离婚时如何处理房屋产权证上的第三人的名字
经济与法
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离婚时如何处理房屋产权证上的第三人的名字
康淑芝  中国石油天然气运输公司
摘要：近些年来随着房价呈现出的几何式的增长，在此背景下家庭共同出资购房成为了新婚夫妻的首要选择，但一旦婚姻破裂时，由此带来的房屋归属纠纷也成为了法院不得不面对的一大问题。
关键词：混合出资；归属；房屋产权证；第三人
中图分类号：D92   文献识别码：A   文章编号：1001-828X(2017)016-0299-01
在房价趋高不下的今天，房产分割问题已经成为了当今社会离
婚案件中的重中之重，但是并不是所有的房屋分割问题都可以在离婚诉讼中一并解决，因为在司法实践中，房产证上除了有夫妻双方或者一方的名字外，往往还有一方或双方父母的名字、子女的名字等，这类新情况的出现无疑增加了法院的审判难度。
一、房产证上有第三人的名字时的处理方法
对此，在相关问答中已经做出了规定：对家庭共有房屋的分割问题可告知当事人另案起诉，或者中止离婚诉讼，不应将其他家庭成员追加为离婚诉讼的共同诉讼人。离婚诉讼涉及家庭共有房屋的分割，在法院中止离婚诉讼后，离婚诉讼的夫妻及家庭成员均不提起诉讼对房屋进行确权和分割，法院可向当事人释明不起诉对房屋进行确权分割的法律后果，征询其对家庭共有房屋中涉及夫妻共有部分的分割意见。
根据上述规定可知，在离婚诉讼中，如果当事人经过法院示明同意在离婚案件中不主张对该房屋进行分割的，则法院继续审理；如果当事人坚持分割，则法院可限定其向法院提起析产诉讼的期限，后根据析产诉讼的结果分割该房产，若当事人逾期未起诉，则告知当事人另案起诉处理，离婚诉讼恢复。
但是也存在一种例外情况，如果产权证上有未成年子女的姓名，则法院可以直接处理该涉案房产。除此之外的其他诉讼一律遵循上述高院在问答中的规定，法院主要采取如下措施：
1.根据当事人的申请，将案件中止审理，告诉当事人另行提起析产之诉，后根据析产的判决结果，对夫妻共有部分的房屋进行分割;
2.根据当事人的申请，对房屋部分的财产分割不予审理，由当事人另案起诉。
二、法院处理方法及相关问题探析
１．法院为什么要求两人另行提起析产之诉
这是因为离婚案件是要解除双方的夫妻关系，并就双方的共同财产作出分割处理，也就是说是两个人的事情。如果房产证上有第三人的名字，显而易见这套房子就不再是只属于夫妻双方的共同财产，而是夫妻双方和第三人共同的财产，在这种情况下如果对这套房子进行分割，那么势必就会牵涉到第三人的利益，涉及到两个法律关系：解除双方婚姻关系的变更之诉与确认各共有人对于房屋享有具体份额的确认之诉。我们都知道一个案件只能适用一种法律关系，确定一个案由，所以法院不能进行并案处理，而只能另案处理。
２．当事人是否可以在离婚协议中对该系争房产做出约定
当然可以。因为即使在产权证上存在第三人的情况下，夫妻双方只要在协议中并未擅自处分、侵犯他人权利，而是仅就涉案房产中自己的份额作放弃、转移处理，是可以在离婚协议中予以约定的。
３．离婚案件当事人如果办理房产证变更是否还需要缴税
根据我国相关法律的规定，夫妻因为离婚而对共有的房屋产权进行变更时，只需要交纳很少的手续费、工本费即可。因为对于本来就共同拥有房屋产权的夫妻来说，房产证的变更只是不得房一方
自己的财产形式由产权份额转换成现金的物理过程，因此国家对这一行为是完全免税的。但是在房产证上存在第三人的情况下，如果双方在离婚协议中表述不够准确，如表述为：男/女方放弃产权份额。那么在存在第三人的情况下，法律会认为你放弃的产权份额由剩下的所有共有人受让，这样一来，除了女/男方受让的份额可以免税之外，其他第三人的受让份额就需要另外交纳税费。那么到底该如何表述才能达到完全免税的效果呢？我们认为应做如下表述：男/女方放弃产权份额，放弃的份额由女/男方受与。这样一来就能完美的避开高额的税费问题。
另外，还需要注意的是，产权证是房屋权利归属的法定依据，除非有证据证明其与不动产登记簿存在权属登记错误，否则法院在认定房屋权利人时，非常强调应当以房产证上记载的权利人为准。即使我们说某一共有人，在购买房屋时没有出资只是挂了名，但只要产权证有他的名字，那么在共有关系终止时，他仍然享有房产分割的权利。此外，还有一种情况是即使某一共同共有的权利人，在购买房屋时虽然出资，但其明确表示出资已赠与另一共有人，如现在常见的父母出资为子女购房的情况，但只要该出资人的名字仍登记在房产证上，那么该出资人就仍然对房有份。也就是说他仍为房屋产权人之一，只不过基于财产赠与，他不能向受赠方主张返还出资，即区分债权与物权。关于每一个共有人可以分得的具体份额问题，根据我国法律规定，基于家庭关系共同共有的产权人在共有关系终结进行析产时，若无其他约定，一般会按等分原则处理，兼顾财产来源。
法院离婚程序三、问题拓展与延伸
在实践中，还有两种情况虽与前述情况不同但也有相通之处：一是在离婚时，一方提出，房子虽为夫妻共同财产，但是买房子的钱是向父母借的，不是父母赠予的，且此债务属于夫妻共同债务因由夫妻二人予以偿还，并拿出了借据予以证实。且不论债权债务关系是否真实存在，就算真实存在法院也不会进行处理，因为在离婚案件中债权人不能作为离婚案件的第三人参加诉讼。法院会对房屋按照正常的程序根据查明的事实进行分割，并告知主张是借钱的一方另案起诉。
二是在离婚时，一方虽然提出，买房子的钱是向父母借的，不是父母赠予的，但是没有证据加以证实。对此法院多会根据法律规定，按照对夫妻双方的赠予进行认定，但是在处理结果上，若确系父母赠与出资购房，离婚纠纷中分割房屋时还可考虑一方父母出资事实，在份额上可适当多分。
四、结语
房屋的分割直接关系着民生，关系着社会的稳定，尤其是在房价居高不下，购房出资形式日渐复杂的今天，所以对于房屋的处理法院一定要慎之又慎，法律兼顾情理，唯有如此才能让本已破裂的家庭不陷入水深火热之地。
作者简介：康淑芝(1975-)，女，汉族，新疆乌鲁木齐人，中国石油天然气运输公司矿区服务事业部，经济师，研究生学历，主要从事工商管理研究。
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