物业管理行业研究周报:深圳落地对物业企业的补贴政策
申港证券股份有限公司证券研究报告
行业研究
行业研究周报
深圳落地对物业企业的补贴政策
——物业管理行业研究周报
投资摘要：
每周一谈：深圳落地对物业企业的补贴政策
事件1：深圳市住房和建设局、深圳市财政局印发关于《深圳市物业服务企业疫情防控服务财政补助工作指引》的通知。《指引》显示，对2022年1月至3月期间为深圳住宅物业项目提供物业服务，并按市区疫情防控指挥部门要求向所在社
区提供疫情联防联控服务、落实相关防疫要求的物业企业给予每平方米1元的补贴。
♦ 自2019年底疫情肆虐而来，物业管理行业因在疫情中起到的作用得到了更多的关注，使得物业服务工
作由隐性向显性发展，2020年即为深圳首先出台了针对物业企业的资金补助、费用减免政策，各地政府迅速跟进，深圳市此政策的出台为2022年率先落地对物业企业的补贴政策，为推动全国各省市的相关跟进起到了示范作用。
♦ 同时，疫情的反复导致物企的防疫开支进一步增大，清洁、消杀、防护等防疫物资、配套物资成本增大，人工成本、加班费上升，每平方米1元的补贴于物业管理企业而言可在一定程度上覆盖上述成本的增加，叠加部分地区疫情下的税收政策减免，也将为物业管理企业提高盈利能力助力。
事件2：2022年上半年，越秀服务营业收入为10.90亿元，同比增长13.8%，三年复合增长率为53.9%；股东应占盈利为2.11亿元，同比增长18.6%；净利率为19.3%，同比增长0.8pct ，营业收入及净利率均实现稳定增长。
♦ 我们认为，控股股东为央国企的物业服务企业受母公司拖累影响较小，且物业企业第三方独立扩展能力将不断提高，随着越秀服务中报业绩披露，我们预计物业行业整体营收及规模同比增长方面与地产情况不尽相同，预测各上市物企年中表现较去年同比大部分仍均有较高的增长。 数据追踪（8月8日-12日）： 资金及交易追踪：
♦ A 股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2022年8月12日，持有876.67万股，较上周上涨0.12%，持股市值1.43亿元。
♦ 港股中港股通持股共19家（剔除停牌恒大物业），自2022年8月8日至8月12日，增幅最大的是世茂服务，本周增幅12.66%。降幅最大的是卓越商企服务，降1.19%。持股比例最高为保利物业，为64.44%。持股数量最多为中海物业，为4.92亿股。 新增项目数量追踪：
♦ 本周，全国重点城市新增项目数694个，建筑面积3411.66万㎡，新增住宅项目95个；商业办公项目111个；工业项目448个，其他类项40个。 ♦ 本周，京津冀、粤港澳等重点区域共发布1786条物业相关招标信息，其中，非住宅业态占据较大比重为1624条。
投资策略：政策利好已逐步兑现落地，建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活、关注受母公司拖累风险较小的中海物业、招商积余，关注独立发展能力较高的的全国性物企绿城服务等。
风险提示：房企资金链紧张拖累物企，外拓增速不及预期。
评级 增持
2022年8月14日
曹旭特
分析师
SAC 执业证书编号：S1660519040001
******************
行业基本资料
股票家数 58 行业平均市盈率
疫情补助金
29.08 市场平均市盈率
9.13
行业表现走势图
资料来源：wind 申港证券研究所
-70.00%
-60.00%-50.00%-40.00%-30.00%-20.00%-10.00%0.00%2021/8/112021/11/192022/2/272022/6/7
恒生物业服务及管理
恒生综合指数
内容目录
1. 每周一谈：深圳落地对物业企业的补贴政策 (3)
1.1 深圳再为物企发放防疫补贴 (3)
1.2 越秀服务打响物企中报第一 (4)
1.3 投资策略 (6)
2. 本周行情回顾 (6)
3. 行业动态 (8)
3.1 政策发布 (8)
3.2 公司动态 (9)
4. 数据追踪 (10)
4.1 资金及交易追踪 (10)
4.2 新增项目数量追踪 (11)
5. 风险提示 (12)
图表目录
图1：越秀服务营业收入及同比增速 (4)
图2：越秀服务净利润及同比增速 (4)
