商业银行应对期房按揭贷款法律风险的防范分析
财会与金融
经济与社会发展研究
商业银行应对期房按揭贷款法律风险的防范分析
广发银行深圳分行  黎继妹
摘要：现阶段我国正处于高速发展期，居民对房屋的需要很旺盛。我国实施的期房按揭制度，能够在一定程度上让更多居民买得起房，促进房地产行业的繁荣，但是与此同时，也给我国商业银行造成了一系列的风险。对此，银行应该加大注意力，对商业银行期房按揭贷款法律风险进行分析，提前做好防范措施。
关键词：商业银行；期房；按揭贷款；法律风险
当前，我国的经济和社会发展迅速，城市化和城镇化的趋势日益明显，越来越多的人加入了购房的队伍中来。然而从近年的情况来看，房价一直居高不下，热点城市的商业房往往在开盘时就一抢而空。因此，一定要解决好房子的问题，维护社会公共秩序。对我国政府来说，要制定出切实有效的政策和措施来抑制房价上涨的趋势，让广大的老百姓买得起房、住得起房。前些年，我国政府通过和商业银行合作，有了期房按揭贷款政策的提出，在一定程度上来说，它是对当前购房危机现象的一种缓解。然而从
长远的现实情况来看，期房按揭贷款政策的具体的实施时，难免会遇到法律风险，尤其是针对商业银行而言。
一、期房按揭贷款的法律释义
我们首先说期房销售，这种房产交易行为的主体是房地产开发公司，他们会提前把还没有建成商品房进行出售，只要购房的人员支付部分的定金或房价款，就可以在后期得到现房。而期房按揭贷款就是期房销售时的预售按揭，在这个过程中，发生交易有三个主体，分别是购房人、开发商和银行，购房人在选择购买期房时，会先和开发商签订商品房预售合同，同时支付部分的定金给开发商，而房价的剩余部分由银行提供贷款解决，抵押物就是预购的房屋。在这个贷款的过程中，担保人就是开发商。
国家出台的期房按揭贷款政策，在一定时间内使银行能够很好地拓宽业务，并得到广泛的资金来源，然而随之而来的风险也是不可避免。在期房按揭贷款这个过程中，发生交易的三个主体都会存在风险，即包括预购者、开发商和商业银行。对这三者的风险来说，它们不管是在风险程度上，还是在风险来源上，都存在差别，比较这三者的风险大小，一般认为商业银行的风险是最大的。而本文也基于此，对银行提供期房按揭贷款的法律风险进行分析。
二、期房按揭中商业银行面临的法律风险
怎样追讨货款
（一）利率变动的法律风险
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我国对个人住房按揭贷款的利率是有优惠政策的，要求这一利率水平要比法定利率低很多，在基准利率基础上，一般浮动的比例在15%上下。这样，如果利率出现了上调
的情况，就会在一定程度上增加借款人的还
款压力；二来，个人住房贷款期限超过一年的，
若出现法定利率调整的情况，要根据相应的
利率档次来调整的话，只能等到次年，如此，
若利率连续下调，则会带给商业银行很大的
风险。
（二）建设工程价款优先权的法律风险
对于在建工程来说，它具有优先权，这
是对银行抵押权的抗辩，因而就蕴含着潜在
的风险。在我国的《合同法》中，有如此规定：
“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以
催告发包人在合理期限内支付价款。发包人
逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜
折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协
议将该工程折价，也可以申请人民法院将该
工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折
价或拍卖的价款优先受偿。”然而，不管称谓
怎样，基于对商业银行利益的考虑，本文认为，
商业银行要高度重视这一规定对于期房按揭
贷款的适用性。
（三）抵押物处置的法律风险
抵押物处置风险指的是由于法律或者事
实因素，银行不能处置抵押物，或者说需要
很高的成本进行处置，这就存在风险。现阶
段在抵押物处置风险上，主要就是相关的法
律规定。
在我国的相关法律中，有如此规定：“对
被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住
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房产，人民法院可以查封，但不得拍卖、变
卖或者抵债”；根据这个法律后果我们可以发
现，这一规定在实现上是架空了银行抵押权。
因为有这样的规定，导致商业银行在住房抵
押贷款业务的开展时，存在大量的不确定因
素。主要如下：
1.对“生活必需的居住房产”的没有一个
明确的标准进行判断，在实际操作中，很容
易受到法官的主观判断影响；
2.如果发现被执行人收入超过当地最低对口高职是什么意思
生活保障标准，而对是不是执行抵押房产还
不确定；
3.对执行人不偿债不能明确其是否主观
恶意的时候，能不能执行抵押房产；
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4.没有明确抵押权人提供“必需的居住房产”
的时间限制。
三、商业银行防范期房按揭贷款法律风
险的对策
（一）进一步完善按揭贷款的法律法规
1.要加快对抵押担保制度的健全
第一要务就是对担保法进行完善，要个
人贷款的条款上，一定要制定得详细；第二，
就是加强对抵押品二级市场的培育，这样，
贷款抵押物要变现就变得容易。
2.进一步明确按揭当事人的权利义务
在当事人法律意识不强，住房按揭贷款
合同约定不明确的情况下，在担保法或民法
典中对按揭贷款当事人的权利义务进行规定，
只有这样才能有利于规范房地产市场的发展
和推动住房按揭市场的正常运转。
（二）加强银行内部监管
1.科学评估被抵押房产
对于银行来说，对科学评估体系一定要
建立和完善，进而能够科学地评估预售商品
房，不会出现价格高估的情况，降低抵押房
屋所含的债务成分。
2.严格审核贷款手续借款合同和抵押
合同
签订借款合同的时候，银行必要对合同
条款严加审核，对于应当登记备案的，要履
行相应法律手续，做到合法有效。
3.实时监控借款人的还款情况
就算是对那种超过还款日期时间比较短
的贷款，在催收上也不能松懈，要及早地将
风险发现出来，从而实施相应的对策。
（三）明确开发商所应承担的法律责任,
完善惩戒机制
在开展按揭贷款时，银行就要对购房人开学第一课钟南山
明确，如果在合同偿还期不能完成还款的，
开发商就有权利回购该抵押房产权益，同时
将房屋定金首先对银行贷款本息进行清偿,
如果这些钱款不足以清偿本息的，不足部分
的责任由开发商来承担。甚至可以通过强制
手段，来使银行债权得以保障。对假按揭、
有意不履约或逃废银行债务的行为应制定严
格的责任追究制度，并建立对骗贷开发商的
惩戒机制，如公开披露骗贷企业名单，并依法
追究违法行为人民事、刑事法律责任等。
（四）建立个人破产制度
现阶段，我国尚未建立起完善的个人信
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