多元主体众筹式城市设计的编制与实施——以深圳前海十九开发单元03街坊...
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[作者单位]　深圳市前海深港现代服务业合作区管理局（广东，518054）*通讯作者（E-mail:************.gov）
多元主体众筹式城市设计的编制与实施
——以深圳前海十九开发单元03街坊整体开发为例
Compilation and Implementation of Multi-subject Crowd-funding Urban Design: A Case Study of the 19-03 Unit in Qianhai
摘　要　为应对小地块、密路网的复杂城市基底，形成整体、开放的城市空间，深圳前海在规划建设实践中探索出“街坊整体开发”模式，并在这一开发过程中，应用了“多元主体众筹式城市设计”的框架。以前海十九开发单元03街坊的整体开发为例，对众筹式城市设计的背景、编制和实施过程进行了梳理，归纳了众筹式一体化统筹设计的工作重难点，并总结了存在的问题，以期为国内其他城市片区开展“街坊整体开发”提供参考。关键词　街坊　整体开发　多元主体　众筹　城市设计
ABSTRACT  In response to the complex urban construction environment including small plots and dense road networks, Qianhai of Shenzhen explores a “unit based integrated development” strategy du
ring the planning and construction practice, in which process “multi-subject crowd-funding urban design” plays an important role. This paper sorts out the background, compilation and implementation process of crowd-funding urban design, and studies the existing problems and enlightenment, which could provide reference for the development of “unit based integrated development” in other urban areas in China.KEY WORDS  unit, integrated development, multi-subject, crowd-funding, urban design DOI  10.12069/j.na.202102147
中图分类号　TU981  　文献标志码　A  　文章编号　1000-3959（2021）02-0147-05
叶伟华　于烔*　邓斯凡
YE Weihua　YU Tong　DENG Sifan
街坊是深圳前海深港现代服务业合作区（以下简称前海，图1）①开发单元的空间控制基本单位，每个街坊用地面积大小不一，约3～5万m 2用地。前海共划分为22个开发单元和102个街坊②，其街坊开发建设面临以下几个突出问题：地块小、路网密，各地块单独开发则效率低、成本高；每个街坊分为若干地块，开发主体多元，各个主体有着差异化诉求，难以协调；立体空间复杂，包括地铁保护区、地下通道、地面通道、一体化二层连廊等，如对立体空间和公共空间品质缺乏有效的
控制力，容易造成衔接不畅、重复建设、形象混乱等问题；此外，街坊的整体性与多样性难以平衡，需要统筹协调地下空间开发、交通组织、公共空间、景观绿化、建筑形象等[1]。
根据《国务院关于〈前海深港现代服务业合作区总体发展规划〉的批复》（国函[2010]86号）提出的“坚持高起点，高标准，统一规划，统筹协调，整体推进，分步实施”等原则[2]，基于统筹“规划和管理”及“一
体化建设”等先进理念，前海突破传统常规开发模式，探索出基于街坊尺度的“街坊整体开发”模式。“街坊整体开发”模式即以街坊为基本单位，单一或多个开发主体在已有规划条件约束下，由一家综合能力较强的单位负责牵头组织实施并协调其他相关部门及市场主体，对街坊内若干个地块进行统一规划设计、统一建设实施、统一运营管理，从而构建高度一体化的城市立体空间系统，实现城市立体空间系统的效益最大化。
在此过程中，“多元主体众筹式城市设计”起到重要推动作用，其有效提升了空间立体性、平面协调性和风貌整体性。下文以前海十九开发单元03街坊（后简称19-03街坊）为例，探讨“多元主体众筹式城市设计”的城市背景、编制过程、实施过程、实施成效和经验总结，力图将其总结提升为助力“街坊整体开发”的城市设计模式[3]，为国内其他城市片区的街坊整体开发提供参考。
19-03街坊作为前海开发模式创新的先行先试者，
1　深圳前海深港现代服务业合作区总体鸟瞰效果示意
本文引用格式：叶伟华，于烔，邓斯凡. 多元主体众筹式城市设计的编制与实施——以深圳前海十九开发单元03街坊整体开发为例[J]. 新建筑，2021（2）：147-151.
