成都市城中村改造分析
6g坊Sichuan Building Materials 第47卷第2期2021年2月
Vol.47,No.2
February,2021
成都市城中村改造分析
秦智香
（景德镇陶瓷大学，江西景德镇333000）
摘要：城中村是城市发展过程中所形成的现象，普遍存在于各个城市之中。城中村的存在，不仅有损城市形象，而且在一定程度上不利于城市区域的发展。城中村的基础设施匮乏以及居住环境杂乱无章，按照一贯的做法（即推倒重建）是不能解决根本问题的。因此，城中村的改造需要以一种可持续的理念为主导，从根本上改善人居环境，美化城市环境，提升城市的形象和城中村人民的生活水平。本文以成都市武侯区金华桥城中村为例，以实地调查的方法进行调查研究。在调查研究中发现城中村的改造需根据实际情况而定，尤其要利用好已有的资源—
—自然资源、旅游资源、文化资源等，能发挥其重要的作用。总结城中村改造的方法和策略，为其他城中村的改造作指导。
关键词：城中村；改造；金花桥；中和
中图分类号:TU984.114文献标志码:B
文章编号:1672-4011（2021）02-0210-03
D01：10.3969/j.issn.1672-4011.2021.02.103
1城中村的概念及形成背景
1・1概念
城中村是在城市化发展过程中而形成的一种特有的城市现象，和土地制度也有极大的关系。城中村是指在城市范围内的村庄，这些区域在各个方面与城市格格不入，总体呈现出脏乱差的景象。居住在城中村的人的生活来源主要是靠土地以及土地附着物。城中村是一种社会形态且分阶段的形成，不同的阶段呈现不一样的类型。
1.2形成背景
改革开放初期，我国的城镇化率很低，约为17.92%。城镇化率即为城镇的常住人口占常住总人口的比
例。当时国家颁布的文件要求在2020年，城镇化率要达到60%左右的指标。因此，城市大力发展，推进城市化的进程。城市的发展并不是整体很均衡的，城中村便这样产生了。当然，造成城中村产生的原因是有很多的。城中村具有城乡二元结构的特点，可以理解为是脱离城市之外的被遗忘之地。
2城中村的类型
2.1后城中村
后城中村是指这些区域属于是在城市范围内，尽管农村集体所有制是保留的，但是由于城市将土地征用，所以农村户口和农业用地已经不存在了，并且撤销了乡、村，最终由街道和居委会集中进行管理。这种类型的城中村主要面临的问题是意识与城市化重合。
2.2城中村
这一类城中村是除了宅基地以外的土地以外，其他土地全部被征用为城市建设用地。农村村委会改为城市居委会，户籍由农业户口转为非农业户口。人口以本地人为主，外来人口占一小部分。经济收入主要依靠外出工作、集体分红以及房屋出租。
2.3准城中村
这种类型的城中村现有土地产权依然属于农民集体所有，村民不以农业收入为主。村民全部转为城市户口，但是农民的宅基地还没有被征用为国有土地，也就是说其土地性质没有改变，甚至还存在少量的农业用地。这一类型的城中村处于城乡结合的区域或者是不久将要建设发展的区域。这一类型的城中村建筑没有合理、统一的规划而呈现出杂乱无章的景象，并且设施严重匮乏。外来入口流动较多，居住人复杂。
2.4外城中村
这一类型的城中村属于城市规划内的农村，已经是有发展规划的“城郊村”。这里的农民拥有许多可用的土地，部分村子拥有特别的资源可跟随着城市的发展进程加以开发利用。
3城中村的特点
城中村的土地所有权为集体所有，土地使用主要以住宅建筑为主。耕地面积少。建筑物主要是住宅，但是这些住宅因为没有合理的规划而显得杂乱无章，甚至是有违章建筑的存在。根据不同位置的城中村，建筑住宅密度不一。绿化程度参差不齐，需要有计划地改进。基础设施、娱乐设施等不完善。村里的经济相对落后，也存在不正规的经济。主要是指以建筑或者土地出租后存在不正规经营。城中村的流动人口多且复杂，是卫生、治安、环境问题的集中地。
4城中村改造的概念
城中村改造在广义上的说法指的是对社区物质景象和非物质景象进行全面改造以及局部完善。改造过程不仅是对建筑形式和居住的局势都按城市的发展进行规划和建设，而且要改土地所有制，也就是将村委会转变为居委会。同时实现“村民”转变为“居民”的目的。城中村的改造十分复杂且繁琐，涉及太多稳定或不稳定的因素。
