杜剑甫、齐国庆等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
杜剑甫、齐国庆等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事  合同、无因管理、不当得利纠纷  合同纠纷  房屋买卖合同纠纷 
【审理法院】山东省威海市中级人民法院 
【审理法院】山东省威海市中级人民法院 
【审结日期】2021.10.29 
【案件字号】(2021)鲁10民终2552号 
【审理程序】二审 
【审理法官】邓锐刘志敏唐玉沙 
【文书类型】判决书 
【当事人】杜剑甫;齐国庆;威海市君安房地产营销策划有限公司 
【当事人】杜剑甫齐国庆威海市君安房地产营销策划有限公司 
【当事人-个人】杜剑甫齐国庆 
【当事人-公司】威海市君安房地产营销策划有限公司 
【代理律师/律所】李杰山东旭杰律师事务所;高丽蓉山东旭杰律师事务所;孙娟山东丰鑫律师事务所;王建艺山东丰鑫律师事务所;万守东山东正原律师事务所 
【代理律师/律所】李杰山东旭杰律师事务所高丽蓉山东旭杰律师事务所孙娟山东丰鑫律师事务所王建艺山东丰鑫律师事务所万守东山东正原律师事务所 
【代理律师】李杰高丽蓉孙娟王建艺万守东 
【代理律所】山东旭杰律师事务所山东丰鑫律师事务所山东正原律师事务所 
【法院级别】中级人民法院 
【终审结果】二审维持原判二审改判 
【原告】杜剑甫 
【被告】齐国庆;威海市君安房地产营销策划有限公司 
【本院观点】该证据为复印件且无制作单位的盖章确认，故对该证据的真实性，本院不予认定。本案争议焦点为：杜剑甫于涉案房产买卖过程中是否存在欺诈行为，齐国庆是否有权撤销涉案房地产买卖合同。 
【权责关键词】无效欺诈撤销代理合同过错合同约定第三人证据不足证据交换自认关联性质证诉讼请求维持原判发回重审拍卖折价 
【指导案例标记】0 
【指导案例排序】0 
【本院查明】本院二审查明的事实与一审法院认定的一致，对一审法院查明的事实予以确认。 
【本院认为】本院认为，本案争议焦点为：杜剑甫于涉案房产买卖过程中是否存在欺诈行为，齐国庆是否有权撤销涉案房地产买卖合同。    欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假
情况，或者故意隐瞒真实情况，致使对方当事人作出错误意思表示的行为。本案中，杜剑甫、齐国庆、君安公司签订《房地产买卖合同》，杜剑甫作为出卖人应负担将标的物所有权转移至齐国庆，并保证第三人对标的物不享有其他权利的义务，杜剑甫应当全面说明标的物存在的权利限制情况。杜剑甫于其竞拍成功后即被干休所告知涉案房产系军队房改房，不允许上市流转，无法办理入住手续，杜剑甫主张其装修、居住并无限制，证据不足。且通过齐国庆购买涉案房产后，干休所明确不同意其装修入住情况看，杜剑甫并未解决涉案房产正常装修居住的问题。房产的性质、能否正常装修入住系合同的重要内容，直接影响齐国庆能否取得并行使房屋所有权、第三人能否对标的物主张权利，并非杜剑甫所主张的非重要问题，杜剑甫应当向齐国庆准确、全面地说明涉案房产存在的上述情况，以供齐国庆决定是否购买。但在涉案房屋买卖过程中，杜剑甫并未告知齐国庆所购房产存在上述限制情况，故意隐瞒了真实情况，致使齐国庆作出错误意思表示，杜剑甫的行为构成欺诈，一审判决齐国庆有权撤销涉案《房地产买卖合同》并无不当。至于杜剑甫是否出于盈利目的出售房屋、涉案房产是否可以办理不动产权证书，不影响对欺诈行为的认定。    关于杜剑甫主张齐国庆已多次考察涉案房产，其应当知晓相关情况，杜剑甫并未提交充足证据证明，对该上诉理由本院不予支持。关于杜剑甫主张齐国庆作为涉案房产所有权人应
向干休所主张权利，而不应撤销合同的问题。杜剑甫作为出卖人应当保证所售房屋不存在第三人主张权利的义务，其应当保证齐国庆能够正常、完整行使房屋所有权，办理装修入住手续，虽然涉案房产已完成过户登记手续，但是齐国庆装修入住存在限制且无法解决，齐国庆向合同相对方杜剑甫主张权利要求撤销合同，并无不当。    综上，杜剑甫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。    二审案件受理费15545元，由杜剑甫负担。    本判决为终审判决。 
【更新时间】房改房买卖2022-08-18 05:23:34 