图3：越秀服务各业务板块毛利率 (5)
图4：越秀服务合约面积&在管面积变化 (5)
图5：恒生物业服务及管理vs恒生指数 (6)
图6：各板块周涨跌幅对比 (7)
图7：本周涨跌幅前五位（%） (7)
图8：本周涨跌幅后五位（%） (7)
图9：申万物业管理近一年PE（TTM） (8)
图10：招商积余沪（深）股通持股数量变化及持股市值 (10)
图11：各业态新增项目数占比 (11)
表1：部分省市地方政府于2020年疫情期间的资金补助及费用减免政策 (3)
表2：港股通持股数量及总市值 (10)
1. 每周一谈：深圳落地对物业企业的补贴政策
1.1 深圳再为物企发放防疫补贴
2022年8月4日深圳市住房和建设局、深圳市财政局印发关于《深圳市物业服务
企业疫情防控服务财政补助工作指引》的通知。通知提出，为保障防疫工作持续深
入推进，激励物业服务企业积极配合街道、社区开展联防联控工作，减轻企业防疫
物资、消杀服务支出负担，根据深圳市政府工作部署要求，向物业服务企业发放相
关疫情防控补贴并制定工作指引。8月11日下午，深圳市住房和建设局特别开展了
线上培训，为物业企业答疑解惑。
《指引》显示，对2022年1月至3月期间为深圳住宅物业项目提供物业服务，并
按市区疫情防控指挥部门要求向所在社区提供疫情联防联控服务、落实相关防疫要
求的物业企业给予每平方米1元的补贴。
补贴对象包括在2022年1月至3月期间为深圳市住宅物业项目(住宅小区、城中
村、军产房，不含商业公寓)提供物业服务，并按市、区疫情防控指挥部门要求向所
在社区提供疫情联防联控服务、在物业管理区域落实了物业管理区域消杀等疫情防
控要求，依法设立的物业服务企业。
自2019年底疫情肆虐而来，物业管理行业因在疫情中起到的作用得到了更多的关
注，使得物业服务工作由隐性向显性发展，2020年即为深圳首先出台了针对物业
企业的资金补助、费用减免政策，各地政府迅速跟进，深圳市此政策的出台为2022
年率先落地对物业企业的补贴政策，为推动全国各省市的相关跟进起到了示范作用。
表1：部分省市地方政府于2020年疫情期间的资金补助及费用减免政策
城市发文机构时间支持方式主要内容
深圳市深圳市人民政府2020-02-07资金补助对辖区物业管理服务企业的疫情防控服务，按在管面积每平方米0.5元的标准实施两个月财政补助。
深圳市深圳市住房和建
设局、深圳市财政
局
2020-02-16资金补助
依据联防联控服务工作的实际开展情况，向符合补助情形
物业项目的物业服务企业按照0.5元/平方米•月的标准发放
两个月的财政补助。
杭州市西湖区西湖区新型冠状
病毒感染的肺炎
疫情防控工作领
导小组办公室
2020-02-07资金补助
对物业防疫工作做得好的物业服务企业最高可以获得10万
的奖励二各物业企业在此次疫情防控工作中额外投入的人
力、物力和财力.按本办法进行相应工作补助等。
杭州市杭州市委、杭州市
人民政府
2020-02-09资金补助
对参与属地疫情防控工作的住宅小区物业服务企业，政府
可按照在管面积每平方米0.5元的标准给予两个月补助。
绍兴市上虞区-2020-02-11资金补助
对参与属地疫情防控工作的住宅小区物业服务企业，政府可
按照在管住宅面积每平方米0.2元的标准给予2个月补助
（由业主委员会自治的参照执行）。
湖州市-2020-02-11费用减免全额减免物管小区垃圾清运费3个月（2月-4月）。
浙江省浙江省住房和城
乡建设厅
2020-02-12
税收优惠;
减免租金
各地要积极帮助参与疫情防控的物业服务企业向当地政府
争取相应补助.争取按照生活服务类标准享受税收优惠政
策；对参与疫情防控一线的医护、环卫、公交、物业等行业
公租房保位对象，承租公租房实物房源的，减免1至3个月
租金。
城市
发文机构
时间
支持方式
主要内容
广州广州市天河区
广州市天河区人民政府
2020-02-14
资金补助
大型楼宇商场园区防疫物资采购补助政策明确要求，对楼
宇、商场的物业管理公司购买防疫物资给予支持，管理面积10万平方米以上的补助10万元，管理面积5万至10万平方米的补助5万元。
湖南省长沙县
长沙县住房和城乡建设局 2020-02-14
奖励补贴
长沙县政府安排300万元专项资金，对县内各小区物业服务
企业予以奖励补贴，全面助力各小区物业扎牢疫情防控第一道关口。