5改造的意义
5.1改善环境
城中村的改造是做了合理的规划和建设，并且配置了完善的基础设施，不仅能让自然环境资源和人文资源得到充分利用，而且能从根本上改善人居环境，在绿化、净化、美化达到要求。人居环境的改善，能有效提高人民的生活水平和文明意识，促使城市的进步。
5.2促进经济发展
城中村的改造发展，改造后的区域蕴含巨大的商机，或是旅游、或是商业等，都会带动经济的发展。同时，区域内的村民也能有大量就业的岗位，他们的经济收入、生活水平、文明程度能有很大程度的提高。
6武侯区金花桥城中村的状况及改造
6.1区域分析
该城中村位于成都市武侯区金花桥街道江安社区，地处
收稿日期：2020-06-17
作者简介：秦智香（1994—），女，四川成都人，在读硕士，主要研究方向：环境设计。
江岸河畔，水资源和林木资源丰富。同时，位置临近武兴路、老川藏路等出入城区的通道。成都市双流国际机场也在金华桥城中村附近。因此，金花桥城中村是有良好的生态资源和区位条件。
6.2资源分析
由于金华桥城中村紧邻江岸河畔，所以在发展方面可以有所依托。江安河是都江堰内江主要干渠之一，河流能很好地灌溉农田。江岸河畔修了绿道，成为人们休闲娱乐的好地方。
6.3文化分析
紧邻金华桥城中村有一个公园即“水韵天府”紧邻金华桥街道，并被江安河所包围。“水韵天府”属于古代“广都”文化范围，是古蜀农业发源之地。据《山海经》中记载“西南黑水之间，有都广之野，后稷葬
焉……”。在文化脉络中，这里有古蜀文化、水文化、农耕文化相互交织，达到“共生”的自然状态。水让城市有了活力，滋养了人的灵性。
6.4政治分析
“水韵天府”不仅承载了天府文化，还是以南丝绸之路文化、江安河水文化为核心。
6.5改造方式
出于多方面的考虑，好的改造规划和实施能避免大量资源的浪费。城中村的改造需要科学地利用资源和优势，这种方式能将“死资源”变“活”。金花桥片区将发展成为绿观光休闲和特餐饮文化相结合的川西民居风情小镇。而金花桥的城中村依托江安河和映月公园形成滨河景观休闲带，彰显川西民居特的建筑。同时，发展观光休闲与特餐饮，也突出了地方特。
位于这片区域的“水韵天府”以往是一座公园，但存在许多不足，于是进行改造和升级。这个项目是成都市建设体现全面发展理念的国家中心城市，所打造的具有天府文化特质的项目。在设计时，尽量保留良好的生态以及增加绿地和生态景观，以绿植被覆盖和亲水景观为主。对于原有的特的建筑，将其保留、修缮、改造，经过艺术的加工处理，建筑能呈现其艺术美的同时，又体现了环保意识、传承了优秀文化。项目以“一带、两翼、三核、六区、多节点”的总体景观结构进行规划布局。“一带”指的是
滨水休闲景观带;“两翼”是指创意休闲之翼和乐活运动之翼;“三核”指的是三大各具形态的特活动场所;“六区”是指根据功能和景观特质形成的六个主题功能区即“水韵广场、静湖月夜、创意休闲街、魔幻水舞声光秀、滨水休闲街区、运动休闲区；“多节点”是围绕着“一带、两翼、三核、六区”的主游线所形成的多个串珠状景观节点。在整体景观结构中，将文化体验空间、旅游休闲空间、公共聚集空间、商业消费空间聚合。此外，将产业更新和旧城改造有机结合，形态提升与业态转型巧妙结合，保护了自然生态的同时提升了城市品质，改善了这个区域居民的生产和生活。不仅如此，改造后的区域带来了直接的经济效益，更加有意义的是为城中村的改造树立了优秀的样本，使旧事物通过科学和艺术的设计焕发了新的生命。
7双流区中和城中村的状况及存在的问题
7.1区位分析
该城中村位于成都市双流区中和街道，由成都高新区托管。原名“中和镇”，后来改为“中和街道”，与锦江区柳江街道、天府新区华阳街道毗邻。中和街道的区位优势突出，是成都市未来核心区域的重要组成部分。成都市领事馆区规划在这个区域且靠近软件园和世纪城这样繁华的CBD，是具有发展活力的地区。
7.2资源分析
中和街道是升级文化先进街道且教育资源丰富，享誉川外。中和街道不仅拥有综合性活动中心，而且还有省级示范性高中、国家级职业中学等，是教育强镇的体现。
7.3文化分析
