张会仙、杜平玉房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
房改房买卖【审理法院】河南省郑州市中级人民法院
【审理法院】河南省郑州市中级人民法院
【审结日期】2020.11.12
【案件字号】(2020)豫01民终14554号
【审理程序】二审
【审理法官】陈涛
【审理法官】陈涛
【文书类型】判决书
【当事人】张会仙;杜平玉;靳永兴
【当事人】张会仙杜平玉靳永兴
【当事人-个人】张会仙杜平玉靳永兴
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判二审改判
【字号名称】民终字
【原告】张会仙;杜平玉
【被告】靳永兴
【本院观点】张会仙、杜平玉与靳永兴于2005年12月16日签订《售房协议书》，靳永兴依约缴纳了全部购房款，张会仙、杜平玉亦将案涉房屋交付靳永兴使用至今。房屋买卖合同中卖房人的主要合同义务是交房和过户，买房人的主要合同义务是付款，房屋的所有权和房款的所有权互为对价。
【权责关键词】合同不可抗力证据不足质证证明责任（举证责任）诉讼请求开庭审理维持原判执行
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】本院经审理查明的事实同一审法院认定的事实。
【本院认为】本院认为，张会仙、杜平玉与靳永兴于2005年12月16日签订《售房协议书》，靳永兴依约缴纳了全部购房款，张会仙、杜平玉亦将案涉房屋交付靳永兴使用至今。 现因案涉房屋尚未办理房产证，张会仙、杜平玉依据《售房协议书》第三条约定，如遇特殊情况，房产证办不下来，张会仙退还靳永兴10万元房款，靳永兴退还张会仙房子，要求解除案涉《售房协议书》。靳永兴不同意解除《售房协议书》。本院认为，房屋买卖合同中卖房人的主要合同义务是交房和过户，买房人的主要合同义务是付款，房屋的所有权和房款的所有权互为对价。买房人的合同目的是取得房屋的所有权，卖房人的合同目的是取得房款的所有权，卖房人取得了房屋价款的所有权则实现了其合同目的。本案中，靳
永兴缴纳了全部购房款，张会仙、杜平玉签订案涉售房协议书的合同目的已经实现，现有证据不足以认定靳永兴存在违约行为，张会仙、杜平玉要求解除售房协议书的依据不足；且根据双方签订的售房协议书第三条约定，张会仙、杜平玉提交的证据亦不足以证明案涉房屋不能办理房产证，故一审驳回张会仙、杜平玉要求解除案涉售房协议书的请求并无不当。 另张会仙、杜平玉上诉请求靳永兴按市价支付从2019年3月1日占住该房屋的租金，该请求超出一审诉请范围，本案不予处理。 综上所述，张会仙、杜平玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由张会仙、杜平玉负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2021-11-04 03:59:48
【一审法院查明】一审法院认定事实：原告张会仙于1997年6月28日参加单位房改购房，以17789.56元的价格购买了位于纬五路13门牌号××楼1单元8号的房屋（后变更为纬五路13号院16号楼18号）。
【一审法院认为】一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告张会仙与被告靳永兴签订的《售房协议书》第三条约定，如遇特殊情况，房产证办不下来，原告张会仙退还被告靳永兴已付壹拾万元房款，被告靳永兴退还原告张会仙房子。该条并未约定办理房产证的期限，且原告提交的证据不能证明房产证办不下来，故原告要求解除涉案《售房协议书》，依据不足，该院不予支持。
【二审上诉人诉称】张会仙、杜平玉上诉请求：1.撤销一审判决，改判解除双方于2005年12月16日签订的《售房协议》，被上诉人将纬五路13号院16号楼18号的房屋退还给上诉人。2.依据郑州市人民政府于2018年8月31日发布的郑政文[2018]154号第五条第三项，要求从2019年3月1日起，被上诉人占住该房屋租金按市价支付。3.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人签订的《售房协议》第三条约定，如遇特殊情况，房产证办不下来，上诉人退还被上诉人已付壹拾万元房款，被上诉人退还上诉人房子。该条虽未约定办理房产证的期限，但是从1997年缴房改房款至今23年，房改房产权证一直未予办理。依据郑州市人民政府于2018年8月31日发布的郑政文[2018]154号《郑州市
