周滔等与北京中海兴良房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房预售合同纠纷
【审理法院】北京市第二中级人民法院
【审理法院】北京市第二中级人民法院
【审结日期】2021.06.30
【案件字号】(2021)京02民终8426号
【审理程序】二审
【审理法官】刘琨霍翠玲李淼
【审理法官】刘琨霍翠玲李淼
【文书类型】判决书
【当事人】郭姗姗;周滔;北京中海兴良房地产开发有限公司
【当事人】郭姗姗周滔北京中海兴良房地产开发有限公司
【当事人-个人】郭姗姗周滔
【当事人-公司】北京中海兴良房地产开发有限公司
【代理律师/律所】王国龙北京京云律师事务所;翟雪明北京市安理律师事务所
【代理律师/律所】王国龙北京京云律师事务所翟雪明北京市安理律师事务所
【代理律师】王国龙翟雪明
【代理律所】北京京云律师事务所北京市安理律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】郭姗姗;周滔
【被告】北京中海兴良房地产开发有限公司
【本院观点】依法成立的合同，受法律保护。
【权责关键词】代理违约金支付违约金不可抗力合同约定证明诉讼请求维持原判执行
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】本院二审查明的事实与一审法院查明的事实无异，予以确认。
【本院认为】本院认为，依法成立的合同，受法律保护。郭姗姗、周滔与中海兴良公司签订的《预售合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，郭姗姗、周滔和中海兴良公司均应按照合同约定履行各自的义务。综合双方当事人的诉辩意见，并结合相关证据和事实，归纳本案二审的争议焦点为：一、中海兴良公司是否应承担2020年3月31日至2020年7月14日期间的逾期交房违约责任；二、中海兴良公司是否应向郭姗姗、周滔支付收房之后的违约金。 本院对上述争议焦点论述如下： 第一，中海兴良公司是否应承担2020年3月31日至2020年7月14日期间的逾期交房违约责任。 诉讼中，郭姗姗、周滔主张中海兴良公司履行房屋交付义务的时间晚于
合同约定，应向其支付逾期交房违约金。中海兴良公司辩称因新冠肺炎疫情影响应予免责。2020年初，新冠疫情爆发，此突发公共卫生事件，是本案双方当事人在订立《预售合同》时不能预见的。新型冠状病毒感染的肺炎被列为乙类传染病，采取的预防、控制措施。为有效防控疫情，确保人民众生命安全、身体健康，各地采取了极为严格的预防控制措施，故新冠疫情这一客观事件具有不能预见、不能避免、不能克服的特征，符合民事法律中“不可抗力”的规定，亦符合双方当事人在所签合同中关于不可抗力的约定，本院确认新冠疫情对中海兴良公司构成合同履行的不可抗力。 因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。新冠疫情对中海兴良公司正常履行合同构成影响，但是否免除该公司延期交房的违约责任，还应考虑新冠疫情是否对中海兴良公司按时交付房屋造成实质性的阻碍及阻碍程度。面对新冠疫情防控的严峻形势，为有效控制疫情的扩散，北京市人民政府于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，中海兴良公司的停工行为符合新冠疫情防控的整体要求。2020年3月初，中海兴良公司接到复工通知后，即开展复工的各项工作；减少聚集、保持安全距离等疫情防控的具体要求，中海兴良公司无法组织大规模的施工；同理，与案涉项目建设相关联的供应企业、承包单位等亦受到疫情的影响难以及时复工复产，进而也会影响案涉项目的交房时间，故
本院认定新冠疫情对中海兴良公司按期交付房屋造成实质性的阻碍，且受阻碍时间天数在合理范围内。 当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。在出现新冠疫情这一突发公共卫生事件后，中海兴良公司负有主动采取措施、积极应对，以减少疫情影响、降低各方面损失的社会义务。2020年2月17日，中海兴良通过邮寄书面告知函的方式，告知郭姗姗、周滔逾期交房原因及停工事实。同时，中海兴良公司为工人搭建临时宿舍、租赁酒店等，以满足疫情防控要求的隔离和住宿条件，从而尽快恢复施工人数。中海兴良公司的行为表明其主观上不存在拖延工期的意思表示，客观上也采取了积极有效的措施以降低疫情影响；针对因新冠疫情影响不能按期交房，中海兴良公司也尽到了通知义务。现郭姗姗、周滔要求中海兴良公司承担2020年3月31日至2020年7月14日的逾期交房违约责任，不符合法律规定，本院不予支持。 第二，中海兴良公司是否应向郭姗姗、周滔支付收房之后的违约金。 郭姗姗、周滔主张涉案房屋至今仍在使用临时供电，不符合交房条件，中海兴良公司应支付违约金至达到合同约定的交房标准之日止。中海兴良公司则主张案涉项目交付时采用临时用电符合《预售合同》中的约定。《预售合同》第十条约定：如果在约定期限内基础设施设备未到达交付使用条件的，双方同意由出卖人采取其他方式(如临时用电等)满足买受人正
