大厂华夏幸福基业房地产开发有限公司、杨玉红房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】河北省廊坊市中级人民法院
【审理法院】河北省廊坊市中级人民法院
【审结日期】2020.09.04
【案件字号】（2020）冀10民终3095号
【审理程序】二审
【审理法官】杨帆汪铁刚丁德松
【审理法官】杨帆汪铁刚丁德松
【文书类型】判决书
【当事人】大厂华夏幸福基业房地产开发有限公司;杨玉红;李钧;大厂回族自治县岳达峰房产经纪有限公司
【当事人】大厂华夏幸福基业房地产开发有限公司杨玉红李钧大厂回族自治县岳达峰房产经纪有限公司
【当事人-个人】杨玉红李钧
【当事人-公司】大厂华夏幸福基业房地产开发有限公司大厂回族自治县岳达峰房产经纪有限公司
【代理律师/律所】聂晓岳北京保和律师事务所;马楠河北新新律师事务所
【代理律师/律所】聂晓岳北京保和律师事务所马楠河北新新律师事务所
【代理律师】聂晓岳马楠
【代理律所】北京保和律师事务所河北新新律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】大厂华夏幸福基业房地产开发有限公司;大厂回族自治县岳达峰房产经纪有限公司
【被告】杨玉红;李钧
【本院观点】河北省大厂回族自治县人民法院（2017）冀1028民初2249号民事判决已确认杨玉红与李钧、岳达峰房产经纪公司于2016年8月26日签订的《房屋买卖居间合同》及于2017年8月14日签订的《补充协议》合法有效。
【权责关键词】撤销善意取得违约金过错恢复原状支付违约金合同约定第三人新证据诉讼请求发回重审执行
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【本院认为】本院认为，河北省大厂回族自治县人民法院（2017）冀1028民初2249号民事判决已确认杨玉红与李钧、岳达峰房产经纪公司于2016年8月26日签订的《房屋买卖居间合同》及于2017年8月14日签订的《补充协议》合法有效。现案涉房屋已经具备办理不动
产权证书的条件，被上诉人李钧应履行办理房屋产权证书的义务，并在取得房屋产权证书后，将房屋产权过户到被上诉人杨玉红名下。岳达峰房产经纪公司应履行相应中介服务义务，协助杨玉红与李钧办理房屋产权变更登记的相关事宜。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同在相对人之间发生效力，除法律明确规定外，不能约束合同以外的第三人。本案中，华夏幸福基业公司与李钧之间、李钧与杨玉红之间属于不同的法律关系，杨玉红直接请求华夏幸福基业公司协助办理房屋产权登记手续，缺乏事实和法律依据。 综上所述，大厂华夏幸福基业房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下
【裁判结果】一、维持河北省大厂回族自治县人民法院（2019）冀1028民初2292号民事判决第二项、第三项、第四项； 二、变更河北省大厂回族自治县人民法院（2019）冀1028民初2292号民事判决第一项为李钧于本判决生效之日起三日内向大厂华夏幸福基业房地产开发有限公司提交办理河北省廊坊市大厂回族自治县不动产权证书的相关手续。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费80元，由李钧负担。二
审案件受理费100元，由李钧负担。 本判决为终审判决。
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大厂华夏幸福基业房地产开发有限公司、杨玉红房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
河北省廊坊市中级人民法院
民事判决书
（2020）冀10民终3095号
上诉人（原审被告）：大厂华夏幸福基业房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91131028559073817G。
法定代表人：孟惊，该公司总经理。
委托诉讼代理人：聂晓岳，北京保和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨玉红。
委托诉讼代理人：马楠，河北新新律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李钧。
