房地产企业主要成本费类科⽬明细设置及分类⼀览表
房地产企业主要成本费类科⽬明细设置及分类⼀览表
⼀、管理费⽤应设置以下明细项⽬：
（1）职⼯薪酬：企业管理服务⼈员的职⼯薪酬。
（2）修理费：企业管理⽤固定资产、低值易耗品等修理费⽤。
（3）物料消耗：企业管理服务耗⽤材料、⽤品的费⽤。
（4）低值易耗品摊销：企业管理⽤低值易耗品的摊销费（含⼀次性耗⽤与多次摊销）。
（5）办公费：指开发企业各管理服务部门发⽣的办公⽤的⽂具、纸张、印刷、邮电、通讯、书报、烧⽔和集体取暖⽤煤等费⽤。
（6）会议费：是指企业召开各种会议的费⽤⽀出，包括会议房租费（含会议室租⾦）、伙⾷补助费、交通费、办公⽤品费、⽂件印刷费、医药费等。
根据规定，会议费证明材料应包括：会议时间、地点、出席⼈员、内容、⽬的、费⽤标准、⽀付凭证等。
（7）招聘费：企业招聘⼈员的猎头费、招聘⼴告费、招聘展位费等。
（8）差旅费：指职⼯因⼯出差的差旅费、出差补助费、市内交通和误差补助费、劳动⼒招募费等⽅⾯的费⽤。
根据规定，差旅费的证明材料应包括：出差⼈员姓名、地点、时间、任务、⽀付凭证等。
（9）车辆使⽤费：企业管理⽤⾃有车辆的油燃料费、养路费、过桥过路费、停车费等。
（10）固定资产使⽤费：企业管理⽤固定资产等折旧费、维护维修费等。
（11）房租及物管费⽔电费：企业租赁管理⽤房的租⾦、物业管理费、⽔电费、
设备使⽤费等。
（12）劳动保护费：是指确因⼯作需要为企业管理服务⼈员配备或提供⼯作服、⼿套、安全保护⽤品、防暑降温⽤品等所发⽣的⽀出。
（13）董事会费：指企业董事会或最⾼权⼒机构及其成员为执⾏职权⽽发⽣的各项费⽤，包括成员津贴、差旅费、会议费等。
（14）聘请中介机构费：指企业聘请会计师事务所等中介机构进⾏查账、验资、资产评估、税务清算、法律尽职调查等发⽣的费⽤。
（15）咨询费、顾问费：是指企业向有关咨询机构进⾏科学技术、经营管理咨询时⽀付的费⽤，包括聘请经济技术顾问、法律顾问等⽀付的费⽤。
（16）诉讼费：指企业向法院起诉或应诉⽽⽀付的费⽤。
（17）业务招待费：指企业为业务经营的合理需要⽽⽀付的招待费⽤，外资企业的“交际应酬费”也包括在内。
（18）税⾦：指企业⾃有资产按规定交纳的房产税、车船使⽤税、⼟地使⽤税以及印花税等。
这⾥的⼟地使⽤税是企业⾃⽤房屋、⼟地应该缴纳的⼟地使⽤税，开发产品过程中应该缴纳的⼟地使⽤税应该在“开发间接费⽤”核算。
（19）技术转让费：是指企业使⽤⾮专利技术⽽⽀付的费⽤。
（20）研发费⽤：包括新产品设计费、⼯艺规程制定费、设备调整费、原材料和半成品的试验费、技术图书资料费、未纳⼊国家计划的中间试验费、研究机构⼈员的⼯资、研究设备的折旧、与新产品的试制、技术研究有关的其他经费以及委托其他单位进⾏科研试制的费⽤。
（21）⽆形资产推销费：是指专利权、商标权、著作权、⼟地使⽤权、⾮专利
技术等⽆形资产的摊销。
（22）长期待摊费⽤摊销：指企业对分摊期限在⼀年以上的各项费⽤在费⽤项⽬的受益期限内分期平均摊销（在不少于3年内），包括开办费摊销、按⼤修理间隔期平均摊销的固定资产⼤修理⽀出等。
（23）排污费：是指企业按规定缴纳的排污费⽤。
（24）开办费：是指企业在筹建期间发⽣的费⽤，包括筹建期间⼈员⼯资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费，以及不计⼊固定资产和⽆形资产购建成本的汇兑损益利息等⽀出。
（25）其他费⽤：指上列各项费⽤以外的其他管理费⽤⽀出。
⼆、销售费⽤应设置以下明细项⽬：
（1）职⼯薪酬：是指销售机构⼈员的职⼯薪酬（含销售提成等）。
（2）修理费：销售机构使⽤的固定资产、低值易耗品等修理费⽤。
