左天佑与张敏捷等房屋买卖合同纠纷二审案件二审民事判决书
左天佑与张敏捷等房屋买卖合同纠纷二审案件二审民事判决书
【案由】民事  合同、无因管理、不当得利纠纷  合同纠纷  房屋买卖合同纠纷 
【审理法院】上海市第一中级人民法院 
【审理法院】上海市第一中级人民法院 
【审结日期】2021.02.25 
【案件字号】(2021)沪01民终104号 
【审理程序】二审 
【审理法官】金绍奇叶振军胡桂霞 
【审理法官】金绍奇叶振军胡桂霞 
【文书类型】判决书 
【当事人】左天佑;张敏捷;王顺玲 
【当事人】左天佑张敏捷王顺玲 
【当事人-个人】左天佑张敏捷王顺玲 
【代理律师/律所】李志上海木诚木律师事务所;吴静熠上海市汇业律师事务所;柯振岳上海市汇业律师事务所 
【代理律师/律所】李志上海木诚木律师事务所吴静熠上海市汇业律师事务所柯振岳上海市汇业律师事务所 
【代理律师】李志吴静熠柯振岳 
【代理律所】上海木诚木律师事务所上海市汇业律师事务所 
【法院级别】中级人民法院 
【原告】左天佑 
【被告】张敏捷;王顺玲 
【本院观点】案涉房屋买卖合同的效力已经生效判决确认，且左天佑未针对一审判决确认合同解除部分提出上诉，本案二审的争议焦点在于左天佑拒绝继续支付购房款是否构成违约。 
【权责关键词】重大误解撤销违约金恢复原状合同约定鉴定意见证明力新证据合法性维持原判 
【指导案例标记】0 
【指导案例排序】0 
【本院查明】经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。 
【本院认为】本院认为，案涉房屋买卖合同的效力已经生效判决确认，且左天佑未针对一审判决确认合同解除部分提出上诉，本案二审的争议焦点在于左天佑拒绝继续支付购房款是否构成违约。    本院注意到，在左天佑起诉请求撤销房屋买卖合同的案件作出生效判决后，双方当事人曾通过、短信就合同继续履行进行了协商。结合左天佑及其妻子的表述来看，左天佑本人对于继续履行合同持肯定态度，且未就系争房屋承重结构问题向张敏
捷、王顺玲提出异议。上述、短信记录亦显示左天佑无法继续履行合同、支付购房款的真实原因在于家庭成员存在反对意见。在诉讼过程中，左天佑以系争房屋承重结构存在问题作为拒绝付款的抗辩理由，显与其在合同履行中的真实意思表示相悖。由于房屋承重结构问题并非左天佑未履行合同的真实原因，本院对于该问题不作审查，对于左天佑提出的鉴定申请，不予支持。    在左天佑明确表示不愿继续履行合同的情况下，张敏捷、王顺玲通知解除买卖合同并请求左天佑承担违约责任，于法有据。左天佑应支付的违约金可在合同解除后张敏捷、王顺玲应退还的房款中作相应扣除。至于违约金金额，一审法院已结合本案合同履行情况等作相应调整，无明显不当，应予确认。    综上，左天佑的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。    二审案件受理费6730元，由左天佑负担。    本判决为终审判决。 
【更新时间】2022-08-24 19:31:17 
【一审法院查明】一审法院认定事实：2018年6月4日，左天佑作为买受方(乙方)与张敏捷
、王顺玲作为出售方(甲方)签订房屋买卖合同，约定：甲方保证已如实陈述房地产权属状况、设备、装饰情况和相关关系，乙方对甲方上述转让的房地产具体状况充分了解，自愿买受该房地产。转让价款共计181万元，于2018年8月15日之前办理转让过户手续。乙方未按约付款逾期超过十个工作日的，乙方有权解除合同，乙方应支付总房价20%的违约金。首付款64万元，应在2018年6月10日前全部支付；二期购房款115万元，乙方应在签约后7日内向银行申请贷款，若乙方申请未通过或额度不足的，应在过户前支付该笔款项；以已方为权利人的产权证核发后180日内，双方对房屋验看清点无误后，甲方交付房屋，乙方支付尾款2万元。一审审理中，双方确认未曾就房屋交付办理过交接手续。截至2020年6月17日，系争房屋的产调信息显示产权人为张敏捷、王顺玲。    左天佑曾以系争房屋多处被改建，承重墙被拆除，房屋主体结构存在重大安全隐患，且天井存在违章搭建，对方未如实告知，造成其重大误解为由，诉请法院撤销案涉房屋买卖合同。一审法院于2019年7月16日作出(2019)沪0115民初14154号民事判决，查明如下事实：1.刘志荣系左天佑之母。2018年5月21日，经德佑房地产经纪有限公司(以下简称德佑公司)居间介绍，刘志荣在德佑公司陪同下至系争房屋看房，双方达成初步购房意向。2018年5月22日至同月28日，刘志荣支付30万元。2018年6月4日，左天佑及其妻子、刘志荣在中介人员、张敏捷陪同下再次
