张立与张予滨房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】北京市第一中级人民法院
【审理法院】北京市第一中级人民法院
【审结日期】2022.03.02
【案件字号】(2022)京01民终1279号
【审理程序】二审
【审理法官】梁睿张静唐述梁
【审理法官】梁睿张静唐述梁
【文书类型】判决书
【当事人】张立;张予滨
【当事人】张立张予滨
【当事人-个人】张立张予滨
【代理律师/律所】贺华敏北京德和衡律师事务所;魏开新北京德和衡律师事务所
【代理律师/律所】贺华敏北京德和衡律师事务所魏开新北京德和衡律师事务所
【代理律师】贺华敏魏开新
【代理律所】北京德和衡律师事务所 房改房交易
【法院级别】中级人民法院
【原告】张立
【被告】张予滨
【本院观点】因张予滨对前述证据的真实性无异议，本院对前述证据的真实性予以确认，前述证据1不仅不能证明案涉房屋不能上市交易，反而可在一定程度说明案涉房屋进行相应
流程即可以上市交易(二审中，张立申请对前述文件中的手写的“张立”进行鉴定，本院认为前述登记表仅系对于相关情况的记录，即便前述手写的“张立”并非张立本人所写，也不能否认案涉房屋已满足上市交易条件，故本院对张立的该项申请不予准许)，前述证据2显示的内容与一审法院查明的事实一致。张立与张予滨签订的《协议书》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。
【权责关键词】无效代理合同关联性合法性质证诉讼请求维持原判发回重审
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【本院查明】本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
【本院认为】本院认为，张立与张予滨签订的《协议书》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。依据教育部机关房改办公室向一审法院的复函可知涉案房屋已满足上市交易条件，张立关于案涉房屋禁止交易的主张，本院不予采信。张立关于其向张予滨出售案涉房屋侵犯了人民大学或者教育部的优先购买权的
主张，一方面与教育部房改办公室回函的内容不符，另一方面与其二审提交的证据1的内容不符，本院不予采信。本院认为一审法院依据相关法律规定以及合同解释的规则对于《协议书》第4条约定内容的理解正确，本院不持异议。对于张予滨一审提交的录音证据，本院认为即便没有该录音证据，亦不影响本院相关认定，该证据是否存在瑕疵，录音中双方沟通的具体方式实质上并不影响本案的处理结果。由于案涉房屋已具备上市交易条件，因此，张立应当协助张予滨办理案涉房屋的过户手续，一审法院对此认定正确，本院不持异议。 综上所述，张立的上诉理由均不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3500元，由张立负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-09-21 05:55:35
【一审法院查明】一审法院认定事实：2001年，张立(乙方)与中国人民大学(甲方)签订《公有房屋出售协议》，其中约定：“根据北京市房改办公室京房改办字【1997】第016号
文件精神，经海淀区房改办公室审核批准，甲乙双方就出售位于海淀区，建筑面积46.6平方米的1居室住房的所有权，达成如下协议：一、甲方同意将其所有的该房屋出售给乙方。根据北京市房改办[1997]第016号文件规定的优惠售房办法，乙方按每建筑平方米1450元的成本价格购买该房屋，乙方共应支付购房款肆万捌仟零玖拾叁元叁角叁分......三、该房屋的建筑面积以具有房屋测绘资质的部门所测绘出具的房屋建筑面积为准，甲乙双方按照测绘得出的建筑面积核算购房款。”，该协议中张立的合同签署时间为2001年6月18日，中国人民大学的合同签署时间为2001年11月20日。 2001年11月29日，张予滨(甲方)与张立(乙方)签订《协议书》，约定：“1.甲方购买乙方北京市海淀区一居室一套(产权)。2.甲方购房款总计人民币十六万元一次性付清，即拥有该房所有权。3.由于乙方产权证尚未发放，待发放后乙方得保证并协助甲方尽快办理产权过户事宜。有关产权过户手续的各项费用由甲乙双方分摊。4.若原房价因不可抗拒的原因发生变化，其差价由双方分摊(或分享)。5.本协议一式二份，甲乙双方各执一份为凭。” 2001年12月14日，涉案房屋核发房产证，登记的所有权人为张立，建筑面积46.6平方米。张予滨已向张立一次性支付了购房款16万元，张立亦将涉案房屋交付给张予滨，张予滨居住使用至今。2021年3月24日，张予滨之子张某与张立就涉案房屋过户事宜进行电话沟通，张立在通话中表示要根据教育
部文件规定办理房屋过户事宜。另诉讼中，张予滨申请对涉案房屋进行保全，张予滨因保全担保支付诉讼保全保险费3000元。 双方对于《协议书》的第4条约定内容的理解有争议：张立主张该条款中的“原房价”指的是双方的交易价格，涉案房屋的市场价值已经发生了变化，双方应当就房屋差价进行分摊或分享；张予滨主张该条款中的“原房价”指的是张立与中国人民大学的交易价格，因为当时没有下发产权证，无法确定中国人民大学是否需要补差，故对此进行约定，如存在差价，双方共同分摊或分享。 另诉讼中，经张予滨申请，一审法院向教育部机关房改办公室核实涉案房屋的上市交易情况。教育部机关房改办公室于2021年10月15日向一审法院复函，内容为：“海淀区房屋可以上市交易，上市交易流程见《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》，该房屋已满足上市交易条件。”经质证，张予滨的质证意见为：认可真实性、关联性和合法性，涉案房屋可以上市交易。张立的质证意见为：不认可该复函，出售房屋是产权人本人出售，而不是教育部，张立并未办理上市交易的手续，涉案房屋不应该具备上市交易的条件。
【一审法院认为】一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，根据双方诉辩内容，本案的争议焦点在于对《协议书》第4条约定内容的理解。对此一审法院认为，根
据法律规定，有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。本案中，首先，从所使用的词句和相关条款来看，该约定使用的词句是“原房价”，而该约定第2条所使用的词句是“购房款”，两者含义明显不一致，再结合张立与中国人民大学所签署的《公有房屋出售协议》所约定的第三条内容，即“甲乙双方需按照测绘得出的建筑面积核算购房款”，即张立与中国人民大学在协议中所约定的购房款48093.33元存在后期调整价格的可能性，而张立与张予滨签署《协议书》的日期为2001年11月29日，此时涉案房屋尚未核发产权证，是否调整价格尚未确定，故前述“原房价”指向张立与中国人民大学之间的交易价格，更具有合理性；其次，从行为性质、目的和习惯来看，双方为二手房房屋买卖交易，房屋成交价格一般为固定价格，买卖双方随行就市对房屋交易价格进行调整，并分享或分摊差价，不符合房屋买卖的交易习惯。因此，一审法院确定《协议书》第4条所约定的含义指向为张立与中国人民大学之间的交易价格，而非张立与张予滨之间的交易价格。 因涉案房屋现具备上市交易条件，双方之间的《协议书》应当继续履行，故张予滨要求张立协助办理涉案房屋的过户登记手续的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。 另外，张予滨为防止涉案房屋转移，申请对涉案房屋采取保全措施具有合理性及必要性，但其因保
全担保而产生的诉讼保全保险费，不属于其必要支出的费用，且《协议书》并未就该费用的承担作出明确约定，故张予滨要求张立承担保全保险费的诉讼请求，一审法院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国民法典》第一百四十二条、第五百零九条、第五百七十七条之规定，判决：一、张立于判决生效后7日内协助张予滨办理北京市海淀区房屋的过户手续，将该房屋过户至张予滨名下；二、驳回张予滨的其他诉讼请求。
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