赵勇、青海馨宁物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 服务合同纠纷 物业服务合同纠纷
【审理法院】青海省西宁市中级人民法院
【审理法院】青海省西宁市中级人民法院
【审结日期】2022.07.06
【案件字号】(2022)青01民终1222号
【审理程序】二审
【审理法官】李娟
【审理法官】李娟
【文书类型】判决书
【当事人】赵勇;青海馨宁物业管理有限公司
【当事人】赵勇青海馨宁物业管理有限公司
【当事人-个人】赵勇
【当事人-公司】青海馨宁物业管理有限公司
【代理律师/律所】黄良彪青海军辉良剑律师事务所
【代理律师/律所】黄良彪青海军辉良剑律师事务所
【代理律师】黄良彪
【代理律所】青海军辉良剑律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判
【原告】赵勇
【被告】青海馨宁物业管理有限公司
【本院观点】物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，按照物业服务合同约定或者通过其他方式，对物业管理区域内的房屋及配套设施设备和相关场所进行养护、管理、维护卫生环境和相关秩序的活动。
2022年停暖时间【权责关键词】违约金过错合同约定诚实信用原则新证据诉讼请求撤诉维持原判
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【本院认为】本院认为，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，按照物业服务合同约定或者通过其他方式，对物业管理区域内的房屋及配套设施设备和相关场所进行养护、管理、维护卫生环境和相关秩序的活动。《青海省物业管理条例》第十八条第一款第(七)项规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……(七)按时交纳物业服务费用；……。”第十九条规定：“物业的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，履行相应义务。”根据上述法律规定，物业服务的对象针对的是整体的物业小区，并非特指某一家一户，维护的更多是公
众的一般权益，物业公司提供了物业服务，业主或物业使用人依法应当交纳相关费用。根据《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十二条规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主或物业使用人仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由拒付物业费的，人民法院不予支持。也就是说，房屋空置未使用，也应当缴纳物业费，业主或物业使用人不能以没有享受到物业服务为由拒付。赵勇对其所称进行了物业报停无需承担全额物业费未能举证证明，缺乏事实和法律依据。馨宁物业公司自2012年至2017年8月收取赵勇90％的物业费，也不足以证明系根据赵勇的报停服务而作出的处理结果。对于采暖费的收取，根据《青海省物业管理条例》第六十二条规定：“规划设计为集中供热的物业管理区域内，业主要求停止供热的，应当在本供热期开始三十日前与供热单位签订停热协议，并交纳采暖费总额百分之五十的费用。可能危害其他用户用热或者影响室内公共设施安全运行的不得停止供热。”根据上述法律规定，赵勇应当与供热单位而非物业公司签订停热协议，经评估符合停热条件的缴纳50％的采暖费后才能正式履行停暖协议。本案中，赵勇未能提供证据证明其与供热单位签订了停暖协议，也没有证据证明馨宁物业公司无故停止向其供暖，故其所称报停供暖不应全额交纳采暖费的上诉理由不能成立。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，赵
勇的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1340元，减半收取670元，由上诉人赵勇负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-09-25 11:55:34
