住房抵押贷款风险分析及管理分析
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住房抵押贷款风险分析及管理分析
摘要：随着我国经济快速发展，城镇化进程在不断加快，人民生活水平得到了极大提高。与此同时，我国房地产业也取得了长足进步，市场政策在不断完善，给予人民更多购房机会，另一方面，金融业利用抵押贷款的方式减轻了人民的购房压力，但这其中依旧存在着潜在风险。基于此，本文从我国的住房抵押贷款现状出发，从两个方面分析了其中存在的风险，并就如何做好风险管理提出了可行建议。
胡歌春晚关键词：住房；抵押贷款；风险；管理
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引言
近些年来，我国银行住房信贷的业务越来越普遍，其已经成为推动住房市场发展的一个有利因素。住房抵押贷款，能让居民依靠借贷方式来合理安排自身生命周期之内的收支，从而创造新购买力，有着非常重要的作用。但目前来说，国内住房抵押贷款的还款利率方式单一，还没有建立起二级市场和风险规避机制，其中存在的问题会令银行面临更大的资金流动和安全风险。
1、住房抵押贷款的风险分析
1.1借款人违约风险
在借款人方面，其违约情况主要有两种，即主动违约与被动违约。而借款人发生违约情况的主要因素就是“信息不对称”。所谓信息不对称，指的是交易双方中的一方具有相关信息而另一方却没有，或者是一方比另一方掌握更多的信息，因此对处在信息劣势的一方的决策容易产生不利影响。而体现在银行的信贷关系中，就是因为银行与借款人双方的信息不对称，例如贷款申请信息、贷款发放信息不对称等，这造成银行不能对不良贷款的风险进行有效地控制。
1.2银行经营风险
所谓银行经营风险，指的是银行自身由于管理不当、决策失误等，而在办理贷款业务时引起的贷款遭受损失这一可能性。目前来说，银行经营风险有好几种。
网络流行名字1.2.1按揭贷款比例的风险
按揭贷款比例就是指借款人从银行等金融机构获得的贷款总数和房价之间的比率，这比例越高，借款人就有越大的压力。按揭贷款比例高低对银行住房抵押贷款的顺利收回有着直接影响，一旦借款人受不了高比例按揭贷款，发生违约情况，那么与之相关的银行将会遭受不良影响。
1.2.2还款方式、期限的风险
目前，我国住房抵押贷款的还款方式存在等额本金还款和等额本息还款这两种方法，方式还较为单一。但不管采取的是何种方式，对借款人来说依旧有着很大的还款压力。即使固定的利率有利于借贷双方了解还款的方式，但同时也容易忽略对借款人未来的还款能力以及资金的时间价格的考量，所以银行承担的还款人违约风险会越大。另外，就还款期限来说，期限越长，容易受到的外界影响就更多，那么就很难预料、掌握抵押房产的价值变动，从而造成银行承受的借款人违约的风险更大。
1.2.3利率风险4月14号是什么情人节
利率是影响着住房抵押贷款各项因素中最为活跃的那一个，一旦存款利率发生上调，那么
住房抵押的贷款利率也会上调，这无疑给借款人增加了还款压力，进而增大了违约的风险。可如果贷款利率依旧保持不变，或者是变化幅度比存款利率小，那么就会导致银行的利率倒挂，造成其贷款的收入下降、负债成本增加。
1.2.4流动性风险
所谓流动性风险，就是指银行由于资金流动，而导致其能力不能满足银行存款者提款的需求以及借款者正当的贷款需求，这种情况下产生的风险便是流动性风险。
1.2.5政策与外部环境的风险
政策与外部环境的风险主要是由于国家或地方政府的相关政策不配套、政策干预不恰当导致的。目前我国已然出台了与之相关的各种法律，例如《民法通则》、《担保法》以及住房担保贷款相关的管理办法，但这些法律法规对于设置抵押物、评估抵押物的价值、履行抵押权、规定作价和处置等活动没有很强的操作性，不易直接用于实践中，所以也给银行带来了风险。
