上海市金山区人民政府关于金山区“三个集中”动迁安置工作的实施意见(试行)
文章属性
∙【制定机关】上海市金山区人民政府及其他机构
安置房政策∙【公布日期】2004.06.07
∙【字 号】金府[2004]39号
∙【施行日期】2004.06.07
∙【效力等级】地方规范性文件
∙【时效性】现行有效
∙【主题分类】城乡建设综合规定
正文
上海市金山区人民政府关于金山区“三个集中”动迁安置工作的实施意见（试行）
（金府〔2004〕39号）
各镇人民政府、街道办事处，区政府各委、办、局：
根据市郊区工作会议精神，为扎实推进“三个集中”，逐步实现我区土地集约、产业集聚、人口集中，从根本上转变我区的经济结构和功能布局，为我区新一轮发展提供强大的合力和活力；通过推进“三个集中”，逐步实现城乡一体化、农村城市化、农业现代化、农民市民化，从根本上解决“三农”问题，形成与现代化国际大都市相匹配的发展新格局，我们在前阶段试点工作的基础上，现制定金山区“三个集中”动迁安置工作的实施意见如下。
一、安置原则
（一）坚持服从区城镇布局和小城镇建设规划的原则。做到一次规划，分步实施，集约开发，效益联动。
（二）坚持切实保障农民的根本利益原则。正确处理国家、集体、个人三者利益关系。
（三）坚持解放思想、控制成本、集约开发的原则。努力实行规模启动、明确范围、拆建同步、扩大就业、完善保障。
（四）坚持经济社会可持续发展原则。既要有超常规发展思维，又要考虑区、镇财力的承受能力。
二、工作内容
（一）集中范围
对工业园区和农业园区开发、城镇建设、市政道路建设所涉及区域内的动迁农民（主要是）进行集中安置。
（二）安置方式
动拆迁安置主要有三种方式，即建商品房集中安置、集约安置和自行购房安置。
1、商品房集中安置的主要办法和措施
（1）在城镇规划中用限价招标方式获得商品房土地
商品房用地为六类用地，可采用设置条件公开招标的操作办法：
设置合理的土地底价；明确房型、容积率、住宅区公建配套、建筑质量等设计建造标准；明确房屋销售价或政府回购价；以达到控制房屋建造成本。采用这种方法既可以发放房地产权证，政府投入资金又较少，不留后遗症。质量和形态要求达到区内中上住宅的标准，使进城农民买得到房、买得起房、住得到好房，符合未来城镇建设的要求。在此项工作中要控制房产商和建筑商的赢利水平，房产商与建筑商应是微利，政府应本着不盈利原则操作。
（2）减免规费，降低建房成本
在建造农民动拆迁安置房时，争取参照市《关于鼓励郊区村民参与集中统一建房的若干意见》（沪建城〈2003〉458号），免收民防工程费、建筑执照费、房地产勘丈费、建设工程质量监督费，免收绿化保证金、施工交易服务费、勘察设计交易服务费、河道蓝线规划费等8项收费，以降低建房成本。
（3）设计建造部分廉价房，解决弱势体的居住问题
动迁安置房建设应充分考虑所在地区买不起和造不起房的部分低收入者或老弱病残人员，
要在建房时专门设计一批经济实用的小房型，面积标准为50 平方米、70平方米、90平方米三种，并可酌情采用补贴或者廉价租用的方式保证他们有房住。
（4）商品房安置标准的设定
规定享受安置标准面积。方法一：按照原房屋所有人长期居住的实有人员计算，规定每人享受房屋建筑面积为30平方米。方法二：按照长期居住人员、人均享受购买面积＋原房屋当时审批的宅基地面积以一定的比例折合成安置标准面积＝享受购买房屋面积，但应规定享受房屋总建筑面积的上限。上述两种方法，各镇可按照动迁安置的有关规定和本办法结合实际情况制定本镇的安置政策。
制定安置房价格标准。安置房设两种价格，分段计算：一是控制价，即在安置标准面积以内购入部分；二是市场价，即超出安置标准面积但为居住的整体化而须购买的房屋面积。
（5）余房由政府统一公开处理，并形成建设、保障的资源。余房处理掌握的原则：一是严格控制余房数量，控制在总房源的15%以内；二是加强余房管理，余房处置纳入政府资产管理；三是余房作为政府的廉租房（用于安置弱势体）或按照公开、公平、公正的原则拍卖，收益形成配套建设或社会保障专项基金。
2、集约安置的主要办法和措施
在编制城镇规划时，在规划的镇区范围内辟出集中居住地块，按照城镇居住区的要求建设，原则上以高层、多层楼宇为主，并有相应的市政、公建配套和绿化建设。居住小区应环境优美，功能齐全，在质量和形态上达到区内中上住宅的标准，保证居住生活质量的提高并与未来城镇建设的要求相适应。
（1）集约建房供地的方式
集约建房的土地，按照房屋土地部门有关宅基地政策予以办理。
（2）用“四个统一”来加强管理，提升住宅区的形象
集约居住点的建设，必须坚持“统一规划、统一设计、统一建造、统一管理”。集约居住点的规划、设计、建造、管理要参照商品房建造报政府职能部门（如住宅、规划、建委、房地、计委等部门）审批，避免无序建造，要按住宅小区标准配齐市政、公建设施，并按照住宅小区标准进行日常管理。
（3）降低建房成本，政策鼓励居住集中
目前已出台的市《关于鼓励郊区村民参与集中统一建房的若干意见》（沪建城〈2003〉458号），可享受8项免征免收政策；同时在电力、电信、燃气、自来水、污水等建设上真正做到“成本＋微利”。
（4）安置标准的设定
节约土地，减少占用土地面积，每户占用土地面积控制在原宅基地面积的30%以内，每户安置面积参照建商品房安置方式，即安置房面积 ＝ 长期居住人员人均安置面积（30平方米）＋原房屋当时审批的宅基地面积以一定的比例折合成安置标准面积。
严格甄别入住和购买人员的身份，严禁城镇居民购买。
（5）建立长效管理模式
农民进城镇居住后，在居住理念上有较大的冲击，这一转变需要一个过程，要加强宣传，加强教育，提高农民自身素质，住宅区最终要按商品房的物业管理模式实施管理。
三、财政扶持政策
（一）对动迁安置基地的土地增值税和土地变更性质中的契税，企业按规定缴纳后，由区财政按实得部分给予补贴。
（二）动迁安置中，采用货币化方式动迁安置的农转非人员自购本区内商品房的，在办理权证中，可按拆迁赔偿金额抵冲新购商品房价金额后的差额计缴契税。
（三）控制动迁安置房价格后，房产开发商确有实际困难的，在按规定缴纳各项税收后，区、镇两级财政可酌情予以补贴。
四、本意见自发文之日起执行，文中条款由金山区推进“三个集中”工作小组负责解释。
二○○四年六月七日
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