中和场是成都市历史悠久的老场镇之一，建场年代十分久远。自古是成都平原重要的水码头，它具有丰厚的历史文化沉淀。中和片区挖掘出许多历史文化资料，比如诗赋、手绘画、木刻画等。同时，中和片区还有历史名人、贤达人物、乡土精英等。已经出版的《尘封的记忆—
—中和场口述史》《在历史边缘行走中和场》是成都本土文化的优秀代表。
7.4改造分析
成都市近10年在飞速发展，大力发展城南。而高新区有多个板块，中和属于其中特别的板块，因为它没有和其他板块一样齐头并进发展，成为了名副其实的城中村。附近的板块是繁华的景象，而它还处于一片混乱、三轮车在路上驰骋的景象。这个高新区最不“高新”的区域，后来经历了改造，如今又是高楼拔地而起的景象。中和的改造方式是拆迁、重建的分批次逐步改造的模式。高新区提出了“复兴江滩记忆”计划，为改变城市形象差、业态层级低、公服配套准低、交通不畅通等问题。对老城区进行了旧城改造，整理土地以用于旧城的更新，对于重要的地块实行了搬迁。按照宜居的理念，打造滨江生态
公园、老码头以及以“蜀风雅韵”为基调，规划“新中式”滨水商业休闲街。此外，成都市高新区体育中心也规划建设在中和片区。城中村的改造让城市逐步改头换面，不仅提升了城市形象，还改善了居住品质。对于城中村的改造问题，还需进一步深入探索。
8改造方法与策略总结
8.1过去的改造方式
以往的城中村改造往往采用的是“拆迁”为主要的手段，是不利于长期发展的。这种“拆迁”的手段，适当的话是合适的，过多就不合适。部分可利用的资源没有被合理利用，造成了资源的浪费，或是变成“死资源”。现在的城中村改造倡导可持续的方式，将可利用的资源尽最大化合理利用。在规划方面会考虑城中村周边的自然资源、人文资源等的协调发展，使之尽量发挥其积极作用。
&2合理的改造方式
城中村的改造的方式因地而异，视情况而定。第一种方法，即全部推倒后重建。当城中村不存在可以利用的资源，或者是本身没有很高价值的话，可以选择整体拆除重建。有推倒重建的城中村例子—
—广州市猎德村。第二种方法，即局部改造。城中村本是一个很特殊的景象，有异有同。如果是整体开发，需要投入大量的资金、资源等，局部改造的话相对比较实际。例如部分有价值的区域可以先进
行局部改造，使它能尽快改善提高并投入使用。接下来可以观察改造后的反馈结果，再逐步进行局部改造。在逐步改造的过程中，城中村的村民能够更快、更好地融入城市的生活中。局部开发这种方式相对整体拆后重建的方式来说，成本低一些。但是两者都有利于城中村朝着更好方向的发展。第三种方法是渐变式改造，即对城中村进行有规律的一步一步的改造。首先要对城中村中没有保留意义的建筑、景观等进行拆除，有价值和意义的建筑、景观等便可直接保留下来。对于拆除的部分可做一些合理性的规划并实施，最终能达到对城中村
（下转第213页）
专业承包资质的单位报价，确保报价合理，尽量规避承包人采用不平衡报价。
招标文件中对项目的需求、技术参数尽量描述详细，评分标准设置合理，不设置与拟招标项目规模不匹配的评分标准及与拟招标项目不相干的业绩评分标准，商务分值与价格分值合理。
合同文件作为招标文件的核心组成部分，经济条款主要对以下条款进行约定：对工程预付款的约定为不超过合同价的30%，并且约定预付款抵扣时间及比例；工程进度款的付款比例及支付时限需要明确约定，确保不超付。
合同外变更项目工程造价的确定方法:①已标价工程量清单或预算书有相同项目的，按照相同项目单价
认定；②已标价工程量清单或预算书中无相同项目，但有类似项目的，参照类似项目的单价认定;③合同中没有适用或类似于变更工程的项目单价确定采用的计价标准和价格信息：首先按照招标控制价的编制方法计算出项目的综合单价（定额套用投标时当地执行的相关工程消耗量标准，价格信息采用适期《当地建设工程价格信息》，费率采用投标费率，然后对比中标净下浮率（中标净下浮率二（1-中标价/招标控制价）x 100%）对该综合单价进行下浮调整，信息价内没有的材料、设备以发包人组织的发包人、承包人和工程师共同参加的市场询价为准，通过询价确定的材料设备价结算时不调整。
3.2加强施工阶段的合同管理工作
对施工阶段的工程造价动态控制关键在于控制工程签证以及设计变更。现场造价管理人员、项目经理需要全面提高造价管理质量，可以从以下几个方面做起。