【一审法院查明】一审法院认定事实：馨宁小区系驻军某部队建设的经济适用房小区，只有符合条件的军队在职干部才能享受。该小区19号2单元1501室，系驻军某部队分配给团职军官骆礼魁的住房。2006年11月14日，骆礼魁与赵勇签订《房产集资资格转让协议书》，约定骆礼魁自愿将驻军某部队二期经济适用房的集资资格转让给赵勇。该协议还约定了双方间的其他涉及房屋转让的条款。2010年5月24日，骆礼魁与赵勇签订《委托书》，骆礼魁委托赵勇前往驻军某部队办理该房屋收房手续。2010年7月10日，赵勇自行以骆礼魁名义向驻军某部队出具《授权委托书》，办理馨宁小区19号楼2单元1501室剩余房款的交纳、签订《购房协议》并办理入住手续、领取住房钥匙等事宜。2010年6月30日，驻军某部队兵站部基建营房处向骆礼魁发出《入住通知书》，通知骆礼魁于2010年7
月10日～7月30日办理入住手续。该房屋至今仍登记在骆礼魁名下，依据上述协议，赵勇现实际入住馨宁小区19号楼2单元1501室。 馨宁物业公司具有物业服务(二级)资质。自2006年起入驻馨宁小区从事该小区物业管理服务。2016年12月5日，馨宁物业公司与西宁市城西区馨宁小区业主委员会签订《物业管理服务合同书》。该小区19号楼2单元1501室自2010年8月～2017年7月的物业费(含公摊电费)、2010年度～2016年度的取暖费均以骆礼魁之名全部交清。2012年起馨宁物业公司按照取暖费标准的80％向赵勇收取取暖费，按照物业费标准的90％收取物业费。自2017年8月起，赵勇拖欠物业费、取暖费未交。2020年10月，馨宁物业公司以物业服务合同纠纷为由，将骆礼魁诉至法院，后因赵勇自述为房屋实际所有人，物业公司随即撤诉。撤诉后该公司于2021年5月9日，再次向赵勇发出催收物业管理等费用的通知，赵勇仍拒绝交纳物业费及取暖费。现馨宁物业公司诉至法院，要求赵勇交纳物业费、取暖费等费用，致使纠纷产生。
【一审法院认为】一审法院认为，馨宁物业公司具有物业服务(二级)资质，并于2016年12月5日与西宁市城西区馨宁小区业主委员会签订《物业管理服务合同书》，据此，该公司取得了馨宁小区的物业服务资格。自愿自2010年7月起至今居住在馨宁小区19号楼2单元1501室。2017年8月前，自愿均以骆礼魁的名义交纳物业费、取暖费。因此，双方当事人之间
具有物业服务合同关系。赵勇享受了馨宁物业公司提供的物业服务，应当向其交纳该房屋产生的物业、采暖等费用。赵勇提交的2010年8月～2017年7月物业费(含公摊电费)、2010年度～2016年度取暖费的证据显示，自2012年起，馨宁物业公司按照物业费标准的90％向赵勇收取物业费、按照取暖费标准的80％收取取暖费。赵勇以该房屋已向馨宁物业公司进行物业、采暖服务的报停、未享受供暖服务、小区有业主报停只交10％的费用等为由，拒绝交纳物业费、取暖费等费用。赵勇在法院依法给予的举证期限和庭后给予的调取证据期限内未能向人民法院提交支撑其抗辩理由的证据，理应承担举证不能的法律责任。故对赵勇主张其他业主报停后只交10％的物业费和取暖费的抗辩理由，一审法院不予采纳。馨宁物业公司法定代表人对按照80％的标准收取赵勇取暖费的事实，予以认可，且该公司提交的证据亦显示上述时间段内按照80％和90％的计费标准分别向赵勇收取取暖费、物业费，该记录与赵勇提交的已交纳取暖费、物业费的票据显示的内容相互印证，鉴于存在赵勇已向馨宁物业公司进行了采暖服务报停的事实，故对馨宁物业公司诉请的物业费(含公摊电费)9016元、取暖费16205.03元，一审法院酌情予以调整如下：物业费(含公摊电费)8114.40元(9016元×90％)、取暖费12964.02元(16205.03元×80％)，该院予以支持。关于诉请的违约金7516.30元，馨宁物业公司自述根据《关于适用〈中华人民共
和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”馨宁物业公司在之前诉请的违约金36040.36元的基数上，自行调整为7516.30元，系自主处分其权利的行为，且调整后的违约金基数符合法律规定，故对调整后的违约金7516.30元，一审法院予以采纳和支持；对诉请的损失324元，无法律根据，该院不予支持。遂依照《中华人民共和国民法典》第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第二款、第六十七条第一款、第六十八条、第一百三十七条第一款、第一百五十一条第一款、第三款之规定，判决：赵勇于判决书生效后十日内，向馨宁物业公司支付物业费(含公摊电费)8114.40元、取暖费12964.02元、违约金7516.30元，三项合计28594.72元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取670元，由赵勇负担413元，馨宁物业公司负担257元。 二审期间，当事人均未提交新证据。对一审查明的事实，本院予以确认。
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