《民法典》关于“抵押权与租赁权关系”的新变化
《民法典》关于“抵押权与租赁权关系”的新变化
《民法典》关于“抵押权与租赁权关系”的新变化从《民法典》的第四百零五条和原《物权法》的第⼀百九⼗条之间的⽐较中就可以清晰地看出。
原《物权法》第⼀百九⼗条规定：“订⽴抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设⽴后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”
《民法典》第四百零五条规定：“抵押权设⽴前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”
根据原物权法的规定，租赁权可以对抗抵押权的条件为：在订⽴抵押合同前抵押物已出租。
根据民法典的规定，租赁权可以对抗抵押权的条件为：在抵押权设⽴前抵押物已出租并且转移占有。
通过对新旧法条的⽐较，可以清晰地看出对“租赁权可以对抗抵押权的条件”的修改表现在以下⼏个⽅⾯：
按揭条件1、《民法典》将“订⽴抵押合同前”修改为“抵押权设⽴前”。
这是⼀个填补法律漏洞的重⼤的改变，有利于更好地保护承租⼈的利益。因为抵押合同具有相对性，承租⼈作为第三⼈在承租租赁物之前很难通过公开途径知晓抵押合同是否订⽴，⽽抵押权的设⽴往往需要登记，承租⼈作为第三⼈在承租租赁物之前可以通过查询不动产登记等⽅式获知租赁物上是否已经设⽴抵押权。
2、《民法典》增加了已经出租的抵押财产也已经“转移占有”这个“租赁权可以对抗抵押权”的新条件。
这也是⼀个⾮常重要的改变。在实践中，特别是银⾏⾦融业务⼈员在处理抵押债权执⾏的过程中，经常会收到法院送达的关于“承租⼈提出执⾏异议以及执⾏异议之诉”的传票，承租⼈以抵押合同签订前或者抵押权设⽴前其已经与业主签订了租赁合同为由来对抗抵押权⼈对抵押物的执⾏。特别是在抵押⼈与承租⼈恶意串通的情形下，抵押⼈（向银⾏借款的借款⼈）在向银⾏借款前预先签订租赁合同，然后向银⾏申请抵押贷款。此后在因抵押⼈拖⽋借款导致抵押物被法院强制执⾏的过程中，承租⼈向法院提交租赁合同来对抗抵押权⼈向法院申请对抵押物的强制执⾏。
按照原物权法的规定，对于银⾏⾦融机构来说，上述情形是⼀个很难破解的难题。因为租赁合同具有相对性，银⾏⾦融机构在签订抵押合同或者设⽴抵押权时难以通过公开途径查询抵押物上是否已经存在着租赁关系，银⾏⾦融机构仅能要求抵押⼈⾃⼰作出抵押物不存在租赁合同的承诺。但是，如果抵押⼈没有向承租⼈告知这种承诺，这种承诺对承租⼈是没有法律效⼒的。
根据民法典的上述规定，银⾏⾦融机构就可以破解上述难题了。在设⽴抵押权的当⽇，银⾏⾦融机构不仅可以要求抵押⼈⾃⼰作出抵押物不存在租赁合同的承诺，还可以实地查看抵押物的占有情况，核实抵押物是否是由抵押⼈⾃⼰占有（包括⾃⼰实际使⽤和空置）还是被他⼈（承租⼈）占有，并收集和保留证据。如果抵押物仍然由抵押⼈占有，就意味着抵押物不是由承租⼈占有，那么就不存在“租赁权可以对抗抵押权的条件”，可以有效对抗和排除以后在对抵押物的执⾏过程中所谓承租⼈提出的租赁权。

版权声明：本站内容均来自互联网，仅供演示用，请勿用于商业和其他非法用途。如果侵犯了您的权益请与我们联系QQ:729038198，我们将在24小时内删除。