物业工程前期介入工作要点
物业工程前期介入工作要点
一)、招聘关键岗位人员
时间:在交付前两个月，或者外网施工开始时，关键岗位人员应到岗。 包括各部门主管、工程人员等。会计、出纳、综合主管、客服收费等岗位因牵扯到对公司制度、工作流程、收费价格以及收费系统的熟悉，协助经理做好交付前的准备工作;工程人员要对施工现场跟进检查，熟悉现场，发现问题，反馈整改，因此应根据接管计划表提前到岗。 二)、对现有人员进行培训
人员到岗后，要对他们进行培训。包括:公司理念及制度、服务意识、工作流程、前期介入知识、案例、接管验收、入住办理培训等。 三)、工程人员前期介入的工作重点及注意事项。
交付前两个月，物业处应将工程人员招聘到位。工程人员 应保证水暖、电工各一人，如能招聘到弱电工更好。此时要安排两天时间对工程人员进行前期介入知识、公司制度进行培训，使其了解基本的工作重点，对公司文化有所了解，之后可进入现场检查阶段. 1、现场检查工作要点:
a、作为物业工程人员，前期介入时要以业主的眼光去检查物业项目，在使用功能和安全适用上提出自己的建议。
b、物业工程人员首先要初步了解水电、暖通以及土建方面的基本规范要求，同时尽快熟悉设计图纸，在实际中，常常会出现现场与图纸不符的现象，这时应向甲方或相关专业的监理工程师了解是否有变更，并记录下来。 2、工程施工现场检查的主要内容:
1)巡查工程土建构造、管线走向、出入线路、保安系统、内外装饰、设施建设、设备安装的合理性。重点察看给排水系统、强弱电系统、智能化系统、消防安全系统、空调系统、车库及公用停车位、交通运输及电梯设备
等，提出整改意见，检查整改结果。 2) 提出符合物业管理需要的建议，磋商解决办法。 3)对日后维修、养护的要点进行记录，图纸更改要点记录。 4) 熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋结构、管线布置 及所用建材。
5) 检查工程施工进度(根据需要参与建造期有关工程联席会 议和建筑师定期碰面会等)。
6) 检查前期工程的施工质量，并就设计不合理但又可以更改 的部分提出建议。
7) 配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量。8)对物业配套设施设备进行提出建议和要求，使配套设施设
备满足管理需要，减少今后的物业管理成本。9)参与竣工验收。 * 在施工现场的检查中，最好将实际外网个项目的走向在平面图中画下来，作为将来维修的第一手资料。 3、工程施工现场检查要点: a、土建工程前期介入时的检查要点
1).房屋外型结构尽量减少外凸(比如我们通常的腰线)，以免造成安全隐患和维护隐患，顶层排水尽量不使用天沟的设计。 2).所有单元入户门应设计安装雨遮，最好做成现浇同墙体连接;复式上层露台要设计安装符合要求的雨遮。
3).电表最好设计出户，集中安装，方便管理和计量。 4).避免两家入户门冲突，中间入户门的开启方向。5).要考虑预留物业管理用房及面积大小以及库房和垃圾房的位置。
6).小区出入路口要尽可能的设置少，避免增加人员值守成本;道路的设置要考虑容易清雪和人车分流，同时要考虑机动车、非机动车的车位和车棚位置。
7).消防中心最好与监控中心合并,尽量减少监控中心数量。 8).信报箱的样式
及安装位置，同时要考虑防雨水。
9). 商铺要考虑独立水电计量，要考虑餐饮的油烟处理，商铺排水尽可能设计独立;
10).商铺要设计室外空调机的位置，孔要向外倾斜5%的角度。注意马桶与浴缸、洗手盆、墙的距离。11). 屋面防水要按施工工艺实施，使用合格的材料;分水器要安装在有防水措施的厨房或卫生间;厨房和卫生间的防水施工要注意检查。
12).地暖管要按施工图铺设，间隙按要求排列;打混凝土前要打压，并保压至混凝土铺设后的24小时，不掉压为正常。 13). 卫生间要考虑设置通风排气孔。 b、暖通、给排水、高低压外网系统介入要点
1).水暖管线要按设计施工，要关注施工工艺。比如垫沙层的厚度、支撑的架设、过检查井管线套管的安装等等。
2).管线的埋设深度要在冻土层以下，坡度符合要求，防腐保温措施到位。 3).暖气、供水管线要按区域设置阀门，包括总管阀、支管阀、单元阀等，以方便维修，减少影响范围。
