万科第五园项目介绍及软文推广
2005属于万科•第五园

“第五园”于2005年7月23日开盘。开盘当天第五园人山人海，据统计，当天到场车辆达1700余次，到场人数达5000余人。一期52套庭院别墅，84套叠院别墅，210套合院阳房，共346套单位一天之内全部售罄，其中庭院别墅均价11000元/平方米，叠院别墅7000元/平方米，合院阳房5500元/平方米。
交通位置： 布吉深惠公路 施工进度：
开工时间：2004-10-1 7月有信息公布第一批2005-7-23封顶第二批正在建设
绿化/容积率： 容积率1.27
项目规模： 占地面积：11.20万平米 建筑面积：14.23万平米
售楼处： 布吉镇坂田深平快速公路旁
项目定位
1、产品定位：
  万科城的定位为欧式建筑，为了区别于万科城、也为了避免与万科城直接竞争，“第五园”就定位为中式风格。第五园沿袭了广东“岭南四园”的风格，打造成中国传统的徽派建筑。
2、客户定位：
  消费行为——目标客户有着很深的中国情结，他们喜欢中国的传统建筑；由于生活在城市里太长时间，对“村”的生活形态有着强烈的渴望，但是对于家里内部的生活用品则更偏好于先进的设备。
  消费动机——目标客户对西式建筑已经产生“审美疲劳”；是万科地产的忠实客户；想体验万科的优质物管；期待第五园的升值。
  消费方式——目标客户基本都是高收入者，他们对价格不是特别敏感。
3、形象定位：骨子里的中国情结。1、优势(S)：
  ●扬弃式继承：第五园并没有简单地复古和照搬，而是扬弃式继承，将传统与现代、中式与西式很好地嫁接和结合，以期即可营造出适合中国人居住的传统居住环境，又可符合现代人的生活习惯。
  ●“准垄断”效应：第五园总占地面积达22万平方米，加上已建成的四季花城(该小区占地40万平方米强)，加上坂雪岗的46.9万平方米，万科在坂田已经有了1.09平方公里的土地，建面超过130万平方米。而整个坂田可开发土地面积不足4平方公里，万科已经占有25%的份额，呈现准垄断的局面。
  ●品牌效益：万科地产在深圳是有口皆碑，品牌效应相当明显。
  ●万客会：万客会成立于1998年8月18日，到目前已经7个年头，培育了不少万科的忠实客户。在第五园的成交客户中有不少是万客会老会员，这是一个非常好的资源。(注：第五园项目在深圳还首创了会员制销售模式，购房者只有申请成为万客会会员，方可购买万科第五园的物业。这一销售模式也将众多对万科关注喜爱的客户纳入到了万客会的服务体系之下，从而为客户提供更好、更全面的系统服务。)
  ●最大限度的挖掘了潜在客户：早在2004年10月份，万科同时了深圳中原、世联地产、同致行三家深圳代理公司，及广州合富辉煌代理公司进行考核招标，优胜者将同万科一起联合进行第五园的销售。
  为了取得第五园的销售代理权，四家公司各尽所能，共收集到近3000个筹。万科采取此种独特的方式，可谓是最大限度的挖掘了潜在客户，又节约了广告成本。
2、劣势(W)：
  ●整体规划方面：第五园为了突出小院却忽略了大院，目前来看整个小区公共绿化面积很小，大型公共休闲中心也没有。
  ●土地年限：国土局网站销售公示显示，第五园的土地是1994年政府出让的，到目前为止
只有60年的产权。
  ●屋顶没有完全体现中式建筑：除了会所区一片，其他地方的房子屋顶没有表现出来，中式感觉没有完全出来。
  ●白墙带来的问题：由于整个小区内白墙太多，夏天日晒反射是个问题，而且外立面比较容易脏。
  ●采光和通风性能普遍比较差：第五园户型的采光和通风性能普遍比较差，虽然有一些天井，但是依然没有很好的解决这个问题。
  ●私密性不强：第五园户型的对视性很强，私密性不强。特别是在卫生间，有很多卫生间设计为“三面开放式”。
3、机会(O)：
