胡佩丽、彭斌房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】湖北省黄冈市中级人民法院
【审理法院】湖北省黄冈市中级人民法院
【审结日期】2020.11.04
【案件字号】(2020)鄂11民终1926号
【审理程序】二审
【审理法官】倪志勇饶桂芳宋顺国
【审理法官】倪志勇饶桂芳宋顺国
【文书类型】判决书
【当事人】胡佩丽;彭斌;丁解良
【当事人】胡佩丽彭斌丁解良
【当事人-个人】胡佩丽彭斌丁解良
【代理律师/律所】冯洋湖北从天律师事务所
【代理律师/律所】冯洋湖北从天律师事务所
【代理律师】冯洋
【代理律所】湖北从天律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】胡佩丽;彭斌
【被告】丁解良
【本院观点】上诉人胡佩丽提交的刘淑青调查笔录，刘淑青未到庭接受质询，本院不予采信；证人余某出庭作证，其证实是一审诉讼阶段听说此事，事前并不知晓，不能达到其证明目的，本院不予采信。本案的争议焦点是丁解良与彭斌签订的合同是否有效。
【权责关键词】无效撤销合同合同约定诚实信用原则一般代理证人证言证据交换新证据关联性质证证明责任（举证责任）反诉维持原判
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房改房买卖【本院认为】本院认为，本案的争议焦点是丁解良与彭斌签订的合同是否有效。丁解良与彭斌于2003年签订房屋买卖合同，并将房屋予以交付，至今已达十五年之久，水电费的交纳及户名均是丁解良；房屋买卖价款也分多次予以支付并于2019年7月最后付清。胡佩丽在此期间一直未就涉案房屋买卖事宜向丁解良提出异议，在诉讼中才提出其对房屋转让一事毫不知情，与常理不相符。《关于适用若干问题的解释》第十五条规定，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让
人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。本案中，虽然涉案房屋是胡佩丽、彭斌婚姻存续期间购买，系双方婚后共同财产，但房屋所有权证上登记为彭斌一人，且合同中彭斌已特别说明“保证产权清楚，终生无纠纷，如有纠纷后果和经济损失由甲方负责"，可以认定丁解良购买时为善意。故丁解良与彭斌签订的合同为有效，胡佩丽认为合同无效的上诉理由不成立，本院不予支持。 综上所述，胡佩丽、彭斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理适当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人胡佩丽、彭斌负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2021-10-25 05:40:57
【一审法院查明】一审法院认定事实：2003年9月30日，丁解良（乙方）与彭斌（甲方）签订《住房转卖协议书》，协议约定：一、甲方自愿将自己购买的水产局家属楼三室一厅（98.6平方米另加附属房55平方米、后院约32平方米）的全部产权和使用权转让给乙方。二、甲方必须负责协助乙方办理产权过户手续或其他证明并交给乙方，保证产权清楚，终
生无纠纷。如有纠纷及经济损失由甲方负责。三、乙方购买甲方房屋时间为2003年9月1日，占地实面积为186.6平方米，出售价42000元。四、乙方于签约之日起首次付款35000元，余下欠款在2004年2月底付清。协议中同时对违约责任等事项均作出约定。合同签订后，丁解良向彭斌支付了首期房款35000元。彭斌向丁解良交付了房屋所有权证，丁解良于2003年底搬入该房屋居住至今。余下款项丁解良已相继付清。涉案房屋所有权证（麻政房字第某某）显示该房屋产权单位彭斌，建成年份1987年，产权来源房改购买，建筑面积83.17㎡，颁证时间2001年1月16日。另查明，彭斌与胡佩丽自1985年1月1日起以夫妻名义开始共同生活，2010年11月8日在麻城市民政局领取结婚证。
【一审法院认为】一审法院认为，本案的争议焦点是丁解良与彭斌签订的合同是否有效的问题。首先，涉案房屋系房改房，但该房屋已经取得麻城市城镇房屋所有权证，且并无法律法规禁止房改房上市交易。其次，虽然涉案房屋是胡佩丽、彭斌婚姻存续期间购买，系双方婚后共同财产，但房屋所有权证上登记为彭斌一人，且合同中彭斌已特别说明“保证产权清楚，终生无纠纷，如有纠纷后果和经济损失由甲方负责"，可以认定丁解良购买时为善意。丁解良购买并入住该房屋十五年之久，胡佩丽在此期间一直未就涉案房屋买卖事宜向丁解良提出异议，在诉讼中才提出其对房屋转让一事毫不知情有悖常理，也背离诚实信用
原则，且根据《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持"。故丁解良与彭斌签订的房屋买卖合同有效。合同签订后，彭斌按约定向丁解良交付了房屋，丁解良也已支付了相应的价款，双方已履行完合同约定的主要义务。现胡佩丽、彭斌未协助丁解良办理房屋过户登记手续的行为已构成违约，依法应当继续履行合同。因合同约定的房屋面积与房屋所有权证上的面积不一致，丁解良亦同意按房屋所有权证上载明的面积协助办理过户，故胡佩丽、彭斌协助过户以房屋所有权证上载明的面积为限。胡佩丽以丁解良、彭斌为被告提起的反诉，因反诉主体不当而另行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：彭斌、胡佩丽于判决生效后十五日内协助丁解良办理房产过户手手续（麻政房字第某某。案件受理费100元，减半收取50元，由彭斌负担。
【二审上诉人诉称】胡佩丽、彭斌上诉请求：一、依法撤销原判，重新判决；二、确认彭斌与丁解良签订的房屋转卖协议无效。事实与理由：一、一审认定丁解良购时为善意错误。《住房转卖协议书》约定，甲方必须负责协助乙方办理产权过户手续或其他证明并交
给乙方，保证产权清楚，终生无纠纷。如有纠纷及经济损失由甲方负责。由此可以看出，该合同是强制的，而且丁解良明知所出卖的房屋是夫妻共同财产，彭斌无权转卖；同时丁解良也得知我们夫妻关系紧张，因此故意加重彭斌的责任。二、一审认定“胡佩丽对房屋转让一事毫不知情有悖常理，也背离诚实信用原则"，是错误。胡佩丽反复说明外出务工十几年，一直认为彭斌是将房屋出租给丁解良使用，所以未提出异议。而且十几年来，丁解良从未胡佩丽要求办理过户手续，直至起诉时才知晓此事，故不存在背离诚实信用原则。三、双方签订的房屋转卖协议存在恶意，严重损害了胡佩丽的合法权益，应当认定为无效，一审认定为有效错误。四、一审驳回胡佩丽反诉错误。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人胡佩丽提交两份询问调查笔录及申请证人余某出庭作证，拟证明胡佩丽不知道彭斌与丁解良签订了房屋买卖合同；事后，彭斌、丁解良也没有向胡佩丽告知房屋买卖的事实。被上诉人丁解良申请证人阳某出庭作证，拟证明当时其与彭斌签订房屋买卖合同时，阳某当时在场，他也是水利局的职工，阳某也签了字。上诉人彭斌未提交新证据。综上所述，胡佩丽、彭斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理适当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
胡佩丽、彭斌房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
湖北省黄冈市中级人民法院
民事判决书
(2020)鄂11民终1926号
当事人 上诉人(原审被告)：胡佩丽。
委托诉讼代理人：冯洋，湖北从天律师事务所律师。代理权限为一般代理。
上诉人(原审被告)：彭斌。与胡佩丽系夫妻关系。
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