4).地下管网控制阀的要考虑预留作业空间，方便日后的检修。 5).强、弱电管线不得共管，合理设置人孔井;电气井要有防水措施。 6).商业用水、电和民用水、电要分开计量。路灯、草坪灯、景观动力用电也应单独计量，开关箱应集中设置在门卫室中。 7).高位水箱内排水管径大于溢流管径;水箱底部做成斜坡面，便于清洗。
8).北方考虑外露管道冬季防冻;污水井避免设置靠近房屋阳台附近;阳台地漏、冲凉房向污水管排放;避免设置在单元门口。 9).暖气分水器应设置在室内有排水的地方;暖气设计时注意与外墙设计和门的设计相配合，考虑热损失，并考虑防冻措施;地暖应考虑做全部地面的防水层。 10).单元暖气及供排水管井内的位置要合理，要预留足够的维修空间;暖气
进水和回水应分别设置阀门，进水管安装过滤器。所有外漏的管线均应做保温措施。 c、单个房屋前期介入要点
1).电器开关箱内元、器件的规格型号符合设计要求，无损坏;各控制回路正确，标识清楚;接地良好，电表安装正确。 2).电的负荷要以层或单元为单位平均分配，地下室、楼层照明要有计量;插座要使用安全型插座。 3).要做好厨房卫生间的防渗水控制，水平排水管的坡度，管件的位置。 4).空调外机位要有一定的坡度;窗户、窗沿处的防水符合规范要求。 5).
注意应急按纽、插座、开关的安装高度、位置以及可视对讲的高度位置。 6).煤气管道与电器线路要有足够的安全距离(距离不小于30CM)。 7).检查窗户没有明显的歪斜、变形，玻璃无破裂。 d、供配电及照明系统前期介入要点
1).电梯、泵房、消防、景观动力等动力设备要设计为独立计量方式。 2).配电间、电梯间、电表箱应考虑安装物业专用的统一通用锁芯。 3).配电间、电梯间等设备间要考虑通风和防小动物措施。 4).室外高低压电缆保护管要使用钢管。
5).景观照明、道路照明分别控制;车库和路灯以及室外景观照明等系统要设计为分路控制(最佳为3路)。
6).水景照明电压要采用安全电压、要接地、漏电保护。 7).室外景观照明、水景照明不要设计灯过多，只要能满足亮度既可;
8).楼道照明灯应设计为声光控复合开关，节能型灯管;
9).灯具、开关等品种要少，最好使用大路货，以便将来维修更换。 10).公共照明的灯座最好选用与住户室内照明灯座(含业主地下室)不同的类型。 e、电梯前期介入要点
1).电梯机房要考虑通风降温措施。
2).轿箱内紧急呼叫系统要实现与监控室的通话功能。 3).电梯基坑内要设计
排水。
交房需要注意什么
4).电梯门厅地面要适当设置导坡，防止水流入电梯轿箱。 5).电梯要具有自动平层功能。
6).电梯机房窗户要采取防盗措施，安装栅栏和防盗门。 4、就检查问题与地产公司对接
1)、每日检查结束后工程人员整理检查出的问题并汇总，填写《工作联系单》，交予前期介入组长(小区经理)。
2)、前期介入小组成员每周参加监理例会，由组长将《工作联系单》一式两份提交地产公司现场部经理并签字确认，一份留档。现场执行经理安排施工单位进行整改完毕后，前期介入小组成员进行复验。现场执行经理未能解决的，物业前期介入小组应立即上报地产公司工程主管领导，确保潜在问题在交付前得以解决
四)、接管验收。
1、 时间:竣工验收后，地产公司将逐步将建设项目交予物业，此时进入了接管验收阶段。 2、工作步骤:
1).接到地产公司转发的《项目移交计划》(包括验收标准)后，对计划进行分析，进行组员分工，并熟悉标准和资料，做好充分的接管验收准备。设备和公用设施验收人员应熟悉设备操作规程，熟悉公用设施的启闭的部件的位置和使用要求，便于现场实施验收操作接管验收及检查。 2).检查覆盖范围为逐层、逐间、逐项公用工程逐点检查。 3).验收主要并从使用角度对工程质量作出评价。验收组发现有 不完善的地方做好书面记录，参与验收成员在记录上签字。 4).每日验收需填写《分户房屋移交检验缺陷登记表》，一式两份 转发地产公司项目负责人签收。地产公司安排施工单位限期整改，由验收小组组长组织复查。地产公司工程部应明确整改时间，确保问题在交付业主前得以解决完毕。

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