京02民终692号白一贺民事判决书
京02民终692号白一贺民事判决书
【案由】民事  合同、无因管理、不当得利纠纷  合同纠纷  房屋买卖合同纠纷 
【审理法院】北京市第二中级人民法院 
【审理法院】北京市第二中级人民法院 
【审结日期】2022.04.11 
【案件字号】(2022)京02民终692号 
【审理程序】二审 
【审理法官】刘琨霍翠玲李淼 
【审理法官】北京疫情出京最新规定刘琨霍翠玲李淼 
【文书类型】判决书 
【当事人】白一贺;范美静;北京麦田房产经纪有限公司 
【当事人】白一贺范美静北京麦田房产经纪有限公司 
【当事人-个人】白一贺范美静 
【当事人-公司】北京麦田房产经纪有限公司 
【代理律师/律所】张红利北京市至元律师事务所;李娜北京星樽律师事务所 
【代理律师/律所】张红利北京市至元律师事务所李娜北京星樽律师事务所 
【代理律师】张红利李娜 
【代理律所】北京市至元律师事务所北京星樽律师事务所 
【法院级别】中级人民法院 
【原告】白一贺 
【被告】范美静;北京麦田房产经纪有限公司 
【本院观点】依法成立的合同，受法律保护。 
【权责关键词】代理实际履行违约金过错支付违约金不可抗力合同约定证据不足自认诉讼请求反诉维持原判 
【指导案例标记】0 
【指导案例排序】0 
【本院查明】根据当事人的诉讼意见及本院查明的事实，本案争议的焦点有以下两点：    第一、关于白一贺是否应当承担延迟办理户籍迁出的违约责任。首先，根据双方合同约定，白一贺应于合同签订之日起至涉案房屋过户日之前迁出房屋内原有户籍。2019年8月28日，涉案房屋过户至范美静名下时，白一贺的户籍虽已迁出，但是案外人李京辉、付耀娟和李聿杰的户籍尚未迁出该房屋。其次，诉讼中，白一贺主张迁出户籍的约定仅针对其户籍，没有明确约定户籍为涉案房屋原有全部户籍，且自己对涉案房屋尚有案外人户籍一事并不知情。范美静对此不予认可。白一贺系涉案房屋的出卖人，其户籍亦迁至该房屋，现白一贺主张对涉案房屋有案外人户籍一事不知情，依据不足。白一贺在出售涉案房屋时，应当明确告知范美静户籍的相关情况，以便范美静对此情况作出合理预期，该义务是白一贺作为原产权人在出售涉案房屋时的附随义务，故白一贺所述迁出户籍仅为其一方之
户籍的主张，不能成立。再次，白一贺主张其已督促案外人迁出户籍，由于2020年年初爆发的新冠肺炎疫情，对办理户籍迁出手续构成一定影响。白一贺迁出户籍的义务应当于范美静取得涉案房屋产权之前履行完毕，现案外人的户籍于2021年6月25日才迁出，白一贺已构成迟延履行合同。白一贺提所交的证据不足以证明积极履行了合同义务，其应承担举证不能的法律后果。另，虽然在2020年年初出现了新冠肺炎疫情，但此种情况不必然导致白一贺迟延履行义务近两年，亦不能免除白一贺的违约责任。白一贺未依约履行合同义务，其应承担相应的违约责任。    第二，关于范美静是否应返还户口保证金20万元。根据双方合同约定，白一贺同意将20万元购房款作为户口迁出保证金，此系对白一贺的一种制约，督促其全面依约履行合同义务。范美静返还户口保证金的前提是房屋原有户籍迁出且收到出卖人(白一贺)告知后2日内。在范美静取得涉案房屋产权时，白一贺并未将全部户籍迁出涉案房屋，且逾期履约近两年的时间，依上所述，白一贺应承担违约责任。范美静依据合同约定要求白一贺支付违约金，理由充足。一审法院依据所查明的事实及白一贺的违约情况，确认用户口保证金折抵白一贺应支付的违约金，且该保证金已弥补范美静损失，并无不当，本院予以维持。 
【本院认为】本院认为，依法成立的合同，受法律保护。白一贺与范美静签订的《北京市
存量房屋买卖合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，白一贺与范美静均应按照合同约定履行各自的义务。    根据当事人的诉讼意见及本院查明的事实，本案争议的焦点有以下两点：    第一、关于白一贺是否应当承担延迟办理户籍迁出的违约责任。首先，根据双方合同约定，白一贺应于合同签订之日起至涉案房屋过户日之前迁出房屋内原有户籍。2019年8月28日，涉案房屋过户至范美静名下时，白一贺的户籍虽已迁出，但是案外人李京辉、付耀娟和李聿杰的户籍尚未迁出该房屋。其次，诉讼中，白一贺主张迁出户籍的约定仅针对其户籍，没有明确约定户籍为涉案房屋原有全部户籍，且自己对涉案房屋尚有案外人户籍一事并不知情。范美静对此不予认可。白一贺系涉案房屋的出卖人，其户籍亦迁至该房屋，现白一贺主张对涉案房屋有案外人户籍一事不知情，依据不足。白一贺在出售涉案房屋时，应当明确告知范美静户籍的相关情况，以便范美静对此情况作出合理预期，该义务是白一贺作为原产权人在出售涉案房屋时的附随义务，故白一贺所述迁出户籍仅为其一方之户籍的主张，不能成立。再次，白一贺主张其已督促案外人迁出户籍，由于2020年年初爆发的新冠肺炎疫情，对办理户籍迁出手续构成一定影响。白一贺迁出户籍的义务应当于范美静取得涉案房屋产权之前履行完毕，现案外人的户籍于2021年6月25日才迁出，白一贺已构成迟延履行合同。