【一审法院查明】一审法院认定事实：2021年4月20日，齐国庆通过君安公司工作人员的朋友圈得知案涉房屋在售，于是联系中介后到案涉房屋内看房。当天下午，齐国庆同中介工作人员及杜剑甫委托的朋友王琦在中介公司商定案涉房屋价格为1150000元，税费各自负担等基本事项后，签订了《房地产买卖合同》，甲方(卖方)为杜剑甫，乙方(买方)为齐国庆，丙方(经纪方)为君安公司。合同约定，第一条，甲方自愿将坐落在威海市环翠区重庆街-
102-16号-401，建筑面积102.6平方米(以《不动产证》为准)，包括储藏室一个的房产出售给乙方，乙方对该房屋已做充分的了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋。甲方保证房屋在合同签订后的状况和看房时的状况一致。第二条：该房屋是以现状按套为单位售予乙方，乙方已全面检查并清楚了解该房屋的所有情况而并无异议。该房屋现状：1、吉屋(即为不附任何家私电器)；2、不附租约；3、未办抵押登记。第三条：甲乙双方协商的成交价格为人民币壹佰壹拾伍万元整(￥1150000.00)。此价格已包括甲方自买入该房屋后至本次出售前已产生及已支付之一切费用(包括维修基金、煤气管道、电话、网络使用费、有线电视初装费、装修费用、水电费、管理费等等)。第四条：付款时间和方式：(一)在签订本合同时乙方需支付人民币伍万元整作为定金，同时甲方需将房产证原件交由丙方保管，定金由丙方代甲方收取并保管，在房屋成功过户，结清所有的费用(包括水电暖天然气物业费等)后，由丙方将定金无息退还甲方。(二)其余房款支付方式：按揭付款(商业贷款)乙方应在2021年4月30日前办理按揭贷款申请，签订《购房抵押贷款合同》并提交贷款所需全部材料，首付款(含定金)360000元……第八条：甲乙双方同意该房屋交付使用的时间为甲方收齐全款当天；甲乙双方应在收房当天一并到场查验房屋。查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方，办妥后即视为房屋交接成功。第十二条：合同三方任何一方追究违约方违
约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担。合同落款处有杜剑甫、王琦、齐国庆、君安公司的签名或盖章。    三方均确认签订合同当日杜剑甫本人未在场，由其朋友王琦在房屋买卖合同上代签了杜剑甫及其本人名字。次日，杜剑甫到中介公司，向齐国庆出具了不动产权证书，并按合同约定将房产证存放至中介公司，本人在合同中补签了名字，加摁了手印。后齐国庆按约支付了首付款360000元，办理了银行抵押贷款，剩余790000元房款由贷款银行直接划入杜剑甫账户。2021年5月6日，双方到不动产中心办理了过户手续。2021年5月8日，杜剑甫收到银行打款后，委托其两个朋友在案涉房屋内向齐国庆交付房屋钥匙。在杜剑甫向法庭提供的合同落款处，显示有：齐国庆手写“今收到房屋重庆街-102-16号-401房屋钥匙两套，水费、电费全清，已交接，齐国庆，2021.5.8”的内容。    房屋交接后，齐国庆准备装修入住，但被干休所告知，不能为其办理门禁卡，不允许其装修入住，并告知此前杜剑甫前来办理入住时也告知了相关禁止情况。为此，干休所于2021年7月5日向齐国庆开具一份情况说明，其上载明：“坐落于威海市环翠区房改房，按照中央军委的政策规定，军队房改房只能继承，暂不允许上市买卖流转。该房在拍卖后，买受人到我部要求办理门禁卡及装修申请，我部将房屋的限制情况告
知买受人……并多次明确告知该房产交易不符合军队房改房管理规定，无法办理入住手续。后我部发现房屋已由买受人转卖给齐国庆、秦鲁珍夫妇。我部也将军队房改房规定和房屋上述限制情形告知齐国庆本人”。故齐国庆起诉至法院，主张因杜剑甫在与其的房屋买卖过程中隐瞒上述情况，存在欺诈，要求撤销房屋买卖合同。    庭审过程中，一审法院也到干休所进行调查是否存在上述限制情形，干休所确认了齐国庆提交的情况说明的真实性，并于2021年8月3日向一审法院出具一份情况说明，载明：“2021年3月，声称重庆街102-16号401室买受人与我部联系办理门禁卡及装修入住事宜，……该买受人多次与我部通过电话联系及当面沟通，我部将该房屋不允许上市交易情况予以告知，没有为其办理装修入住手续。后来买受人到我部上级机关反映相关问题，上级机关核实有关情况后，明确必须严格执行军队政策规定。2021年5月，齐国庆声称购买了重庆街102-16号-401室房产，要求办理入住装修手续。我部也将军队房改房规定和房屋上述限制情形告知齐国庆本人，后齐国庆多次与我部沟通，我部依据军队住房政策未予同意其装修入住，并向其出具了情况说明”。    杜剑甫认可上述情况说明的真实性，但认为房屋是拍卖而来，办理了不动产产权证，干休所是故意为难。其不认为案涉房屋系军队房改房是需要向齐国庆说明的重要问题，案涉房屋在干休所大院内，看房时齐国庆就应该知晓。    君安公司亦认可上述情