（3）物料消耗：销售机构管理耗⽤材料、⽤品的费⽤。
（4）低值易耗品摊销：销售机构和销售⼈员使⽤低值易耗品的摊销费（含⼀次性耗⽤与多次摊销）。
（5）办公费：指销售机构发⽣的办公⽤的⽂具、纸张、印刷、邮电、通讯、书报、烧⽔和集体取暖⽤煤等费。
（6）差旅费：销售⼈员因⼯出差的差旅费、出差补助费、市内交通和误差补助费等
（7）车辆使⽤费：指销售机构使⽤车辆的油燃料费、养路费、过桥过路费、停车费等。
（8）固定资产使⽤费：指销售机构使⽤固定资产等折旧费、维护维修费等。
（9）房租及物管费⽔电费：指销售机构⽤房的租⾦、物业管理费、⽔电费、设备使⽤费等。
（10）劳动保护费：是指确因⼯作需要为销售⼈员配备或提供⼯作服、⼿套、安全保护⽤品、防暑降温⽤品等所发⽣的⽀出。
（11）展览费：为销售商品房⽽参加房交会等开⽀的展位费及展台搭建费、场地布置费、制作费等。
（12）⼴告费：指销售部门为销售商品房对外宣传所产⽣的所有⼴告费⽤，
包括电视、⼴播、互联⽹、报纸、杂志、公交⼴告、电⼦屏等发布的⼴告费⽤。根据规定，列⽀⼴告
费应同时符合下列条件：
a、⼴告是通过经⼯商部门批准的专门机构制作的；
b、已实际⽀付费⽤，并已取得相应发票；
c、通过⼀定的媒体传播。
（13）业务宣传费：指销售部门为销售商品房对外宣传发⽣的宣传费⽤，如：⼴告设施及发布费（车站⼴告、路牌⼴告）、现场包装费（彩旗、⽓球、条幅、花架、花篮、花盆）、促销活动费（场租、劳务费、活动场所布置费）宣传资料及礼品费（售楼书、各种礼品）销售模型制作费等。
（14）销售代理费：部分房地产开发企业将部分或全部等商品房销售业务外包给专业等销售公司⽽发⽣等代理费⽤。包括：销售佣⾦、销售代理费、销售策划费等。
根据规定，销售佣⾦应该符合下列条件的，可计⼊销售费⽤：
a 有合法真实凭证；
b⽀付的对象必须是独⽴的有权从事中介服务的纳税⼈或个⼈(⽀付对象不含
本企业雇员)；
c ⽀付给个⼈的拥企，除另有规定者外，不得超过服务⾦额的5％。
（15）合同交易费：指销售过程中发⽣交易费⽤，包括交易服务费、交易⼿续费（备案费）、合同⼯本费、产权登记费、⽹上服务备案费等。
（16）商品房维修、看护费：商品房在销售过程中发⽣的维修费、看护费等。值得注意的是开发产品出售后，在保修期内发⽣的维修费，应先冲减质量保证⾦（应收账款）；质量保证⾦不⾜冲减的部分，计⼊销售费⽤。。
（17）其他费⽤：指上列各项费⽤以外的其他销售费⽤⽀出。
三、财务费⽤
房地产开发企业在设置“财务费⽤”明细项⽬时，应该分清楚“财务费⽤―利息⽀出”与“开发间接费⽤―利息⽀出”的界限。⼀般说来财务费⽤应设置以下明细项⽬：
（1）利息⽀出：指房地产企业开发产品完⼯后发⽣的利息⽀出，如果有利息收⼊应该抵减
本项。根据规定，向⾦融企业借款的利息⽀出，准予在所得税前扣除；向⾮⾦融企业借款的利息⽀出，不⾼于按照⾦融企业同期贷款基准利率计算的数额的部分，准予在所得税前扣除。
（2）汇兑损益：指房地产企业因使⽤外国货币⽽产⽣的汇兑收益或损失，汇兑收益⽤“负数”反映。
（3）⾦融机构⼿续费：企业⽀付给⾦融机构的相关⼿续费（⽀票、汇票、汇兑等⼿续费）刷卡费等、票据⼯本费等。
（4）现⾦折扣费⽤：根据销售合同约定产⽣的现⾦折扣费⽤。
（5）股票发⾏费：股份有限公司发⾏股票⽀付给发⾏机构的费⽤。
（6）票据贴现息：企业收到承兑汇票的贴现利息⽀出。
（7）其他费⽤：指上列各项费⽤以外的其他筹融资费⽤⽀出。
应该说明的是，筹融资过程中发⽣的评估费、审计费、登记费等，不应该作为财务费⽤列⽀。
四、开发成本下设开发间接费⽤等六个⼆级科⽬
1、开发成本—开发间接费⽤