原审第三人：大厂回族自治县岳达峰房产经纪有限公司，统一社会信用代码：91131028347961193G。
法定代表人：赵亮。
上诉人大厂华夏幸福基业房地产开发有限公司（以下简称华夏幸福基业公司）因与被上诉人杨玉红、李钧、大厂回族自治县岳达峰房产经纪有限公司（以下简称岳达峰房产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省大厂回族自治县人民法院（2019）冀1028民初2292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
华夏幸福基业公司上诉请求：1、撤销河北省大厂回族自治县人民法院（2019）冀1028民初2292号民事判决第一项，发回重审或依法改判；2、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、杨玉红与李钧是房屋买卖合同关系，涉案房屋尚未办理产权登记，杨玉红不
符合物权法善意取得条件。2、上诉人对涉案房屋享有所有权，杨玉红与李钧之间是合同债权关系，涉案房屋所有权不因李钧与杨玉红之间的债权关系而改变。上诉人作为涉案房屋的开发建设单位，在李钧未足额缴纳购房款项时，拥有涉案房屋所有权。在合同履行过程中，李钧违反按揭贷款的约定，致使我方保证金账户被划走按揭房款保证金453588.19元。3、一审法院判决上诉人协助被上诉人李钧办理产权登记没有权利基础和履行可能。上诉人与杨玉红之间没有商品房买卖合同关系，杨玉红也未向上诉人支付过任何购房款项。上诉人与李钧签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定，若买受人未按期向贷款银行偿还贷款本息导致出卖人承担保证责任，买受人应按日支付违约金至清还之日止。该房屋已经交付的，出卖人有权收回该商品房另行处理。办理产权登记需要李钧提供个人相关材料，否则不能办理。上诉人未收到李钧45万多元剩余房款，判决上诉人协助李钧办理不动产权登记违反公平原则。4、一审判决认为上诉人对李钧的购房款及违约责任可申请执行是认定法律关系错误。本案中杨玉红、李钧之间是合同债权关系，杨玉红只是普通的债权人，其损失应由李钧承担。一审法院认定没有任何过错的上诉人替杨玉红承担了不能办理产权登记的风险，属于认定法律关系错误。上诉人在没有收到李钧的剩余房款前，有拒绝协助李钧办理不动产权登记证书的权利。
杨玉红辩称，1、杨玉红和李钧之间为物权转让的法律关系，上诉人和李钧之间是担保追索权的关系，不能对抗物权的变动。上诉人和李钧签订了房屋买卖合同，将其开发的房屋出售给李钧，李钧已经支付了房款，上诉人交付了房屋，房屋所有权已经转让给李钧。现欠缺的仅为合同附随义务，即上诉人配合李钧取得房屋产权证书，这也是一审法院判决内容之一，符合事实和法律规定。上诉人是李钧的贷款保证人，李钧没有按期偿还贷款，造成贷款银行直接从上诉人账户扣划了相应款项。上诉人对李钧的法律基础是承担保证责任后的追索权。李钧、杨玉红之间为房屋买卖合同关系，李钧将房屋交付给杨玉红，杨玉红也支付了全部房款，房屋所有权实际已由杨玉红享有，仅仅是房产证未办理到杨玉红名下。2、上诉人和李钧的债权债务关系已经在（2019）冀1028民初222号民事判决书中解决。该判决已经认定杨玉红为善意第三人，杨玉红与李钧之间的房屋买卖合同应当继续履行，上诉人要求解除商品房买卖合同的诉求被驳回。3、李钧欠上诉人的款项是上诉人承担保证责任后的追偿款，不是房款。该部分款项虽然和《商品房买卖合同》存在联系，但并不影响合同的履行，上诉人应承担配合过户的法律责任。《商品房买卖合同》中约定了可以收回房屋的条款，该条款独立于商品房买卖合同，是建立在贷款未偿还的情况下，约定上诉人作为保证人承担保证责任以后如何解决。该条款实际为反担保条款，房屋在担保时
未进行抵押登记，不能对抗第三人，不能对抗杨玉红依法善意取得的物权效力。4、杨玉红无法过户是由于上诉人的预售行为产生，如果上诉人在签订贷款合同后能够顺利办理他项权证书，杨玉红购买房屋前就可以查询到房屋是否能够过户，也能够避免相应风险，是上诉人预售房屋的行为导致了该房屋权利未受到限制。5、涉案房屋可以正常过户，办理产权登记需要的材料为李钧的身份证复印件、房屋买卖合同，在上诉人处有原件。
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