1）工程施工前需要对投标清单清标，复核相关工程量，并且实时动态控制管理，同时也要做好工程项变更台账管理，及时评估设计变更对工程造价产成的影响，从经济性以及功能性两个方面对工程设计影响进行分析，提出合理建议，对重大变更实行多方案比选，选出最优方案，降低不必要的工程项目费用支出，有效控制资金。
2）承包人中标后，造价人员及项目经理需要详细分析中标清单及各分部分项的综合单价，分析综合单价是否合理，充分利用不平衡报价，对施工单位不利的项目，提出优化方案尽量向甲方建议变更建议，
变不利为有利，并形成中标清单分析结果及对应措施，根据分析结果交底施工管理人员，并在施工过程中逐项落实。
3）对施工合同进行技术交底，合约部门签订合同后，合同编制人员需要对现场管理人员进行合同交底，特别是施工合同中涉及经济和违约条款需要重点交底，确保施工过程中能规避不利条款，并做好相应的对策。
4）加强对施工现场的签证管理。现场签证对工程竣工
（上接第211页）
合理改造的目的。
9结语
城中村的改造是城市化进程中无法逃避的问题，随着改造的推进，最终必然会赶上城市的整体发展进程。城中村的改造，是利大于弊。就改造而言，可以提取国内外相关的实践成功后的经验以及对城中村的调查研究的基础上，总结出改造的策略和方法。当然不能盲目参考，城中村的情况复杂，在具体改造规划过程中应根据实际情况而定。希望每一结算价款影响较大，工程签证尽量详细描述，并附上相应图纸、影像资料等。对此，建筑工程企业相关管理人员必须给予足够的重视，加强现场签证管理
工作，造价管理人员必须要秉承随做随签的基本原则，使其符合签证条款⑷。
5）对各相关单位出现不履行规定的行为进行及时的反索赔，以此合理控制建筑工程施工成本。施工过程工程造价动态控制主要包括：项目变更核算、材料单价的控制、隐蔽工程的签证计量以及月计量审核等方面，需根据实际情况及时调整工程造价。
3.3加强建筑施工材料管理
在建筑工程施工过程中，材料费用支出占据的比例相对较大，通常情况下，材料费占据工程造价的60%-70%，材料价格波动以及材料的使用量对建筑工程造价的动态控制有着较大的影响，材料价格波动范围在合同约定的范围之外时，施工单位需要及时收集证据，提出索赔。在材料管理过程中，必须加强材料预算、采购、领用、签收以及使用等方面的管理工作，将材料的管理职责落实每个人身上。对于材料费达到一定额度或者国家规定应该采用招标方式采购材料的，分析比较价格、服务以及质量等多方面因素，择优选择⑸。在施工材料使用过程中，应该严格遵守工程进度安排用量以及消耗等方面的要求，实施施工材料限额领制度，目的是预防施工材料浪费现象。
4结束语
建筑工程造价动态控制是否能够有序进行，直接关乎建筑工程是否能够顺利完工。同时，各阶段合理
的工程造价可以提高建筑工程整体质量及进度，实现投资方效益，而且能在一定程度上提高建筑施工企业的经济效益。因此，必须重视建筑工程造价动态管理与控制工作，促进企业长期、稳定发展。
[ID：010939]
参考文献：
[1]李恒东，郝新•基于建筑工程造价的动态管理与控制分析[J]•
绿环保建材,2020,7（9）：155-156.
[2]孟艳艳•建筑工程造价的动态管理与控制探讨[J].中国设备
工程,2020,36（14）：234-235.
[3]张文华•建筑工程造价的动态管理与控制[J].中华建设,
2020,27（5）:146-147.
[4]刘沁•建筑工程造价的动态管理与控制要点的分析[J]•建筑
技术开发,2020,47（3）：113-115.
[5]符大宁，吴杰•新常态下对建筑工程造价管理的认识[J].四川
建材,2016,42（6）:196-197.成都 领事馆
个城中村改造后都具有自己的特点，而不是千篇一律。
[ID：010853]
参考文献：
[1]经志凡•扬州市城中村改造存在的问题及对策研究[D].扬州:
扬州大学,2019.
[2]邓彦•城中村改造特景观设计研究[D].武汉：武汉理工大
学,2009.
[3]王文菲•城中村改造中的景观设计研究[D].青岛：青岛大
学,2009.

版权声明：本站内容均来自互联网，仅供演示用，请勿用于商业和其他非法用途。如果侵犯了您的权益请与我们联系QQ:729038198，我们将在24小时内删除。