个人住房按揭贷款正式抵押登记手续长期未办妥的成因及风险
浅析个人住房按揭贷款正式抵押登记手续长期未办妥的成因及风险
【摘要】随着住房市场的发展，越来越多的客户通过个人住房按揭贷款圆了自己的住房梦。但是在办理按揭贷款过程中，由于购房人法律意识不够完善、房地产开发商的房产管理模式存在差异等原因，经常引起法律纠纷。文章仅从个人住房按揭贷款正式抵押登记手续长期未办妥的问题入手，结合专业化研究成果及项目发现，分析其所产生的风险及成因，与各位审计条线的同仁共同研究和讨论。
【关键词】个人住房 按揭贷款 抵押
一、未办妥正式抵押的外部成因分析
（一）宏观政策及房产交易管理方式导致的历史遗留问题，对抵押登记率影响较大
从国家住房按揭贷款宏观管理上看，2008年度以前发放的贷款基本属于粗放式管理，政府未进行有序指导和有效监管，房产交易部门未建立楼盘档案，房产开发商办理程序、购房契税和房屋维修基金的缴纳方式、客户信息资料的留存等都无明确的要求和规定，导致他项权证办理桎梏。尤其是2004年以前发放贷款，由于房产交易中心抵押登记系统未上线，采取手工
登记形式，造成抵押登记瑕疵，有的虽有抵押登记表，但在房屋产权交易管理中心却无法查到；有的只在当地的房地产管理所签定了抵押承诺书（当时房管部门以此替代出具的抵押手续），未取得预告登记证明或他项权证，因而办妥正式抵押登记率较低。
（二）房地产开发商差别化管理模式或开发商和业主主观拖延办证手续、楼盘施工延期、公司倒闭等影响办证登记
分析显示，房产开发商对抵押登记率影响较大，部分较大的房产开发商享受差别化的优惠管理模式，部分房产开发商对办理他项权证工作配合不积极。
1.对开发商差别化的管理模式，影响办证效率2手房贷款
如：某房产公司是xx一级分行的优质客户，2007年5月经分行批复同意营业部对其实行差别化服务，按照差别化服务的要求，实行“先放款、后抵押”模式放款，即：个人住房按揭贷款审批通过后，即可发放贷款，要求该房产公司出具承诺，保证按期交付抵押登记表，并在可办理正式抵押3个月内办完房屋他项权证交付我行，否则同意从该公司账户扣划贷款本息。

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