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按照统筹开发、协调推进的整体思路，率先实践了“街坊整体开发”模式理念，积累了诸多经验。2013年10月，根据《深圳市前海深港现代服务业合作区十五、十九开发单元规划》，前海管理局委托深圳市新城市规划建筑设计有限公司和SOM建筑设计事务所编制完成了《前海深港现代服务业合
作区开发单元19-03街坊开发导控文件》，倡导
市政绿地水渠中心广场地铁集散广场街坊开敞空间下沉广场塔楼裙房超高层地标办公入口公共大厅商业入口公共大厅建筑与连廊接驳口手扶电梯垂直电梯连廊顶棚范围刚性二层连廊弹性二层连廊弹性三&四层连廊街坊范围地块红线车行流线室内步行通道地下车库出入口消防通道
“整体开发”的模式，鼓励不同地块的联合开发，街坊内各地块可在下阶段结合具体开发情况进行合并。
该街坊位于前海前湾河公园南侧，共划分为10个地块（含水渠和公共绿地），用地面积6.42 hm 2
，其中可开发建设用地总面积4.70 h m 2，总计容建筑面积为46.8万m 2（图2）。街坊以办公、商业为主导功能，兼容服务配套功能，以供应链管理、国
际贸易和互联网金融等为核心。不同于传统的单一主体对多个地块进行整体开发，19-03街坊内7个建设用地分别由7家用地主体开发③，实现了真正的多元主体。其中深圳市前海开发投资控股有限公司（后简称前海控股）④为深圳市前海深港现代服务业合作区管理局全资企业，负责前海合作区内土地一级开发、基础设施建设和重大项目投资。
一　多元主体众筹式城市设计的编制与实施
“多元主体众筹式城市设计”是指各用地主体共同聘请的街坊城市设计编制单位对街坊整体开发进行全过程统筹，保证街坊整体开发（涵盖建筑
组、地下空间、公共空间、交通、景观等）的统一性、协调性和完整性；而规划主管部门在土地出让、建设工程规划许可等各阶段，落实城市设计管控要求。这种自下而上的城市设计，反映了不同主体的意向叠加[4]7，在这一过程中，规划主管部门、
城市设计编制（统筹）单位、各用地主体均发挥了重要作用。
1　蓝图
2014年1月，前海管理局组织编制街坊城市设计，启动“前海19-03街坊整体城市设计”竞赛，整体把控街坊内各地块的设计，指导后续地块的开发建设。同年7月，筑博设计股份有限公司（后简称筑博设计）编制完成了《前海19-03街坊地下空间及地上公共空间开发导控文件》（后简称《导控文件》），为创造良好的空间形态和建筑品质奠定
了基础，描绘了蓝图[5]。
该《导控文件》提出以一张导控简图及导控总表，灵活扼要地控制街坊关键框架（图3）；以一本导控详书，刚弹结合地引导街坊各要素；并提出街坊整体开发的四大规划策略——集造型、多层地面、
快速通行和整体地库。《导控文件》共分为八大部分、71条导控细则，包括功能规模、公共空间、建筑形态、交通组织、地下空间、市政工程、低碳生态、开发建设等方面。
2　管控
基于整体开发的理念，前海管理局深入落实《导控文件》，将城市设计落实到土地出让合同、用地规划许可证等规划管控层面。除先期已取得土地的前海投控、世茂集团和香江集团外，在19-03街坊其余四宗土地集中出让过程中，《导控文件》作为附件被列入土地使用权出让公告。
四宗土地出让条件中均明确规定：“本次出让宗地地下空间和地上公共空间开发建设和运营管
19-03街坊区位
十九开发单元区位
2　19-03街坊区位
3　导控简图