房地产开发企业在设置“开发间接费⽤”明细项⽬时，应该分清楚开发间接费⽤与管理费⽤、销售费⽤的界限。⼀般说来开发间接费⽤应设置以下明细项⽬：（1）职⼯薪酬：内部核算单位（如项⽬管理部等，下同）管理服务⼈员的职⼯薪酬。
（2）修理费：内部核算单位管理⽤固定资产、低值易耗品等修理费⽤。
（3）物料消耗：内部核算单位管理耗⽤的材料、⽤品费⽤。
（4）低值易耗品摊销：内部核算单位管理⽤低值易耗品的摊销费（含⼀次性耗⽤与多次摊销）
（5）办公费：指内部核算单位发⽣的办公⽤的⽂具、纸张、印刷、邮电、通讯、书报、烧⽔和集体取暖⽤煤等费⽤。
（6）差旅费：指内部核算单位的⼈员因⼯出差的差旅费、出差补助费、市内交通和误差补助费等。
（7）车辆使⽤费：指内部核算单位使⽤车辆的油燃料费、养路费、过桥过路费、停车费等。
（8）固定资产使⽤费：指内部核算单位使⽤固定资产的折旧费、维护维修费等。
（9）房租及物管费⽔电费：指内部核算单位租赁⽤房的租⾦、物业管理费、⽔电费、设备使⽤费等。
（10）劳动保护费：是指确因⼯作需要为指内部核算单位⼈员配备或提供⼯作服、⼿套、安全保护⽤品、防暑降温⽤品等所发⽣的⽀出。
（11）周转房摊销：指不能确定为某项开发项⽬安置拆迁居民周转使⽤的房屋计提的摊销费。
（12）利息⽀出：指房地产开发企业开发过程中借⼊资⾦所发⽣的利息⽀出及相关的⼿续费，但应冲减利息收⼊。开发产品完⼯以后的借款利息，应作为财务费⽤，计⼈当期损益。
（13）⼟地使⽤税：房地产开发企业在开发产品过程中，开发项⽬占⽤⼟地，按照规定缴纳的⼟地使⽤税。
（14）⼯程监理费：⽀付给聘请的项⽬或⼯程监理单位的监理费⽤。
（15）房屋维修基⾦：房地产开发企业按照规定，向政府部门缴纳的房屋维修基⾦。代收业主的维修基⾦，不能计⼊该项⽬。
（16）⼯程预决算编制及审查费：为编制、审查开发项⽬建筑⼯程施⼯图概算、预算、结算所⽀付的费⽤。
（17）前期物业管理费：根据开发商与物业公司签订的合同，⽀付的前期物业管理费、开办费等。
（18）其他费⽤：指上列各项费⽤以外的其他开发间接费⽤⽀出。
2、开发成本—⼟地征⽤及拆迁补偿费
指房地产开发时为征⽤⼟地所发⽣的各项费⽤，
（1）⼟地征⽤费（⼟地出让⾦）
（2）耕地占⽤税
（3）劳动⼒安置费
（4）有关地上、地下附着物拆迁补偿的净⽀出（青苗补偿费、⼟地补偿费、拆迁补偿费）
（5）安置动迁⽤房⽀出等
（6）政府代收费⽤[（建制镇）市政公⽤基础设施配套费]
3、开发成本—前期⼯程费指企业在前期准备阶段发⽣的各项费⽤，
（1）规划、
（2）设计、
（3）项⽬可⾏性研究、
（4）⽔⽂、地质勘察、
（5）测绘费⽤
（6）三（七）通⼀平等⽀出
（7）政府代收费⽤（供电⼯程贴费）
（8）其他（挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等）
4、开发成本—建筑安装⼯程费包括企业以出包⽅式⽀付给承包单位的建筑安装⼯程费和以⾃营⽅式发⽣的建筑安装⼯程费（1）基础⼯程：⼟⽯⽅⼯程费、桩基⼯程费、护壁（护坡）⼯程费、基础处理费、桩基咨询费等
（2）主体⼯程：⼟结构⼯程费（含地下室部分）
（3）安装⼯程：①电⽓（强电）费；②电讯（弱电）费、⼯程内的通讯费、保安监视费、有线电视费；
③给排⽔⼯程（主体内）费；④电梯安装及调试费
（4）甲供材料
（5）装饰装潢
（6）政府代收费⽤（发展新型墙体材料专顶⽤费、散装⽔泥专项资⾦）
5、开发成本—基础设施费指建造各项基础设施发⽣的设备及安装等费⽤，（1）道路⼯程发⽣的⽀出
（2）供⽔⼯程发⽣的⽀出
（3）供电⼯程发⽣的⽀出
（4）供⽓⼯程发⽣的⽀出
（5）排污⼯程发⽣的⽀出
（6）排洪⼯程发⽣的⽀出
（7）通讯⼯程发⽣的⽀出