陕西省
陕西省住房和城乡建设厅
2020-02-15
资金补助
对参与属地疫情防控工作的住宅小区物业服务企业，各地政府要按照适当标准给予两个月补助。
资料来源：CRIC ，申港证券研究所
同时，疫情的反复导致物企的防疫开支进一步增大，清洁、消杀、防护等防疫物资、
配套物资成本增大，人工成本、加班费上升，每平方米1元的补贴于物业管理企业而言可在一定程度上覆盖上述成本的增加，叠加部分地区疫情下的税收政策减免，也将为物业管理企业提高盈利能力助力。
此次补贴资金由市、区财政资金各承担50%，将惠及深圳4000多个住宅小区，我们预计具体受益公司包括总部位于深圳的大部分物企如招商积余、华润万象生活、力高健康生活以及以佳兆业美好等。
1.2 越秀服务打响物企中报第一
2022年上半年，越秀服务营业收入为10.90亿元，同比增长13.8%，三年复合增长率为53.9%；股东应占盈利为2.11亿元，同比增长18.6%；净利率为19.3%，同比增长0.8个百分点，营收、股东应占盈利、净利率均实现稳定增长。 与万得一致预测相比，越秀服务上半年营收及净利润同比增速不达预期，同时，越秀服务在成本方面的增速（20.96%）高于营收增速，我们分析主要是由于公司员工成本、委外成本上升因素影响，影响公司净利率增速同比大幅下滑。
图1：越秀服务营业收入及同比增速
图2：越秀服务净利润及同比增速
资料来源：wind 申港证券研究所
资料来源：wind 申港证券研究所
2022年上半年越秀服务整体毛利率为31.7%，整体维持高位。越秀服务长期保持的高毛利率水平，为
其经营的净利率提供了有效保证。各业务板块毛利率水平均保持在较高水平，其中，非业主增值服务毛利率水平最高，达46.7%；基础物业管理
0.00%
20.00%
40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%
0.00500.00
1,000.001,500.002,000.002,500.00营业总收入（百万元）
同比增速（%）
0.00%
20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%140.00%160.00%0.00
50.00100.00150.00200.00250.00300.00350.00400.00净利润（百万元）
同比增速（%）
在各业务板块中毛利率水平相对较低，但依然维持在20%左右水平。
虽然越秀服务整体毛利率在行业内相对较高，但是同比仍然有所下降，根据中报显示，越秀服务的非商业物业管理及增值服务毛利率从2021年同期的36.2%降至2022年中期的31.0%，其中物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务的毛利率同比分别下降了4.5、3.5、3.4个百分点。
我们分析在物业管理服务方面，主要是由于越秀服务在管面积扩大前期投入较多，暂未形成规模化效应，且第三方外拓物业费单价一般较低，在非业主增值服务方面，主要是受地产成本预算降低影响，毛利率下降，在社区增值服务方面，公司发展增值业务时间较晚，大部分业务仍处于成长期。
图3：越秀服务各业务板块毛利率
资料来源：CREIS 申港证券研究所
2022年上半年，越秀服务合约面积为6262万平方米，较2021年底增长7.3%；在管面积4355万平方米，较2021年底增长12%。储备面积总体保持在1900万平方米左右，为长期营收提供充足保障。新增合约面积501万平方米，同比提升19.4%；新增在管面积为545万平方米，同比提升44.8%；第三方外拓387万平方米，同比提升150%。
公司新增在管面积同比增速远高于营业收入同比增速，说明公司平均物管费有所下降，我们分析主要
是由于公司第三方外拓加速，外拓项目物业费单价一般低于自有项目，影响了公司净利率增速同比下降。
图4：越秀服务合约面积&在管面积变化
46.7%
45.3%
37.8%
31.7%
29.5%
20.0%
0.0%
5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%45.0%50.0%

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