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理，应满足《导控文件》的有关规定和要求。”为落实整体基坑进行统一设计，统一开挖，公告中还规定：本次出让宗地竞得人须在签订《成交确认书》的同时，与前海控股签订《前海合作区19-03街坊02—05地块基坑工程委托代建协议书》。在后续的建设过程中，根据前海管理局的工作部署，前海投控按照统筹开发、协调推进的整体思路，组织其余6家业主对用地实施了一体化开发建设工作，从规划、设计、施工到营运各个阶段中全过程统筹。
同时，土地使用权出让合同还明确约定：“总体布局、建筑退线、建筑覆盖率、机动车泊位数、车辆出入口等除须满足《建设用地规划许可证》外，还应符合《导控文件》的有关规定和要求”“土地使用者应按设计总平面指定地点开设车辆入口”[6]。2015年4月，已先行出让的世茂地块取得的《深圳市建设用地规划许可证》中就明确指出，该宗地地下空间与19-03街坊内相邻宗地的地下空间“均应相互连通，并一体化设计、建设及管理”，具体要求按《导控文件》执行。
3　统筹
项目推进前期，由前海管理局规划建设处牵头，前海投控组织其余6家业主召开19-03街坊开发统筹协调会，经各用地主体商议，确定《导控文件》编制单位筑博设计为19-03街坊的城市设计统筹单位，各用地主体按照建筑面积比例以众筹的方式分摊相关费用。筑博设计的工作周期为工程设计至施工阶段，工作内容包括01—05地块地上地下建筑、结构、水、电、消防、人防、绿建筑等统筹协调推进工作。
二　重难点问题的统筹协调
如何在建筑方案设计、施工图设计、施工中落
实街坊城市设计的要求是十九单元03街坊开发建设过程中的重点及难点。在项目开发建设过程中，由前海管理局牵头，筑博设计统筹建筑设计，前海投控统筹建设，6家用地主体积极配合，制定协调机制、设计和施工技术支撑文件，全过程管控指导设计及建设相关工作，科学、合理、有效地推动了街坊的开发建设。具体实施策略如下。
1　建筑组及立面形象
该街坊共6家业主，5家建筑方案设计单位。如何统筹协调各设计单位方案设计，打造街坊形象一体化？建筑组既统一协调又有标志性及项目特至关重要。首先，在设计阶段定期组织工作坊统筹协调设计起到了关键作用。由前海管理局牵头组织，定期（约每两周）组织街坊建筑方案设计工作坊，汇报方案设计进展情况，前海管理局、筑博设计、业主及设计单位进行充分研讨，不断提出优化完善意见，使建筑设计与《导控文件》中的街坊城市设计要求达到更高契合度（图4）。
其次，在施工实施阶段，多次召开现场工作坊协调会，由筑博设计统筹6家用地单位，共同探讨建筑立面肌理、材质、彩等问题，在保证功能性的同时使单元整体风格统一。例如在选择建筑外挂玻璃时，
对彩进行多家供应商比对，最终不同业主单位的各设计单位达成一致，保证了街坊统一的立面风格（图5）。
2　城市设计响应专篇
在建筑方案报建时，各项目均被要求提供本地块的城市设计响应专篇，以审核《导控文件》的设计深化情况，确保街坊城市设计要求实施。如信利康大厦方案设计在功能规模、公共空间、建筑形态、交通组织和地下空间等5个方面对《导控文件》作出了回应，实现了城市设计与建筑设计之间的平衡：在连廊系统方面，信利康大厦方案根据建
坊筑布局需求，在接驳口定位不变的前提下，局部调整了连廊轮廓，根据垂直及水平人流，优化了动线，调整了手扶电梯的位置（图6）；在地下空间方面，该设计方案不仅较好地落实了车行连通接驳口、人行通道接驳口、下沉广场等城市设计导控要点，还有效减少了用地内的车库出入口和车库坡道，体现了街坊统筹开发的价值（图7）。
3　建筑设计及施工一体化实施
筑博设计在负责全过程管控的具体设计工作过程中，编制了设计工作指导文件《方案设计阶段实施导控细则》《初步设计阶段实施导控细则》《施工图设计阶段实施导控细则》，明确了各阶段及不同设