况说明的真实性，但认为上述情况杜剑甫未向其告知，其审查了杜剑甫提交的不动产产权证，履行了中介经纪义务。    齐国庆及其妻子向杜剑甫支付房屋首付款360000元，通过银行贷款支付790000购房款。齐国庆2021年6、7、8月共向银行偿还利息10355.12元。2021年4月30日，为办理案涉房屋过户交纳契税13568.57元。齐国庆为提起本案诉讼，委托山东丰鑫律师事务所律师进行诉讼，支付律师费20000元。 
【一审法院认为】一审法院认为，依据《中华人民共和国民法典》第一百四十八条规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或仲裁机构予以撤销。本案中，杜剑甫在出售案涉房屋时，已明确知悉案涉房屋存在不允许装修入住等限制情形，即使取得进出小区小门的密码，但该密码干休所会不定期修改，存在无法实现合同目的的现实障碍。杜剑甫本人也就案涉房屋存在的问题向干休所的上级机关予以反映，但均未能解决案涉房屋正常装修居住的问题。后，杜剑甫通过中介公司向外出售案涉房屋，但未告知君安公司案涉房屋存在上述限制情形，在齐国庆购买案涉房屋的整个过程中，杜剑甫隐瞒了案涉房屋存在上述限制情形的重要内容，齐国庆、君安公司在被隐瞒案涉房屋性质及限制居住的情况下，与杜剑甫签订了《房地产买卖合同》，齐国庆交纳了全部购房款、办理了房屋交接手续等，但最终却无法得到门禁卡、
对房屋进行装修、办理正常居住手续等，以致其购买房屋的根本目的不能实现。故，杜剑甫在向齐国庆出售案涉房屋时存在欺诈的行为，使齐国庆在违背真实意思的情况下签订了《房地产买卖合同》并履行完毕，齐国庆在知道受欺诈后，合理期限向法院提起诉讼，要求撤销合同，应当予以支持。民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失，故杜剑甫应当在合同撤销后返还齐国庆购房款。同时，因案涉房屋已经登记在齐国庆妻子名下，杜剑甫向齐国庆交付了房屋钥匙，故杜剑甫返还购房款后，齐国庆及其妻子也应向杜剑甫返还案涉房产，交还房屋钥匙，若有需要齐国庆及其妻子也具有配合杜剑甫办理不动产产权变更登记的协助义务。杜剑甫作为欺诈的一方，应当赔偿受欺诈的一方受到的损失，因此齐国庆主张的银行贷款利息、契税系齐国庆已产生的实际损失，予以支持；关于律师费，在房屋买卖合同中明确约定了由违约方承担，因杜剑甫存在明显过错导致该房屋买卖合同被撤销，因此齐国庆主张的律师费的诉讼请求，予以支持。对于齐国庆要求君安公司承担连带责任的诉讼请求，从庭审查明事实看，君安公司作为中介机构已审查了杜剑甫作为房屋所有人具有房屋产权证明，且已协助齐国庆办理了房屋过户手续，尽到了合理的审查义务。在提供中介服务期间，杜剑甫
亦向君安公司隐瞒了案涉房屋存在限制情形的情况，因此君安公司不应承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十八条、第一百五十五条、第一百五十七条、第五百零七条、第五百四十条，《关于适用  的解释》第九十条之规定，判决如下：一、撤销齐国庆、杜剑甫、威海市君安房地产营销策划有限公司于2021年4月20日签订的《房地产买卖合同》；二、杜剑甫于判决生效之日后十日内返还齐国庆购房款1150000元。杜剑甫返还购房款后，齐国庆须于十日内向杜剑甫返还案涉房产；三、杜剑甫于判决生效之日后十日内赔偿齐国庆因购买案涉房屋所受到的实际损失23923.69元(含2021年6、7、8月偿还银行的贷款利息10355.12元，契税13568.57元)；四、杜剑甫于判决生效之日后十日内支付齐国庆律师费20000元；五、驳回齐国庆其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7575元，由杜剑甫负担。 

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