房地产估价概论(三)
(总分100, 做题时间90分钟)
一、单项选择题
1.
不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为______。
∙A.掌握的有关信息不同
∙B.作出的估价师声明不同
∙C.估价对象状况不同
∙D.委托人不同
A B C D
分值: 2
答案:A
[解析] 本题考核的是对估价准确性问题的认识。因为估价总是在信息不完全和不确定下作出的，不同的估价师掌握的信息一般不完全相同。即由于掌握有关的信息不同，不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估价值通常不完全相同。
2.
某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是______。
∙A.现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金
∙B.现时该房改房上市交易的正常价格
∙C.现时该房屋的房改成本价
∙D.当时该房屋的房改成本价
A B C D
分值: 2
答案:B
[解析] 本题考核的是房地产分割的需要。房地产分割一般不宜采用实物分割的方法。因为许多情况下房地产在实物形态上难以分割，如果进行实物分割就会损害房地产的效用，所以通常是采用折价等方法处理。例如，夫妻闹离婚，原共有一套住房不宜采取实物分割由双方各得一半，多数情况下是由其中的一方获得该套住房，该方再按照该套住房市场价值的一半向对方支付现金或现金等价物。
3.
下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是______。
∙A.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价
∙B.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证
∙C.房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制
∙D.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
A B C D
分值: 2
答案:C
[解析] 本题考核的是房地产估价的本质。为了进一步理解和把握房地产估价的含义，做好房地产估价工作，还应对房地产估价的本质有以下5点认识：(1)房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格；(2)房地产估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价；(3)房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证；(4)房地产估价难免有误差但误差应在合理范围内；(5)房地产估价既是科学又是技术。
4.
拍卖抵押房地产时，抵押合同签订后该土地上新增房屋与抵押财产一同拍卖的，对拍卖新增房屋所得______。
∙A.抵押人无权优先受偿
∙B.抵押人有权对全部房地产优先受偿
∙C.抵押权人有权优先受偿
∙D.抵押权人无权优先受偿
A B C D
分值: 2
答案:D
[解析] 本题考核的是《城市房地产管理法》的相关规定。《城市房地产管理法》规定，房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
5.
下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是______。
∙A.了解某宗房地产的出租人权益价值
∙B.了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值
∙C.了解某地区地震后房地产价值的变化
∙D.了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额
A B C D
分值: 2
答案:D
[解析] 本题考核的是需要进行房地产估价的内容。真正需要专业估价的主要是房地产、古董和艺术品、矿产、企业整体资产以及某些机器设备、无形资产等。故选项D错误。
6.
房改房交易一个估价项目中的估价目的，本质上是由______决定的。
∙A.估价机构
∙B.估价师
∙C.估价报告使用者
∙D.估价委托人的估价需要
A B C D
分值: 2
答案:D
[解析] 本题考核的是估价目的的本质。估价目的本质上是由委托人的估价需要决定的，应当由委托人根据其估价需要提出。
7.
下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是______。
∙A.高层建筑地价分摊
∙B.房地产投资价值评估
∙C.因环境污染导致的房地产价值减损评估
∙D.城市房屋拆迁中的停业损失评估
A B C D
分值: 2
答案:B
[解析] 本题考核的是房地产价值评估的业务。区分估价和评估并不意味着房地产估价师和房地产估价机构只能从事房地产价值评估业务。实际上，房地产估价师和房地产估价机构除了从事房地产价值评估业务(包括为了各种估价目的，对各种房地产的各种价值进行评估)，
还经常从事下列房地产价值评估相关业务和房地产咨询业务：(1)房地产价值分配业务；(2)房地产价值减损评估业务。例如，因修改城乡规划、环境污染、工程施工、工程质量缺陷、房地产分割等造成的房地产价值减损评估；(3)房地产价值提升评估业务；(4)相关经济损失评估业务；(5)房地产咨询业务。
8.
从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是______。
∙A.估价对象的真实价值
∙B.估价对象的重置价格
∙C.估价对象的实际成交价格
∙D.合格估价师的重新估价结果
A B C D
分值: 2
答案:D
[解析] 本题考核的是对估价准确性问题的认识。判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将该评估价值与真实价值进行比较，实际中是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。
9.
一个估价项目中的价值时点，本质上是由______决定的。
∙A.估价委托合同签订时间
∙B.估价目的
∙C.实地查勘估价对象的时间
∙D.委托人意愿
A B C D
分值: 2
答案:B
[解析] 本题考核的是价值时点的概念。价值时点不是可以随意确定的，应当根据估价目的来确定。价值时点从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的。
10.
关于房地产估价误差的说法，错误的是______。
∙A.判断评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较
∙B.估价会有误差，可用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准
∙C.所有的评估价值都有误差，因此可以说所有的评估价值都是近似值
∙D.估价误差应有一定的限度，因此需要确定合理的误差范围
A B C D
分值: 2
答案:B
[解析] 本题考核的是房地产估价误差。不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差，但估价的误差又要适度。
11.
某套住宅的月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10%。因楼上装修漏水使该住宅被水淹，需要重新装修。预计重新装修等费用为50000元，在装修期3个月内均匀投入，
装修完成后需放置3个月方可使用。若月报酬率为0.5%，则该住宅因被水淹造成的损失为______元。
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