（8）照明⼯程发⽣的⽀出
（9）环卫⼯程发⽣的⽀出
（10）绿化等⼯程发⽣的⽀出
（11）政府代收费⽤（⼈防经费、消防设施建设费、煤⽓建设费、教育地⽅附加费）
（12）其他（⼩区周围设置的永久性围墙、围栏⽀出、园区⼤门、园区监控⼯程费、⾃然下沉整改费等）
6、开发成本—公共配套设施费包括不能有偿转让的开发⼩区公共配套设施发⽣的⽀出
（1）锅炉房、⽔塔、
（2）公共厕所
（3）⾃⾏车棚
（4）⽆偿转让的公共配套设施如商店、邮局、学校、医院、理发店等⽀出
⼀、房地产开发商都需要缴纳哪些税
1.契税
建筑⽤地在承接出让⼟地时，房地产开发商需向⼟地管理部门缴纳3％～5％税率的契税。
2.营业税
⾃建建筑物出售，按建筑业3％税率计缴营业税，出售建筑物，按销售不动产的5％税率计缴营业税。
3.城市维护建设税和教育费附加
在缴纳营业税的同时，应以实际缴纳的营业税税额为计税依据，按适⽤税率缴纳城市建设维护税和3％的教育费附加。城市建设维护税为⽐例税，按纳税⼈所在地区的不同，适⽤不同档次税率，具体是：纳税⼈所在地为城市市区的，税率为7％；纳税⼈所在地为县城、镇的，税率为5％；纳税⼈所在地不在城市市区或者镇的，税率为1％。
4.城镇⼟地使⽤税
房地产开发商使⽤国有⼟地，以使⽤的⼟地⾯积为计税依据，按照规定的适⽤税额计缴。
年应纳税额＝计税⼟地⾯积（平⽅⽶）×适⽤税额
⼟地使⽤税按年计算，分期向⼟地所在地税务机关缴纳。根据《国家税务总局关于房产税城镇⼟地使⽤税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）⽂件的规定，房地产开发企业⾃⽤、出租、出借本企业建造的商品房，⾃房屋使⽤或交付之次⽉起计征城镇⼟地使⽤税。
5.房产税
以拥有的房产的计税余值为计税依据，按1.2％税率计缴房产税。
猎头公司服务费用标准应纳税额＝房产余值×（1－10％～30％）×1.2％
房产税按年计征，分期向房产所在地税务机关缴纳。根据国税发[2003] 89号⽂件的规定，房地产开发企业建造的商品房在售出之前不征收房产税；但售出前房地产开发企业已使⽤或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房地产开发企业⾃⽤、出租、出借本企业建造的商品房，⾃房屋使⽤或交付之次⽉起计征房产税。
6.车船使⽤税
以拥有⾃⽤的应税车船适⽤的计税标准、年税额分别计税。车船使⽤税按年征收，分期缴纳，纳税期限由各省、⾃治区、直辖市⼈民政府确定。汽车适⽤的车辆使⽤税税额是每年每辆60～320元，由纳税⼈所在地税务机关征收。纳税⼈所在地，对单位是指经营所在地，对个⼈是指住所所在地。
7.⼟地增值税
以转让房地产所取得的增值额为计税依据，实⾏四级超率累进税率。
计算公式：
⼟地增值额＝转让房地产的总收⼊－扣除项⽬⾦额
应纳⼟地增值税额＝⼟地增值额×适⽤税率－扣除项⽬⾦额×速算扣除率
⼟地增值税纳税⼈转让房地产所取得的收⼊减除本条例第六条规定扣除项⽬⾦额后的余额，为增值额。纳税⼈转让房地产所取得的收⼊，包括货币收⼊、实物收⼊和其他收⼊。
计算增值额的扣除项⽬有：（⼀）取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额；（⼆）开发⼟地的成本、费⽤；（三）新建房及配套设施的成本、费⽤，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税⾦；（五）财政部规定的其他扣除项⽬。
⼟地交易环节的⼟地增值税实⾏四级超率累进税率：
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