常生活使用，使用过程中产生的直接能源消耗费用由买受人承担，出卖人承诺此费用不高出国家及北京市规定的标准，除上述补救措施外，买受人不得以基础设施供应未满足约定要求为由拒绝接收商品房或向出卖人提出其他补偿要求，出卖人亦不承担逾期交付责任。《预售合同》第十一条约定：商品房查验合格后，双方应当签署商品房交接单；如买受人未在该商品房交房通知书告知的期限和地点办理该商品房交接手续的，则自商品房交房通知书告知的期限届满之次日起，即视为出卖人已按期向买受人交付该商品房，自该商品房交付或视为交付之日(以较早的时间为准)起，与该商品房有关的风险、责任全部转移给买受人。中海兴良公司通知郭姗姗、周滔收房时，涉案房屋已完成竣工验收，办理了竣工验收备案，虽未正式供电，但使用临时供电符合双方所签合同的约定，达到了交房的标准；郭姗姗、周滔已接收房屋且未支付电费，在此情况下，其要求中海兴良公司承担收房之后的违约责任，不符合双方所签合同的约定，本院对郭姗姗、周滔此上诉请求，亦不予支持。 综上所述，郭姗姗、周滔的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2582元，由郭姗姗、周滔负担(已交
纳)。 本判决为终审判决。
【更新时间】2021-11-02 22:26:09
周滔等与北京中海兴良房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
北京市第二中级人民法院
民事判决书
(2021)京02民终8426号
当事人 上诉人(原审原告)：郭姗姗。
委托诉讼代理人：王国龙，北京京云律师事务所律师。
上诉人(原审原告)：周滔。
委托诉讼代理人：王国龙，北京京云律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：北京中海兴良房地产开发有限公司，住所地北京市房山区良乡地区太平庄东里42号楼一层102号。
法定代表人：欧阳国欣，董事长。
委托诉讼代理人：翟雪明，北京市安理律师事务所律师。
审理经过 上诉人郭姗姗、周滔因与被上诉人北京中海兴良房地产开发有限公司(以下简称中海兴良公司)商品房预售合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院(2020)京0111民初15949号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称 郭姗姗、周滔上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持郭姗姗、周滔的诉讼请求；一、二审诉讼费由中海兴良公司承担。事实和理由：1.一审法院认定新冠肺炎疫情属于不可抗力，具有延期交房的免责事由但是据此将逾期交房期限全部扣除，违反公平原则。新冠肺炎疫情爆发是在2020年1月，本案涉案工程约定交房时间是在2020年3月，疫情爆发到约定交房之间只差2个月的时间，根据正常施工进度，2020年1月时涉案项
目已经临近收尾，房屋主体结构均已经建成进入项目后期，每户都是单独独立且相对封闭的状态，单独轮流施工并不存在实质障碍。把中海兴良公司主张的受阻碍时间全部认定为在合理范围内，并因此对延期交房完全免责，明显违反了公平原则。2.根据双方签订的商品房预售合同第九条、第十条约定，交付房屋应当将基础设施设备，包括供水、供电、供暖、燃气等纳入城市管网。中海兴良公司2020年7月通知郭姗姗、周滔收房时，并未正式供电、通燃气。虽然中海兴良公司为郭姗姗、周滔提供了临时用电，但根据《电力供应与使用条例》(国务院令第666号)第二十四条规定，新建小区的电力设施经供电企业检验合格的，方可投入使用；临时供电除供电企业准许，一般不得超过6个月，而中海兴良公司至今仍在提供临时用电，未达到正式供电状态。另外，具备永久用电条件是行业监管部门为规范商品房交易行为而对开发商提出的必然要求，也是商品房买受人的基本居住要求，亦是其与开发商订立《商品房买卖合同》时对合同履行结果的当然合理期待内容。
二审被上诉人辩称 中海兴良公司辩称，同意一审判决。一审法院认定新冠肺炎疫情属于不可抗力，中海兴良公司具有延期交房的免责事由，具备充分的事实和法律依据。新冠肺炎疫情对于全社会各个层面均属于不可抗力，涉案建设工程进度客观上收到了新冠肺炎疫情的严重影响；中海兴良公司为了尽最大可能降低新冠肺炎疫情对涉案工程进度造成的
影响，已经实际承担了大量的额外的成本与花费，该等额外的成本与花费并不属于正常的商业风险范畴；项目交付时采用临时用电符合双方当事人在《预售合同》中的明确约定(该已添加下划线予以明确提示和强调，亦并不属于格式条款)，且郭姗姗、周滔并未承担任何用电费用。北京疫情出京最新规定
