装修入住视为验收合格的司法解释
装修入住视为验收合格的司法解释
    装修验收合格后装修，需要交房吗？根据《建设工程质量管理条例》第三十五条规定，“建设工程的质量经竣工验收不合格的，不得交付使用。但是，保修期为自建设工程竣工验收合格之日起计算，从建设工程竣工验收合格之日起计算。法律另有规定或者当事人有约定的除外。”这意味着什么？意味着在合同约定以外的情况下，装修主体完成后，只要不是建筑工程强制性标准中所规定的工程竣工验收不合格或有质量问题而应当交付使用，那么该装修行为就构成建设工程施工合同的有效履行。也就是说装修主体完成后建设工程才能交付使用。对此，装修双方是否需要承担验收义务呢？司法解释有明确规定：竣工验收合格后由建设工程总承包单位承担相应的合同义务；但是有下列情形之一的除外：建设工程经有关行政主管部门验收不合格被责令停止使用或者限期改正后仍不合格的；因重大安全事故被责令停产停业、吊销许可证或者执照并且已经超过6个月未恢复生产的；因不可抗力致使建设工程不能实现合同目的等不符合合同约定或法律规定的情形。
    一、验收范围
    对于装修业主来说，在购买房屋时应该明确装修工程已经经过了质量监管部门验收合格，
因此在装修入住时视为已经完成装修验收工作，即不存在未经装修双方验收而导致其无法装修入住的情况。对于装修双方来说，在装修过程中也应注意不能仅局限于合同约定范围内进行装修，应当充分考虑装饰风格、产品质量、施工工艺等因素。在装修结束后，双方应当共同对房屋质量问题进行质量验收工作，其中包括验收房屋质量是否符合设计要求、是否符合质量保证书内容以及其他相关规定。如果实际质量存在瑕疵，装修业主应该积极采取措施去维护自身合法权益，并要求装修公司及时整改。在验收过程中，还应当注意对部分项目进行现场验收。通常在验收过程中都会针对不同区域中不同材料、不同工序进行检验，如果不能在竣工验收前发现问题，则很可能无法通过竣工验收。在验收过程中要特别注意施工工艺在整个装修过程中的运用情况以及材料使用情况。特别是在验收过程中发现材料存在质量问题时要及时采取措施保证质量问题得到有效解决。
    二、验收程序
    1、签定工程验收书：在合同中约定工程验收的时间、地点、内容和要求，包括合同双方签字盖章；以及在交房时查验房屋竣工资料。2、对各环节进行检查：对工程质量进行全面地检查；对工程质量验收记录进行审查、复检；对主体结构、防水、消防、给排水、电气
和设备安装进行检查；验收图纸中出现重大质量问题或有影响的施工内容应及时整改到位；对房屋结构和设备安装质量评定并做好记录。3、竣工验收备案登记：提交合同双方签字盖章后视为装修验收合格。4、签订合同文件：包括但不限于在竣工验收备案前签订房屋买卖合同以及在交接时签订室内装修协议。5、办理入住手续：包括但不限于签订室内装修使用合同并且交付钥匙。6、物业管理费支付；装修费用结算；水电气等设施验收；房屋交付使用后1年内应进行二次验收；装修工程施工质量评定并出具检验报告或验收单；竣工验收备案登记；物业管理用房等交付使用时间至合同签订时止；房屋交付使用后1年内应至少组织一次房屋验收。
    三、验收标准
    验收标准是指工程竣工后由建设单位按照国家有关标准和规范进行的工程质量检查。其主要内容包括：·用水泥砂浆、砖砌体等实体材料分别对照图纸进行测试、检查；·用水浸泡、擦拭施工材料表面；·检查并清理施工单位留在工程上的各种隐蔽工程及其施工机械设备的外表面、工具、零件等；·用水冲洗混凝土表面；·检查混凝土表面粗糙度及平整度，检查砂浆与混凝土凝固情况；·检查钢筋和管件的连接情况；·检查混凝土结构构件尺寸；·检查水循环情况；·检查管道安装质量和施工质量。
    四、验收方法及程序
    (1)现场验收：要求监理单位组织有关人员，按照国家现行建筑施工规范及设计文件的有关规定，对工程的各部分工程进行实地检查验收，如有发现异常立即整改。(2)分部分项工程自检：在现场进行分部分项工程及有关材料的检验前的各项准备工作，包括：(1)结构构件检验：按照GB50325要求及图纸、设计文件对现场各主要构件的技术指标进行检测。(2)防水工程：检查墙、地面防水项目是否合格，包括水压试验、排水试验等项目。(3)门窗装置检查是否合格；(4)管道系统工程：检查房屋管道系统是否齐全、畅通，并对所有管路进行自检；(5)电气系统工程：检查电路插座开关是否通电及工作状态；(6)消防工程：检查门、窗是否关闭良好，并对各部位进行检查。其中包括门窗和五金配件的无损检测。需要注意的是，业主应充分重视以上各环节，以便发现问题及时与建设单位取得联系并协商处理结果。同时，相关政府部门也要加大对建筑施工企业的监管力度，杜绝其在建设工程中偷工减料；对于相关部门未按规定验收不合格的房屋开发项目，不得交付使用。
交房需要注意什么
    五、责任划分
    司法解释规定，合同履行过程中，如果出现了质量问题，应当及时出问题的根本原因
并采取措施；在合理期限内未能解决质量问题的，可以向出卖人请求赔偿。而实践中大多数买受人对装修方承担连带责任没有概念。通常情况下，双方均主张“装修方应对质量问题承担责任”，但双方往往会在合同中约定“质保期为2年”。那么对于这种约定，买受人能否仅凭此要求装修方承担责任呢？实践中很难！根据《合同法》第434条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。因不可抗力不能履行合同义务的一方当事人有权请求其承担不超过百分之十的违约责任。也就是说，如果装修方因不可抗力致使其不能实现合同目的的，装修公司或者监理方应当承担损害赔偿责任。

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