看房。当日，左天佑与张敏捷、王顺玲签订房屋买卖合同。2018年8月5日，双方签订补充协议，将过户日期修改为2018年12月31日之前。2.2018年12月7日，经刘志荣要求，左天佑父母在中介、张敏捷和王顺玲母亲陪同下再次察看系争房屋。后左天佑父母认为房屋承重结构有问题，天井系违章搭建，向物业、城管部门反映情况，张敏捷和王顺玲于有关部门通知约谈后对房屋承重墙进行了修复，上海XX有限公司于2018年12月22日出具竣工验收报告，报告显示验收合格。2019年3月12日，本市浦东新区高桥镇人民政府对张敏捷作出(沪浦)城管不罚决字[2019]第090001号不予处罚决定书：鉴于当事人已自行整改恢复原状，本机关决定不予行政处罚。该判决基于张敏捷、王顺玲已对承重墙予以修复加固，恢复原状，左天佑的合同目的可予实现等理由，认为左天佑的主张尚不足以构成法律上的重大误解，左天佑主张的合同撤销权不成立，故判决驳回左天佑的诉请。    左天佑不服(2019)沪0115民初14154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日作出(2019)沪01民终12773号判决，认为(2019)沪0115民初14154号判决认定事实清楚，适用法律正确，故驳回上诉，维持原判。    2019年11月至12月期间，左天佑妻子与张敏捷、王顺玲就系争房屋的交易通过进行协商，称“我婆婆不知道我和你们联系了”“我老公想法和我是一样的，都不希望打官司”“一直打官司下去双方都很亏”。2019年12月13日，张敏捷向
左天佑问“本周日是不是要提交公积金贷款申请材料了？”，左天佑回复“晚点电话说，我家老头子死不同意，我也一肚子火”“我老头子那边我做了工作，没做通，骂了我一顿，我也不想管了”。2019年12月24日，张敏捷、王顺玲向左天佑妻子通过发送解约函，左天佑确认收到。    一审审理中，左天佑为证明系争房屋承重结构被破坏的现状，提交上海浦东房屋质量监测站于2020年4月13日出具的检测报告。报告显示：委托方为刘志荣、左天佑；检测日期为2020年4月3日。“检测结论及建议”载明：系争房屋所拆除的五处墙体为承重构建，根据沪房管物【2009】200号《关于损坏房屋承重结构行为和附有违法建筑房屋的认定有关事项的通知》，破坏承重构建现象属于房屋承重结构被损坏，请具有相应资质的设计和施工单位进行原样回复。张敏捷、王顺玲认为，左天佑未经其许可无权后进出系争房屋，故对报告的合法性不认可。对此，左天佑解释称，其已取得系争房屋的所有权，经派出所和城管允许可进房屋，故其自行配置钥匙进入房屋以方便鉴定公司进行实地检测。    一审另查明，左天佑不服(2019)沪01民终12773号判决，向上海市人民检察院第一分院申请监督。上海市人民检察院第一分院认为该案不符合监督条件，于2020年8月18日作出沪检一分民监[2020]31810000018号不支持监督申请决定书。 
【一审法院认为】一审法院认为，案涉房屋买卖合同是双方当事人的真实合意，与法无悖，
合法有效，双方均应恪守。现本案的争议焦点在于：左天佑是否有权以系争房屋承重结构被破坏为由拒绝继续履行合同。    关于系争房屋现状是否存在承重结构被破坏的问题，(2019)沪0115民初14154号判决中查明如下事实：张敏捷和王顺玲于有关部门通知约谈后对房屋承重墙进行了修复，上海XX有限公司于2018年12月22日出具竣工验收报告，报告显示验收合格。2019年3月12日，本市浦东新区高桥镇人民政府对张敏捷作出(沪浦)城管不罚决字[2019]第090001号不予处罚决定书：鉴于当事人已自行整改恢复原状，本机关决定不予行政处罚。该生效判决基于张敏捷、王顺玲已对承重墙予以修复加固，恢复原状，左天佑的合同目的可予实现等理由，判决驳回左天佑请求撤销合同的诉请。左天佑提出系争房屋现状仍存在承重结构被破坏的情况，其事实主张是对(2019)沪0115民初14154号判决所确认案件基本事实的否定，其提交证据的证明力需达到证明相反事实成立的程度，才发生否定的效力。左天佑为此提交上海浦东房屋质量监测站于2020年4月13日出具的检测报告。一审法院认为，检测报告系左天佑单位委托检测，出卖人未曾向左天佑交付过系争房屋，在房屋处于双方讼争情况下，左天佑自行配置房屋钥匙擅自进入房屋以取得报告，其取得证据的合法性并不充分，故对检测报告的证据效力不予确认。因此，左天佑主张事实主张不成立，其无权以此为由拒绝履行合同。    在履行期限届满之前，当事人一方明确表
示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，相对人可以解除合同。左天佑于2019年12月13日向张敏捷发送的短信表明其已无继续履行合同的意愿，张敏捷、王顺玲有权据此解除合同，左天佑妻子于2019年12月24日收到张敏捷、王顺玲发送的解约函，且左天佑表示确认，故合同于该日解除。合同约定解约违约金为购房款总额的20%，张敏捷、王顺玲主张解约违约金36.2万元的诉请，具有事实和法律依据，左天佑要求予以调整，一审法院结合案件实际情况兼顾公平原则酌定违约金为15万元。合同解除后，左天佑主张购房款返还，张敏捷、王顺玲也同意在扣除违约金后返还剩余购房款，故两人应向左天佑返还购房款49万元。左天佑另主张张敏捷、王顺玲赔偿其因合同不能履行而产生的租房费用损失，缺乏事实和法律依据，不予支持。    一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于二〇二〇年九月八日作出判决：一、确认张敏捷、王顺玲与左天佑就上海市浦东新区XX村XX号XX室房屋签订的房屋买卖合同于2019年12月24日解除；二、张敏捷、王顺玲于判决生效之日起十日内返还左天佑购房款490000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6730元，减半收取计3365元，由左天佑负担。    二审中，双方当事人均未提供新证据。 
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