原告诉称 郭姗姗、周滔向一审法院起诉请求：一、判令中海兴良公司以全部已付房款为基数，按照每日万分之二的标准向郭姗姗、周滔支付自2020年4月1日至达到合同约定的交房标准之日止的违约金(暂时计算至2020年9月30日，违约金金额为114078.7元)；二、中海兴良公司承担本案诉讼费用。
一审法院查明 一审法院认定事实：2018年7月25日，中海兴良公司(出卖人)与郭姗姗、周滔(买受人)签订《预售合同》，约定郭姗姗、周滔向中海兴良公司购买702号房屋，房屋预测建筑面积75.7平方米，其中套内面积63.06平方米，房屋总价款311万元。
《预售合同》第九条“商品房交付条件”条款约定：该商品房交付时应当已取得规划核验验收合格文件、建设工程竣工验收合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的《房屋面积测算技术报告书(实测绘)》、满足第十条中出卖人承诺的基础设施设备、公共服务及其
他配套设施达到的条件。《预售合同》第十条“商品房相关设施设备交付条件”条款约定：房屋交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；纳入城市供电网络并正式供电；供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网；完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；电话通信、有线电视、宽带网络敷设到户；如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件的，双方同意由出卖人采取其他方式(如临时用电等)满足买受人正常生活使用，使用过程中产生的直接能源消耗费用由买受人承担，出卖人承诺此费用不高出国家及北京市规定的标准，除上述补救措施外，买受人不得以基础设施供应未满足约定要求为由拒绝接收商品房或向出卖人提出其他补偿要求，出卖人亦不承担逾期交付责任。《预售合同》第十一条“交付时间和手续”条款约定：出卖人应当于2020年3月31日前向买受人交付该商品房，该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应于交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间、地点以及应当携带材料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；买受人查验的商品房存在除地基基础和主体结构外的其他不符合国家和北京市强制性规范标准的质量问题的，包括屋面、墙面、地面渗漏，管道堵塞，门窗
翘裂、五金件损坏，灯具、电器等电气设备不能正常使用，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复并承担修复费用，修复后再行交付；商品房查验合格后，双方应当签署商品房交接单；如买受人未在该商品房交房通知书告知的期限和地点办理该商品房交接手续的，则自商品房交房通知书告知的期限届满之次日起，即视为出卖人已按期向买受人交付该商品房，自该商品房交付或视为交付之日(以较早的时间为准)起，与该商品房有关的风险、责任全部转移给买受人。《预售合同》附件十二补充协议“四、商品房的交付”第20条约定：买受人同意收房时发现除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，先行接收房屋，再由出卖人对买受人提出的问题进行维修，出卖人无需另行交付，且不视为出卖人逾期交付，该房屋的交付时间为入住通知书上约定的交付期限。第21条约定：出现下列情况时，出卖人可据实予以延期交付，且不承担逾期交付的违约责任：(1)发生自然灾害等不可抗力；(2)预售合同签署后需执行新颁布的法律、法规；(3)基于政府部门、机构的政策、要求或行为；(4)项目所在行政区域流行法定传染病或其他重大流行性传染病的；(5)市政配套批准与安装的延误；(6)施工过程中发现复杂地质状况、发现文物古迹等；(7)政府行为(如戒严、雾霾预警与治理、发布停工通知等)、众集会或重大活动(如重大国际国内会议、国家庆典、体育盛会等)期间实行管制措施。《预售合同》第
十二条“逾期交付责任”条款约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；逾期超过30日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款(含已付贷款部分)，同时，出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金；买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。《预售合同》还对双方的其他权利义务进行了约定。
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