购房首付基金产品设计研究
购房首付基金产品设计研究
【摘　要】本文通过对当前楼市房价的背景及政府调控房价的相关政策进行阐述，引出基金产品推出的必要性。然后从客户方面，设计了购买该产品的具体流程及退出方式，保证了客户的盈利；从银行方面，通过效益分析看出银行运营该产品的损益，从而保证了银行的盈利。怎么办理基金定投
【关键词】购房首付基金；房价；产品设计
购房首付基金是指为了提高个人为购买房屋支付首付款的能力、解决个人住房问题或者进行间接证券投资，自愿性的按规定缴纳资金形成的融资基金。缴纳的资金按时存入银行用于个人购房首付账户，归个人所有，由购房首付基金管理中心统一管理。住房首付基金本质是使家庭在购买住房支付首付环节的经济活动中提前为自己投资并筹集首付款的行为。获得丰厚收益后，若用于除支付购房首付外的其他资金需求，则享受比债券等收益率高比其他基金收益率低的折中收益率；若专用于支付房屋首付款，则可享受高于一般基金的收益率，同时在投资者自愿的基础上，可以继续在同一银行享受已积累的信用额度进行比一般房屋抵押贷款的贷款利率稍低的优惠进行房贷，或最终享受零存整取付首付，低利率购房屋的优惠。
一、购房首付基金产品的创新背景
2010年10月底，国家对18个城市发布了管束严厉的《限购令》，规定超过限购套数将不予办理房产证，并不承认其产权合法性。除这一最严厉的处罚措施外，还有完善的差别化的住房信贷政策：商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及三套以上住房贷款，并规定对贷款购买商品住房的家庭，首付款比例调整到30％及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50％、贷款利率不低于基准利率1.1倍。至此，我国把控制房价疯狂上涨，使其价格合理回归放到重要工作内容中。不同于以往，这次调控显然透露的是“慢慢调，调稳为止”的决心。未来，房价将进入周期性的回归是不争的事实。
到底哪里是一个合理的房价呢，由于人们不同的心理预期，面对房价下调何时适合买房也就变成了一个需要静观其变而寻契机的事情。这时，一边投资，一边享受较高的利润，较低的风险，灵活控制投资期限，等到时机成熟再购买房屋并享受更多优惠就成了两全其美的办法。
随着社会分工越来越细，产生了许许多多的职业，不同的职业不同的领域，也就造就了不同的收入，并且差别也比较明显。例如针对以下几类人员进行目标客户的确定：固定薪水
的上班族、于未来某一时点有特殊资金需求者、不喜欢承担过大投资风险者、很少甚至没有任何投资经验的人士、对于未来具有不确定性的年轻人。
二、购房首付基金产品开发的必要性
首先客户既可以解决高额首付问题，又可享受长期专业理财服务，增加购房需求。住房公积金制度是国家法律规定的重要的住房社会保障制度，但很多人享受不到公积金制度，且公积金的用途明确规定不得用于首付，因此高达十几甚至几十万的购房首付款已经成为了购房的第一个阻碍，人们希望有一种金融理财产品来解决他们的首付问题。
其次，银行既可拓展业务以收取中间费用又可积累金融服务信誉。在提供购房首付基金产品前期，银行可以是专业投资公司和投资者做中介，满足各方需求并获得相应费用。后期（若投资者愿意支付首付后继续贷款）则发放以房屋作为抵押的按揭贷款，实现并保证了一个中期或长期的银行业务收益率，而由于长期合作提高了投资者的信用额度以及其高机会成本，因此也会在保证银行收益的前提下相应降低投资者后期的贷款率，实现了一个双赢的局面。
三、购房首付基金产品设计方案
（一）购房首付基金产品与住房公积金的不同。目前住房公积金制度在实施中有许多问题，缺乏强制性普及人并不广，有较多缺陷。针对这些问题，该产品能弥补这些不足，为客户提供一种新的选择。
（二）购房首付基金产品设计思路
客户购买购房首付基金，若已开立基金账户，只需在日常基金交易时间携带有效证件、资金卡/　银行卡到指定银行网点签订定期扣款协议，约定每月扣款时间和扣款金额；若尚未开立基金账户，可到营业网点申请开立基金账户，同时开办定期定额业务。若尚未有银行账户，须先开立银行账户，用于定期扣划申购资金。开户和申购可同时在银行的网点办理。
客户办理购房首付基金的方法有两种：一种是通过签订购房首付基金协议；另一种是自主手动操作。1.签订购房首付基金协议：可以通过签定协议，由银行扣款，省心方便，操作简单，定投起点低，只需100元左右。签定协议的渠道有三：一是到银行柜台，二是通过网上银行，三是直接到基金公司主页办理，其中第三种方式能享受到最大的手续费的优惠，并且办理并不复杂，只需要开通指定的网上银行后直接到基金公司主页网上办理。2.自主
手动操作：灵活性强，能自主决定投资份额与时间，把握市场机遇，控制市场风险，缺陷是需要自己费心，牢记定期进行操作，并且操作的有效性受客户自身能力影响，适合对投资有一定认识与经验、时间充裕的客户。
该基金有两种退出方式：一种方式是投资人通过银行向基金管理公司主动提出退出基金定投业务申请；并经基金管理公司确认后，投资人基金定投业务计划停止；另一种方式是客户办理基金定投业务申请后，投资人指定的扣款账户内资金不足，且投资人未能按照约定及时补足申购资金，造成基金定投业务计划无法继续实施时，系统将记录投资人违约次数，如违约次数达到三次，系统将自动终止投资人的基金定投业务。
银行运营该基金的主要步骤如下：首先，要针对不同收入阶层、不同风险要求的客户设计相适应的月扣款额、申购额、持有期等。还要研究编制基金契约、招募说明书、公开说明书、业务规则、收费模式和所公告的其他信息；其次，每月定时进行扣款，将客户月缴款投入到开放式基金中进行投资，具体的投资操作由相应的基金管理公司运作，银行只作为托管人进行监督管理；最后，持有人持有到期赎回时，对其账户进行结算。视客户需求，若想继续申请住房抵押贷款可给予贷款优惠利率和较高的基金收益率，形成；若想将该笔资金用于其他用途，则要承担收益率相对较低的损失。
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