计单位的控制要点，保证了设计的统一性、协调性和完整性。如在方案阶段的地下交通组织设计方面，规定了各地块之间的人行、车行须衔接顺畅，地下人行系统应与地铁站点人行系统一体化设计，各地块之间应预留人行通道接驳口等，以最大程度满足轨道交通出行者的基本服务需求，实现城市轨道交通和城市发展的充分融合[7]。再如公共空间初步设计阶段，针对建筑、结构、给排水、电、暖通、停车场管理系统、消防专篇等方面的设计导则，明确了街坊内地下室、二层连廊等地下和地上公共空间重点部位深化设计的要求及技术措施。在方案设计和施工图阶段，筑博设计十分注重将各地块设计文件进行整合，着重检查各地块衔接处，在设计全过程中发现问题，解决问题。
4　交通组织设计的一体化实施
19-03街坊位于妈湾片区核心位置，开发规模大、强度高，未来交通出行峰值特征显著。然而，街坊可建设用地面积小，最小地块面积不足5 000 m 2，由7家单位独立进行交通设施布局和交通组织异常困难。为将《导控文件》中的交通组织理念落地，
前海投控组织其余6家用地主体委托交通规划专业
19-03-06世茂19-03-07香江
19-03-03金立19-03-02香融19-03-05顺丰19-03-01前海控股19-03-04信利康4　《导控文件》效果图与建筑组设计方案合成图
5　统筹协调后的建筑立面方案
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机构深圳市城市交通规划设计研究中心有限公司，启动了交通设计及影响评价工作，主要结合地块建筑方案和外部交通条件，对内部交通设施布局和组织进行系统规划设计，重点针对配套公交首末站、地下慢行（轨道接驳）和车行组织、地块（车库）出入口以及停车位规模等开展研究，以期提出协调一致的规划方案。经统筹，街坊整体地下车库原有的14个出入口（常规条件下，7个地块各2个出入口）缩减为6个出入口（5个车库出入口及1个车库入口）。
地下空间是城市上部空间开发的基础[8]，在建筑设计阶段，各用地单位积极配合，在主管部门统筹下协调，落实了整体一体化条件下的通道位置、净高、竖向标高、功能布局等各项技术要求。另外，街坊统一物业管理、设备管理及其标准要求，进行整体运营管理，保障地面、地下各功能通道、路口共享共用、畅通衔接。
5　街坊景观一体化实施
各用地主体共同委托深圳市新西林园林景观有限公司对街坊进行景观整体设计，将景观要素与城市多层面空间进行整合设计[9]，明确景观设计目标及各地块分区主题，确定空间结构及形态、步行通道、景观绿植、铺装选材、景观设施的统一布局，并合成一张景观总图（图8）。
6　各用地主体一体化开发建设
在施工阶段，前海投控成立项目管理部，负责统筹管理施工过程中街坊的塔吊，大基坑内各地块公共运输通道，地下室底板共承台、后浇带等交界处结构施工，地上施工场地，公共通路、地铁工程施工场地，以及街坊连廊的施工，并完成绿施工协调、街坊周边市政道路及管网施工协调等工作。此外，前海投控还建立施工协调工作机制，组织双周街坊各地块业主协调统筹会及双周联合安全检查，确保建设顺利推进。
三　结论与启示
1　存在的问题
首先，众筹式的协调机制仍不完善。十九单元03街坊整体开发实践中，由于前期各宗地土地出让合同及其他相关文件对街坊整体开发缺少完善的约束条款，相关权利义务仍不清晰，各业主对建设标准、建设时序、后期运营管理方式等没有统一的认识，导致各单体的设计统筹协调较为复杂，难度较大。
其次，建筑集的整体性和多样性之间存在失衡现象。除世贸地块外，其余地块建筑形态及肌理丰富性不足，建筑立面的手法和形式语言较为趋同（图9）。再者，公共空间的精细化管理不足。对底商店招的设计及统筹，对路面铺砖和材料、市政绿化带、街道树木种植池、公共空间照明导则及灯具、街道家具、标识系统等方面的精细化统筹仍须加强。此外，二层连廊超出用地红线部分建设难度大。虽然在出让地块的《深圳市前海深港现代服务
