昆明市房地产税收政策
一、现行法规(条例)规定
(一)《中华人民共和国营业税暂行条例》规定：在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务(简称应税劳务)、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人(简称纳税人)，应当依照本条例缴纳营业税。
(二)纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用；
(三)营业税应纳税额计算公式： 应纳税额=营业额×税率
(四)《中华人民共和国契税暂行条例》 (简称《暂行条例》)规定的纳税人：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。
(五)《暂行条例》所称转移土地、房屋权属行为是指：1、国有土地使用权出让；2、土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；3、房屋买卖；4、房屋赠与；5、房屋交换。
(六)《暂行条例》规定全国的契税税率为3%一5%。《云南省契税实施办法》规定云南省的契税税率为3%。
(七)契税的计税依据分为：1、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，计税依据为成交价格，即土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者交付的货币、实物、无形资产和其他经济利益。2、土地使用权赠与、房屋赠与，计税依据由征收机关参照当地土地使用权出售、房屋买卖的市场价格确定。3、土地使用权交换、房屋交换计税依据为所交换的土地使用权、房屋价格的差额。土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产和其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。
(八)契税应纳税额计算公式：
应纳税额=计税依据×税率
(九)根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定：在中国人民共和国境内书空、领受本条例列举凭证的单位和个人，应当按本条例规定在书立或者领受时缴纳印花税。
(十)纳税人根据应纳税凭证的性质，分别按比例税率或者按件定额计算应纳税额。具体按《印花税税目税率表》执行，如：产权转移书据按所载金额万分之五贴花，纳税义务人为立据人；权利、许可证照按件贴花五元，由领受人缴纳。
印花税没有减免政策，无论其他税种是否征免，印花税都要按规定计算征收或贴花。
二、关于普通住房标准问题
(一)昆明市的普通住房标准，按市建设局向国家有关部门备案的审批标准执行：
1、住宅小区建筑容积率在1.0以上；
2、单套建筑面积在144平方米以下；
3、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.4倍以下。
(二)已出售给职工的房改房，上市交易时执行普通住房交易的税收优惠政策。
三、个人住房交易中有关营业税政策问题
(一)自2005年6月1日起，个人新购买住房不足2年转手交易的，销售时按取得的售房收入全额征收营业税；对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
(二)个人销售住房，对购房时间的确定，按房屋产权证或契税完税证明上注明的日期，以先发生时间为准。
(三)自2005年6月1同起，个人将新购买超过2年(含2年)的符合普通住房标准的住房对外销售免征营业税，应持下列资料到主管地方税务机关办理申请免征手续。
1、居民身份证原件和复印件；
2、所售房屋的所有权证或契税完税证的原件和复印件；
3、销售该房屋时与购买万签订的购销合同或其他具有房屋权属转移合同性质的凭证的原件和复印件；
4房改房交易、销售该房屋时向购买方开具的由地税机关监制的销售不动产发票或合法有效凭证的原件和复印件；
5、书面免税申请；
6、主管地方税务机关要求的其他材料。 地方税务机关收到纳税人报送的上述资料后，应进行认真审核。对符合规定条件的，给予免征营业税。
四、个人住房交易中有关契税政策问题
(一)普通住房和非普通住房划分标准适用契税征管。
(二)普通住房和非普通住房标准调整前的契税，即纳税义务发生在2005年6月1日前，符合原优惠政策的，应该在2005年l 2月3 1日前进行契税纳税申报，逾期不中报的，按征管法有关规定处理。
(三)为遏制投机性炒房，所购住房必须提供销售不动产发票、购房合同等资料才能办理契税完税手续。
五、几个具体规定的解释
(一)房屋“成交价格”是指住房持有人对外销售房屋的成交价格。
(二)纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先"的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时问；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时问的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。
(三)个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售行为，其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到地方税务部门办理相关手续。
(四)根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。
(五)享受税收优惠政策普通住房的面积标准是指地方政府按国办发〔2005〕26号文件规定确定并公布的普通住房建筑面积标准。对于以套内面积进行计量的，应换算成建筑面积，判断该房屋是否符合普通住房标准。
二零零五年十二月二十日
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