2.住房抵押贷款的风险管理
2.1健全相关法律体系
想要保证住房抵押贷款的安全性，首先就需要健全相关法律体系。完善的法律法规是调控个人住房抵押贷款的重要措施，能通过法制管理降低其风险。我国目前已经出台了《个人住房担保贷款管理办法》、《担保法》、《商业银行法》、《保险法》等相关的法律法规，构建了基本的法律框架。但在实操方面还有所欠缺，对业务发展有一定影响，所以我国还需要吸收国内外优秀经验，健全相关法律。
2.2做好具体流程管理
2.2.1贷款前
在进行贷款之前，银行需要建立专业的咨询体系，并在对借款人的教育和咨询上投入大量的资金。而在申请住房抵押的贷款前，借款人也需要到专业咨询机构或者金融机构去咨询，从而保证借款人能充分了解、掌握住房抵押贷款的具体流程以及发生违约的后果等，降低后期可能发生的贷款风险。
2.2.2贷款时
银行必须要对住房抵押贷款的申请进行严格、科学的审核，而在审核时主要需要考虑一下几个因素：第一，判断借款人拥有的还款能力；第二，对贷款抵押品也就是住房实际的状况与市场价值进行审查；第三，对申请人信用状况进行调查。只有充分了解这些情况，才能确保借款人在后期能按时还款，降低风险。除此之外，在发放贷款的时候可以采用多种住房抵押贷款的形式。例如国外比较普遍的是住房储蓄和住房抵押结合的方式，或者住房建设基金与住房抵押结合的方式，可以对住房抵押贷款的期限、首付额、利率等进行调整，这些我国银行都能借鉴。
2.2.3贷款后
在给借款人发放贷款之后，银行应该加大监控以及管理力度，这就需要构建对借款人财务情况进行监控的信息系统以及业务处理系统。可以依靠业务处理系统对报表进行监测，只要发生逾期还款就能立刻查清原因。另外，银行还需采取措施以免继续发生逾期情况，进而在最大程度上减少银行损失。最后，因为借款人财务情况会有较大变动，所以银行必须对其财务变动情况采取跟踪、监控的手段，避免加大风险。而为应对违约，银行需要建立高效的处理机制。一旦借款人无法按期还款，银行可以根据合同采取措施进行违约处理。在贷款期间银行必须进行监督，这样可以及时发现逾期或违约问题，同时及时作出处理。
2.3住房抵押贷款进行证券化
所谓住房抵押贷款的证券化指的是将流动性比较低，但可以产生预期的资金流的抵押贷款转变成能在市场上进行流通的证券的这一过程。对住房抵押贷款进行证券化，将抵押贷款用债券形式向社会进行出售，不仅能回笼闲散的资金，减少货币的流通，从而有效化解通货膨胀的压力，同时也能保证住房抵押贷款充沛的来源，且不增加银行的贷款指标。
2.4建立相关保险机制
建立相关的保险机制，那么银行就能依靠各类品种的保险业务来分担抵押贷款存在的风险。由于保险基金的来源稳、金额大，且使用周期较长，所以能承担贷款中的部分风险损失。一般来说，银行能通过以下方式来分散风险：第一，建立起住房抵押贷款的信用保证保险，让保险公司开展抵押偿还的业务，由借款人向保险公司进行抵押偿还险的投保，这样保险公司能担任借款人还贷的保证人，如果借款人不能继续还贷，那么保险公司要对一定贷款损失进行偿还。第二，结合住房抵押贷款和人寿保险，借款人可以购买相应的抵押贷款人寿保险，在借款人由于意外或疾病而导致伤残、身故时使用。其家庭成员也能利用保险公司的保证金来继续还贷，以免因借款人意外而被迫发生违约所造成的处置抵押住房
孝顺父母的经典句子的风险。由此可见，与保险机制相结合，就能有效分散银行承担的风险。
2.结束语
综上所述，我国银行的信贷业务有着迅猛发展，不仅刺激了住房的消费，为银行创造了巨大效益，也促进了房地产金融发展。不过在这个过程中银行依旧面临着各种风险，只有科学研究这些风险状况，并采取相应的合理措施，才能有效降低银行贷款的经营风险，推动其继续发展。

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