  ●规划中的道路：在第五园的东、南、西三面规划有三条道路，分别是坂雪岗大道南段(城市主干道)、环城南路(城市Ⅰ级主干道)、坂雪岗2号路(城市支路)，未来第五园的交通将变得非常便利。但具体什么时候开工和通车还不知晓。
  ●南坪快速一期：南坪快速西起南山前海、东至龙岗坪山，东西横跨西部港区、前海物流园区、南山、宝安中心城、梅林关、龙华、平湖、布吉(一期终点)、横岗、坪山、大工业区。
南坪快速一期预计在今年年底建成通车，届时南坪快速一期沿线的居民将可能有更多的人选择在第五园置业。
4、威胁(T)：
论坛软文推广  ●目前周边环境不雅：第五园的定位是走高档路线，但其周边比较多工厂和农民房，第五园的品位和安全问题可能会打折扣。
  ●配套不完善：第五园最大的劣势在于配套设施的不完善，这包括两个方面——一方面是周边配套的缺乏；另一方面是内部配套的不完善，第五园规划中的配套只有尚街和万科书城，相对于万科城来说配套设施显得非常不完善。
  ●交通不便利：“第五园”地处坂田雅园路，雅园路为目前第五园唯一的对外联系市政道路，但按规划其断面未达到规划等级，而且只有2车道，车辆进出非常不便。
  ●公交线路不完善：“第五园”的车位户数比是0.8：1，也就是说有20%的客户的主要交通工具是靠公交车。而目前到第五园的公交车只有380B、328、335、917等几路公交，而且只能到五和南路与雅园路的交汇处，再步行近400米才到第五园。对于把公交车作为主要交通工具的客户来说是很不方便。
  ●中海•月朗苑：第五园旁边的中海•月朗苑日前已经建至地面一层，到其入市时肯定会分
流部分第五园的客户，对第五园二期将产生威胁。(一)包装篇
  1、样板房：万科不惜重金花了500万元打造了9套样板房，分别是TA(庭院别墅)、TB(庭院别墅)、TC(庭院别墅)、TD(庭院别墅)、GA(叠院HOUSE)、GB(叠院HOUSE)、GC(叠院HOUSE)、MC(合院阳房)和MD(合院阳房)。在7月16日，9套样板房同时对外开放；7月23日，8套样板房(除在老房子里的TB外)同时对外开放。样板房的成功塑造，对于第五园出现一天售罄的结果起到了非常重要的作用。
2、老房子：万科花了三千万元从相隔两千多公里远的北京把老房子移到了第五园，以增加第五园的中国传统文化含量。老房子在第五园的文化内涵中起到了一个画龙点睛的作用。
3、将文化融入建筑：第五园没有简单地复古和照搬，而是扬弃式继承，将传统与现代、中式与西式很好地嫁接和结合，既营造出了适合中国人居住的传统居住环境，又可符合现代人的生活习惯
(二)营销篇
  1、定价：从万科城、万科17英里和第五园的定价可以看出，万科楼盘的定价都是参考关内楼盘来的，比区域内楼盘的价格基本都要高一大截，所以万科的进驻在很大程度上能提升一个片区的价格。因此也不难想象万科当时以9.7亿的“天价”拿下万科城的一块用地。
  2、送地下室：现在楼盘的赠送面积多在地上，如落地凸窗、露台、入户花园等，而第五园更多的是在送地下室(第五园地下室都是送的)。地下室的私密性很强(就是通风、采光差点)，也很适用(可用来开Party、当客厅用等)，受到客户的欢迎。
  3、认筹手段：万科之前的认筹手段可谓是棋高一着，最大限度的挖掘了潜在客户，并造成开盘当日的“市场饥饿感”，获得了开门红。
  4、样板房开放日的活动：2005年7月16日，在万科•第五园老房子里举办了万科•第五园“骨子里的中国”主题论坛、第五园新产品发布会及李玉祥“老房子照片展”，邀请了美籍华人学者王受之教授参与论坛，还邀请了著名古琴大师陈金龙先生现场弹奏“高山流水”与“梅花三弄”。
(三)推广篇
  “第五园”在开盘前一周左右开始投放广告，深圳主流媒体都有广告投放，而且投放的力度都差不多。
