浅析房地产开发贷款存在的问题
浅析房地产开发贷款存在的问题
房地产开发属于国民经济发展的支柱行业，在GDP中占有较大比重，同时也是国家宏观调控的调节器，近几年成为国家宏观调控的主要对象。由于房地产属于高风险、高收益行业，许多企业为了追逐资金效益最大化，不断涌入该行业。当前，房地产开发企业在资金实力和经营管理能力等方面存在着良莠不齐的现象，房地产行业已经成为整个社会关注的焦点。就房地产开发行业和房地产开发贷款存在的问题，哈尔滨城区风险管理中心风险经理袁红岸结合自身工作体会进行了思考和分析并提出几点建议，仅供参考。
一、房地产开发行业存在的问题
（一）房地产开发企业“先天不足”
由于房地产开发属于高风险、高收益的资金密集型行业，许多开发商为了追逐收益最大化，盲目扩大开发项目，“滚动开发”现象较为普遍，导致房地产开发企业资金“捉襟见肘”。就目前情况看，多数开发项目的自有资金不足，资金缺口有近30%左右是依靠预售商品房来实现的。因此，一旦市场出现低迷情况，房产销售停滞，开发项目资金缺口显现，即将出现“半截子”工程，银行贷款的归还难以保障，而且多数房地产开发贷款的抵押物是在建工程抵押，即使依靠第二还款来源，也难以立即回收。
( 二)会计师事务所的诚信度有待甄别
一些贷款企业为了达到银行贷款准入条件和标准，串通会计师事务所采取人为调整财务报表，虚假反映经营和财务状况。一个企业存在两套报表，报给银行和税务局的财务报表大相径庭，在当前已是公开的秘密。一旦借款人恶意套取银行信贷资金，会计师事务所根本无力承担银行损失。
（三）高估抵押物价值
在评估抵押物价值时，资产评估事务所为了获取收益，极力满足抵押物资产所有人的需求，贷款抵押物价值需要达到多少就估价多少，导致评估价值与资产实际价值差距巨大。而房地产开发贷款的抵押物大多数为土地和在建工程抵押，开发商在取得土地时的成本并不高，有的在一年内充当抵押物时，资产评估事务所出具的评估报告的增值幅度较高，少则一倍，多则十几倍。这样，一旦房地产市场发生变化，银行即使执行抵押物，也不能全额回收贷款本息。
（四）贷款发放条件有缺陷
个别房地产开发企业为满足贷款对项目行政审批要件的要求，在“四证”不齐的情况下，向银行提供虚假许可证办理贷款，待贷款发放后，才陆续补办真实证件。按揭条件
（五）开发商违规建设
少数房地产开发企业项目违规、超规划建设，引发巨额行政处罚、项目费用支出增加、开盘日期推后
、企业财务状况恶化等问题，增加了房地产开发贷款的风险。部分项目违规、超规划问题，导致银行无法办理按揭贷款抵押登记手续，增加了按揭贷款风险。
二、银行在房地产开发贷款方面存在的问题
（一）贷款“三查”制度执行不严、不实现象依然存在
贷前调查不细、信用等级评定虚高，为了达到贷款准入条件，脱离实际情况高估企业的定性分析，影响了对贷款客户偿债能力的判断，进而造成信贷资产风险加大；贷中审核不严，贷后管理粗放，重贷轻管，贷后检查不及时，资金监控不到位等现象依然存在。
（二）银行债权保障度低下
相对开发商而言，银行并不是第一债权人，购房人和建筑商的受偿都优于贷款银行。因此，银行贷款虽然办理了土地和房产抵押，但债权也不能全额保障，况且有部分贷款的在建工程并没有办理抵押登记手续，银行贷款潜在风险较大。
（三）封闭管理方面有待加强
虽然所有房地产开发贷款账户都签订了封闭管理协议，但是，
许多不应在封闭账户出现的收付资金却频繁发生，个别经办机构将借款人的基本账户设定为封闭管理账户，导致难以实施资金监控。许多开发企业通过网上银行收付资金，银行更加难以掌控。有的开发商为了躲避银行资金监管，通过几手资金支付将资金转移到其他银行，而开发商现金销售商品房的资金，更容易摆脱银行的监控视线。
（四）受托支付引发借款人制造虚假交易
按照银监会“三个办法、一个指引”的要求，贷款必须采
用受托支付方式。在实际工作中，开发商为了保证信贷资金及时到位使用，不得不采取虚假交易挤占信贷规模，因为，在开发商真正需要资金时，银行受信贷规模限制，不能保证按时放款。同时，经办行为了抢占信贷规模、实现中间业务收入、增加派生存款，也不得不采取提前发放贷款，致使资金转移现象频繁发生，信贷资金监控难度加大。
（五）在建工程抵押不能落实
房地产开发贷款发放时，一般以土地使用权抵押。随着工程的进展，在开发项目具备办理在建工程抵押条件时，应及时转为在建工程抵押。但由于受当地产权部门有关规定限制或者开发商意愿问题，导致不能及时办理在建工程抵押，致使部分房地产开发项目已经达到现房，仍然没有办理在建工程抵押，
银行信贷资产风险加大。如果借款人恶意不办在建工程抵押，为了获取更多的资金而将在建工程抵押给其他金融机构或私营贷款公司，银行的土地抵押物处置难度和信贷资产损失风险也将继续扩大。
（六）抵押物重复抵押引发银行债权灭失
由于抵押物大都出具了抵押可售意见，如果抵押物已经出售，根据法律规定，购房人属于善意第三人，银行的抵押权利无法对抗购买人，该部分房产已无法对银行债权起到担保作用。
（七）房地产开发贷款封闭管理制度有待完善
目前，我行房地产贷款封闭管理协议中约定的按销售比例还款，销售分为销售额和销售面积两种方式。在实际工作
中，按照销售面积还款的方式有待商榷。比如，开发商预售房产达到100%，但是，购房人只是支付了房款的30%首付款，那么，按照封闭管理协议，要全额归还贷款，而此时的工程进度只达到70%，开发商此时没有资金全额还款。因此，开发商往往只能弄虚作假，隐瞒销售情况逃避银行监管。所以，采用按照销售额比例（销售额/项目评估预计销售收入）还款方式更为合理。
（八）研判区域房地产市场走势至关重要
近期，受国家调控政策和宏观经济形势影响，全国房地产市场出现价跌量缩的局面，黑龙江省也不例外。因此，在评估房地产项目时，能否准确判断房地产市场走势至关重要。在近期的房地产项目评估中，对市场价格和销售前景的判断存在盲目乐观倾向，高估房产价格和销售预期，依然将开发项目的30%资金缺口依靠预售来填补，如果不能实现销售计划，则易于出现“半截子”工程，从而造成银行信贷资金无法收回。
仅从目前哈尔滨地区市场情况看，受国家政策和宏观经济形势影响，投资性需求和投机性需求受到制约，刚性需求也处于观望态势。如：哈尔滨利民开发区和松北区的房地产销售十分清淡。其主要原因是，该地区的人口稀少，缺少刚性需求；银行信贷紧缩，融资难度加大，使得需求方资金紧缺，无力购房；房产价格虚高，投资收益降低，投资性和投机性需求处于观望状态。特别是近期国家准备扩大房产税试点城市范围，加大了投资成本，也是购房交易低下的另一原

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