白一贺提所交的证据不足以证明积极履行了合同义务，其应承担举证不能的法律后果。另，虽然在2020年年初出现了新冠肺炎疫情，但此种情况不必然导致白一贺迟延履行义务近两年，亦不能免除白一贺的违约责任。白一贺未依约履行合同义务，其应承担相应的违约责任。    第二，关于范美静是否应返还户口保证金20万元。根据双方合同约定，白一贺同意将20万元购房款作为户口迁出保证金，此系对白一贺的一种制约，督促其全面依约履行合同义务。范美静返还户口保证金的前提是房屋原有户籍迁出且收到出卖人(白一贺)告知后2日内。在范美静取得涉案房屋产权时，白一贺并未将全部户籍迁出涉案房屋，且逾期履约近两年的时间，依上所述，白一贺应承担违约责任。范美静依据合同约定要求白一贺支付违约金，理由充足。一审法院依据所查明的事实及白一贺的违约情况，确认用户口保证金折抵白一贺应支付的违约金，且该保证金已弥补范美静损失，并无不当，本院予以维持。    综上所述，白一贺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。    二审案件受理费4300元，由白一贺负担(已交纳)。    本判决为终审判决。 
【更新时间】2022-08-20 09:47:42 
【一审法院查明】一审法院认定事实：2019年4月13日，白一贺与范美静由麦田公司提供居间服务签署了《北京市存量房屋买卖合同》，约定白一贺向范美静出售涉案房屋，房屋总成交价为1110万元。白一贺确认涉案房屋有户籍，白一贺应于本合同签订之日起过户日前迁出。白一贺同意将购房款20万元作为户籍迁出保证金，范美静于房屋内原有户籍迁出且收到白一贺告知后2日内支付。户籍迁出前产生的责任由白一贺承担。合同另约定，若逾期履约未超过十五个工作日，则守约方无权单方解除本合同。每逾期一日，违约方应自逾期之日起按照房屋成交总价的0.5‰向守约方支付违约金。若出卖人逾期履约超过十五个工作日，买受人未解除本合同且最终交易实际履行的，逾期履约期间，买受人有权要求出卖人按每日房屋成交总价的0.5‰支付违约金。签署合同后，范美静依约支付房款，2019年8月23日，白一贺户籍迁出涉案房屋。2019年8月28日，涉案房屋产权转移登记至范美静名下；但涉案房屋内尚有案外人李京辉、付耀娟和李聿杰的户籍未迁出。经查，李京辉、付耀娟均系2010年7月15日迁入涉案房屋，李聿杰系2011年1月5日在涉案房屋报出生。2021年6月25日，上述三案外人户籍迁至东花市派出所公共户。    另查，范美静购买涉案房屋后实际居住使用并未再次出售，范美静亦认可其户籍已经迁入涉案房屋，案外人户籍未迁
出并未对范美静造成其他实质性影响。 
【一审法院认为】一审法院认为，本案中，白一贺与范美静签署《北京市存量房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，双方当事人均应按照约定履行自己的义务。依据双方合同约定，白一贺应于合同签订之日起过户日前迁出涉案房屋内户籍，户籍应为涉案房屋内原有全部户籍。虽白一贺依约将自己户籍迁出涉案房屋，但并未及时协调将案外人李京辉、付耀娟和李聿杰迁出涉案房屋，违反双方合同约定，应承担违约责任。虽2020年发生疫情不可抗力，但白一贺迁出户籍的合同义务应于涉案房屋过户前完成。在白一贺迟延履行期间发生不可抗力，不能免除白一贺的违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。根据双方合同约定，如出卖人逾期履约超过十五个工作日，买受人未解除合同且最终交易实际履行的，逾期期间，买受人有权要求出卖人按每日成交总价的0.5‰支付违约金。2021年6月25日，上述三案外人户籍迁至东花市派出所公共户。范美静要求白一贺支付违约金，理由正当。户口保证金是保证白一贺如约
迁出原户口的一种担保方式，白一贺未依约将涉案房屋内迁出，时间长达近两年时间，现白一贺要求范美静退还保证金的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。范美静现主张保证金折抵白一贺应付违约金，符合法律规定，法院予以准许。范美静扣留保证金已足以弥补其损失，范美静要求白一贺另行支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。麦田公司提供居间服务，并非买卖合同关系相对人，白一贺要求其承担连带责任，于法无据，法院不予支持。    据此，一审法院判决：一、确认范美静无需返还白一贺相当户籍迁出保证金20万元的购房款；二、驳回白一贺的诉讼请求；三、驳回范美静的其他反诉请求。    本院二审期间，白一贺提交了署名为李京辉的《关于户口迁出的情况说明》。本院通知李京辉到庭接受询问，李京辉到庭陈述：涉案房屋是我2014年出售给白一贺的，出售时，我和我家人的户口都在该房子里，当时没有迁出户口是因为我在北京没有别的房子落户。最早是在2019年年底左右，白一贺的母亲打电话通知我将户口迁出涉案房屋，从第一次打电话到我迁出户口，她母亲给我打了几次电话。我一直没有迁出户口，是因为我由于私人原因无法回京，把户口迁至公共户是我自己办理的。    范美静对李京辉证言的真实性表示不予认可，并主张白一贺逾期提交李京辉的证言，不应被法院采纳；且李京辉系本案利害关系人，其陈述与白一贺的陈述存在矛盾之处。麦田公司则表示对李京辉的证言不发表意见。 

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