  第五园的广告投放并不多，项目前期的造势宏大：
  2004年，第五园在文博会上精彩亮相，获得了客户与文化界的一致好评；第五园出版发行的《骨子里的中国情结》一书，名列去年底广州必得书店畅销书排行榜第七名。
  2004年12月25日，第五园更以“骨子里的中国情结”的文化内涵和现代中式的神似特点，获得了由中国土木工程学会、中国城市规划学会、中国房地产协会城市开发委员会、中国民族建筑研究会和中国建设报联合颁发的“中国珍品大院奖”，标志着第五园项目已成为中国房地产的标杆，万科地产再次引领了中国房地产的潮流。
  2004年11月，第五园参展深圳首届文博会，首次精彩亮相。万科首部项目书籍《骨子里的中国情结》在文博会上举行首发仪式，作者王受之先生现场签名送书。文博会期间，万科集团王石董事长亲临展会现场，与中央政治局常委、文化部部长孙家正亲切握手。2004年12月，在北京钓鱼台国宾馆，第五园以其独特的“原创现代中式”设计风格，荣获“中国建筑珍品大院”奖。
  2005年5月1日，第五园于“2005年深圳市春季房地产交易会”中亮相。
(四)客户情况
  开盘之前已认筹的客户约有3200多人(除去虚筹)，受到“禁筹令”的影响，退了一部分筹，但当天到场的认筹客户仍然达2300余人，认筹客户到场率高达70%。而所推出的房源仅为346套，有效客户与房源的比例高达7：1，创下了深圳之最。第五园的成交业主相当部分是万科四季花城的老业主，说明万科业主体验过了四季花城的升值，以期万科物业的再次
升值。此外，来自福田和南山的关内客户也不少，说明第五园得到了市场的广泛认可。该项目在整体规划设计上，通过对中式传统住宅形式进行了现代手法的演绎。展现了项目对实现传统人文，自然的现代中式居住观的追求与探索，整个项目给人以一种古朴，典雅又不失现代的亲和感。
  项目一、二期即将于2005年6月正式面市，首期将全面推出Townhouse、新洋房、新多层三种全新产品，尤其是Townhouse产品，将全面开拓深圳联排别墅的先河。
  G03316-1（2）地块基本情况：
  1、出让合同书号：深龙地合字（1994）201号 ；
  2、房地产证号：6000038627
  3、土地用途：商住
  4、土地位置：布吉镇坂田村
  5、土地使用年期50年自1994年9月2日起到 2044年9月2日止；
  6、土地面积：53600（m2）
  7、可建设总建筑面积为:53600（m2）；
  8、建筑容积率：≤1.0；
  9、建筑覆盖率：≤28%；
  10、地面状况：按现状转让；
  G03609-25地块基本情况：
  1、出让合同书号：深龙地合字（2000）5082号；
  2、房地产证号：6000031520；
  3、土地用途：商住用地；
  4、土地位置：布吉镇坂雪岗工业区
  5、土地使用年期70年自2000年7月28 日起到 2070年7月27日止；
  6、土地面积：58358（m2）
  7、可建设总建筑面积为:88705.22m2，其中商业2349.16m2、居住75956.06m2，余为附属建筑工程和公益工程(菜市场800m2、物业管理150m2、社区健康服务中心150m2、文化活动300m2、小学6500m2、幼儿园2200m2、居委会300m2）。
  8、建筑容积率：≤1.52；
  9、建筑覆盖率：≤30%；
  10、地面状况：按现状转让；
  ……
  看看谁的楼书能做到这么详细？唯有万科了。万科第五园三期项目推向市场，从营销中心获取一份楼书，回去之后细细研
读，发现万科作出惊人举动，自揭项目各种不利影响因素，倡导购房者仔细考察，多做选
择，慎重决策，明明白白购房，放放心心置业，以下是万科重要提示的部分内容：