人民政府关于解决我市房改工作遗留问题的通知》第五条第三项明确规定“关于房改房的办理时效，自发文之日起，截止2019年2月28日，逾期不办理者视为放弃，今后不再办理。"该规定对于本案所说的案涉房屋已经明确了超过办理时效，无法办理房产证。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）款的规定因不可抗力致使不能实现合同目的，可以解决合同，自然灾害、政府行为等属于不可抗力的因素，本案已经符合双方约定的如遇特殊情况合同解除条件。从2005年案涉房屋合同签订以来，上诉人多次联合本单位职工有关部门查询房产证办不下来原因，并随时向被上诉人通报。十几年过去了，单位出示房改房产权办理政策变动等多种历史遗留原因，房屋产权管理部门迄今尚未给办理。并且此案涉房屋属于单位房改房，由单位统一办理，根本就不对个人，并非被上诉人所说那样，个人也可以办理。上诉人很想给被上诉人办房产证，如果不想给被上诉人房屋，不会拖至15年才提交法庭。上诉人为此房屋给被上诉人代缴物业水电煤气暖气费以及承担一切有关小区房屋责任，这么多年给上诉人增添很多麻烦。综上，一审法院认定事实错误，适用法律不当，请求二审查明事实，支持上诉人的上诉请求。另张会仙、杜平玉上诉请求靳永兴按市价支付从2019年3月1日占住该房屋的租金，该请求超出一审诉请范围，本案不予处理。综上所述，张会仙、杜平玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实
清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
张会仙、杜平玉房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
河南省郑州市中级人民法院
民事判决书
(2020)豫01民终14554号
当事人 上诉人（原审原告）：张会仙。
委托诉讼代理人：杜杉。
上诉人（原审原告）：杜平玉。
被上诉人（原审被告）：靳永兴。
审理经过 上诉人张会仙、杜平玉因与被上诉人靳永兴房屋买卖合同纠纷一案，不服河
南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初16473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年11月3日公开开庭审理了本案。上诉人张会仙及其委托诉讼代理人杜杉，上诉人杜平玉，被上诉人靳永兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称 张会仙、杜平玉上诉请求：1.撤销一审判决，改判解除双方于2005年12月16日签订的《售房协议》，被上诉人将纬五路13号院16号楼18号的房屋退还给上诉人。2.依据郑州市人民政府于2018年8月31日发布的郑政文[2018]154号第五条第三项，要求从2019年3月1日起，被上诉人占住该房屋租金按市价支付。3.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人签订的《售房协议》第三条约定，如遇特殊情况，房产证办不下来，上诉人退还被上诉人已付壹拾万元房款，被上诉人退还上诉人房子。该条虽未约定办理房产证的期限，但是从1997年缴房改房款至今23年，房改房产权证一直未予办理。依据郑州市人民政府于2018年8月31日发布的郑政文[2018]154号《郑州市人民政府关于解决我市房改工作遗留问题的通知》第五条第三项明确规定“关于房改房的办理时效，自发文之日起，截止2019年2月28日，逾期不办理者视为放弃，今后不再办理。"
该规定对于本案所说的案涉房屋已经明确了超过办理时效，无法办理房产证。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）款的规定因不可抗力致使不能实现合同目的，可以解决合同，自然灾害、政府行为等属于不可抗力的因素，本案已经符合双方约定的如遇特殊情况合同解除条件。从2005年案涉房屋合同签订以来，上诉人多次联合本单位职工有关部门查询房产证办不下来原因，并随时向被上诉人通报。十几年过去了，单位出示房改房产权办理政策变动等多种历史遗留原因，房屋产权管理部门迄今尚未给办理。并且此案涉房屋属于单位房改房，由单位统一办理，根本就不对个人，并非被上诉人所说那样，个人也可以办理。上诉人很想给被上诉人办房产证，如果不想给被上诉人房屋，不会拖至15年才提交法庭。上诉人为此房屋给被上诉人代缴物业水电煤气暖气费以及承担一切有关小区房屋责任，这么多年给上诉人增添很多麻烦。综上，一审法院认定事实错误，适用法律不当，请求二审查明事实，支持上诉人的上诉请求。
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