。因此，可以认定王洪征对高佩华在1999年出卖案涉房屋给黄丽梅的行为是明知且认可的，故1999年元月9日，高佩华向黄丽梅出具的关于案涉房屋买卖协议的收据是有效协议，对双方当事人均具法律约束力，双方均应按约履行各自义务。黄丽梅作为买受人已经
实现了对房屋的长期占有，二被告将房屋交付黄丽梅并接受购房款，其有义务将房屋转移过户登记给黄丽梅。现二被告未履行此项义务，应承担相应的法律后果，故黄丽梅主张二被告协助办理案涉房屋过户登记手续的诉求合理合法，一审法院应予支持。 一审法院依照《关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：高佩华、王洪征于判决生效之日起十日内协助黄丽梅办理旅顺同心街47号(201)房屋过户登记至黄丽梅名下。案件受理费100元，黄丽梅已预交，由高佩华、王洪征负担100元，于判决生效之日起七日内向大连市旅顺口区人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。黄丽梅已预交的案件受理费100元，应予退还。
【二审上诉人诉称】王洪征上诉请求：撤销原审判决，将本案发回重审。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1、原审认定案涉收据是“有效协议”错误。收据不是协议，尤其对上诉人王洪征而言，不构成有效协议，不具有约束力。2、原审认定黄丽梅占用房屋二十二年，具有公示意义错误。物权转让，应以登记为变更要件。3、原审将王洪征代高佩华收取的“房款”认定为“购房款”错误。在王洪征与黄丽梅不存在房屋买卖合同关系的前提下，
认定“房款”即为“购房款”显系事实认定错误。二、案涉房屋买卖事实不成立。1、物权变动应以登记为有效形式要件，案涉房屋未完成所有权变更登记，王洪征从始至终不同意售卖房屋并为其变更登记签字，这正是买卖不能成立的主要原因。2、王洪征之所以不认可房屋买卖成立，在于案涉房屋属于房改房，在王洪征、高佩华原始取得房产时，《公有往房买卖契约书》第四条明确规定，产权归乙方后，五年之内不允许进入房地产市场交易。案涉房屋在1998年6月25日高佩华交纳购房款后，于2000年9月26日将产权登记在高佩华名下。五年后，即2006年9月25日才可以进入房地产市场进行交易。所以，对王洪征来讲，1999年无论如何不可能发生房屋买卖的事实。王洪征代高佩华收取“房款”，有租金等多种可能，唯独不可能是“购房款”。3、王洪征与高佩华于1980年结婚，房屋取得时间在1998年至2000年期间，属于夫妻共有财产。高佩华无权单方面处置共有房产。王洪征与高佩华在2014年离婚。离婚协议中明确标注：由于协议中房屋分割情况不明，房屋准确地址不清，子女出生日期、女方有误的造成房屋买卖，子女入学，出国等问题双方自行负责。即在2014年王洪征与高佩华离婚时，由于双方夫妻感情破裂，沟通不畅，王洪征记忆力严重衰退，导致案涉房屋没有进行分割，没有分割的房产应当有50%的产权归属王洪征。在王洪征不同意售卖房产时，高佩华与黄丽梅的收据不具有合同效力，更不能对王洪征产生约束
力。三、在王洪征与黄丽梅没有合同关系的情况下，原审判决王洪征“应当按照约定全面履行自己的义务”显属适用法律错误。 综上所述，王洪征的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
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