第五园重要提示：
①第五园银杏坊、晨曦坊、抚月居、幼儿园按照政府规划目前的批准文件属二期地块。
②二期、三期地块的部分单位临近政府未来规划路，可能有噪音影响。
③三期地块的西南侧有100平方米环保垃圾收集站，可能对周围住宅有一定的影响。
④H1栋、H3栋高层住宅地下一层设置配电房、可能对周围住宅有一定的影响。
⑤三期毗邻南坑村，红线外西侧约50米外有栋村民用房。
⑥三期地块红线外北侧约30米外有一闲置地，上面有数栋三无建筑和临时工棚。
⑦二期地块红线外东侧约400米有屠宰场一个。
⑧二期地块红线外东侧约50米有高压线。
⑨三期地块红线外，雅园路两侧分别有印刷厂2个，纸盒包装厂1个，生活制药厂1个及中南
国际实业（深圳）有限公司。
……
⑩由于受条件限制，本公司难以穷举本项目红线外所有现状，请客户购房前仔细比较并慎
重决策，以上告知均属现状，若发生变更，本公司将不再另行通知。本项目红线外非本项
目规划开发范围，因此因各种原因引起的调整、变化和影响均与本公司无关。
……

■以退为进，吃亏也是占便宜，万科进步不小

     万科此举以退为进，虽然让购房者看到了不少产品的缺陷，却倡导了理性置业，也因
此，想比于其他开发商一味的掩盖项目的缺陷，劣势，购房者更容易相信万科，相信万科
是个诚实的好同志，也因此，更容易从内心深处打动购房者，获取信任。
事实上，万科在销售万科城的过程中，就已经开始倡导理性置业，将项目的缺陷在营销中
心展示出来，提请购房者多加注意，慎重选择。


     吃亏也是占便宜，2005年东莞万科城市高尔夫花园就验证了这一点。2005年12月30日
东莞万科发布公告，主动退还业主1550元燃气初装费，创东莞风气之先。随之而来，东莞
万科成了购房者茶余饭后的谈资，并以万科标杆要求其他开发商退还燃气初装费，由此，
万科又一次引领了东莞楼市。

■侥幸掩家丑，隐祸起萧墙

    然而，并非所有的开发商眼光都能那么长远，事实上，公布项目的缺陷到目前为止也
只有万科和桃源居实业两家公司。对于开发商来说，自揭其段，等于自断后路，一旦购房
者认清了项目的各种弊端，则选择的范围将会大大放宽，选择该项目的可能性则大大减
小。因此，纰漏问题，自揭其短是品牌开发商的举动，没有足够的对自身项目的信心，则
没有足够的勇气揭露自身的问题，因此，从这个角度而言，自揭其短是开发商对项目品质
拥有高度信心的举动。

     然而，业主纠纷诸多的问题就隐藏在这种“短”上。由于多数开发商在销售阶段侥幸
掩盖其项目的各种缺陷，然而在入伙之后，问题就逐一暴露出来，则业主维权成为必然，
这种信息不对称事实上是为后期的物业管理买下来祸根，对于品牌开发商来说，如此掩盖
将是得不偿失。

版权声明：本站内容均来自互联网，仅供演示用，请勿用于商业和其他非法用途。如果侵犯了您的权益请与我们联系QQ:729038198，我们将在24小时内删除。