车行连通接驳口人行通道接驳口下沉广场
车行连通接驳口人行通道接驳口下沉广场
导控
设计方案
二层连廊手扶电梯位置本方案连廊轮廓
导控
设计方案
二层连廊手扶电梯位置
连廊预留接驳口定位
6  信利康大厦二层连廊设计对《导控文件》的落实情况7  信利康大厦地下一层平面设计对《导控文件》的落实情况
8  街坊景观整体设计总图（合成图）9  十九单元03街坊各地块代表建筑形态
6
7
8
9
19-03-06世茂19-03-07香江
19-03-03金立19-03-02香融19-03-01前海控股
19-03-04信利康19-03-05
顺丰
业合作区土地使用权出让合同书》中已明确规定，“本宗地与周边地块的连廊、地下通道等，宗地范围内的产权归乙方，宗地范围外的由乙方投资建设，无偿移交政府”，但在建设过程中，用地单位超出用地红线部分的连廊权属存在问题，导致开发过程中困难重重⑤。最后经协调，红线外部分的连廊仍按照土地出让合同书约定，由用地单位负责投资。
2　特点与启示
“多元主体众筹式城市设计”是贯穿街坊整体开发全过程的指导思想，各用地主体按照约定好的统筹协调机制，共同落实整体规划，同步进行设计、施工，以创造统一、高效、便捷、人性化的高品质街坊整体形象和公共空间。
它实现了精细化规划管控。通过将部分事权授予各地块用地主体，众筹式城市设计改变了以往规划主管部门“一对多”的管理方式和工作模式，建立起街坊整体开发统筹协调制度，在规划主管部门的整体管控下，将城市设计动态化、精细化落地，有效实现了对各种冲突事先预防，实时把控，及时处理。
它建立了协调机制，充分调动开发主体的积极性。在设计中协调人、建筑与环境的关系是实现“和谐社会”目标的重要内容[10]。它对通过建立一个成熟、中立的沟通机制，明确各方在整体开发中
的权利、义务进行了探索，使各个用地主体之间的
协调、协商贯穿街坊整体开发全过程，充分发挥用
地主体的议事能力和决策能力，在企业层面不断发
现问题、解决问题，减少了管理部门对企业协调的
干涉，在不影响公共利益的前提下充分激发各主体
能动性。
它也充分发挥了城市设计的平台协调作用。
在制度化的流程保障下，“多元主体众筹式城市设
计”已然成为各用地主体、城市设计编制（统筹）
单位与规划主管部门三方之间沟通与协调的重要平
台。众筹式城市设计推进的过程，也成为各方相互
协调、求同存异、平衡利益、实现公共价值最大化
的过程。
目前，19-03街坊已基本建成、初具形态，周
边公共配套设施逐步完善，基本达到整体开发的效
果（图10）。在土地集约利用的大背景下，该案例
通过街坊整体开发，改变了粗放型管理方式，是前
海街坊整体开发综合效益最大化的典例。国内其他
城市片区的整体开发（或城市更新）过程中，可充
分利用“多元主体众筹式城市设计”的优势，统筹
规划、建设、管理三大环节——城市设计编制（统
筹）单位充分发挥技术能力，规划部门做好机制构
建、规划管控工作，各用地主体协调共赢，建设
方、管理方共同参与——有效提高城市工作的系统
性[11]，不断开创城市发展新局面。□
  图片来源：图1引自《前海城市新中心规划》，2018
年10月；图2引自《前海深港现代服务业合作区开发单元
19-03街坊开发导控文件》，2013年10月；图3引自《前
海19-03街坊地下空间和地上公共空间开发导控文件》，
2014年7月；图4，5，9引自《前海19-03街坊整体统筹
协调阶段工作汇报》，2015年4月；图6，7引自AECOM
编制的《信利康电商大厦方案设计（04地块）规划落实专
篇》；图8引自深圳市新西林园林景观有限公司编制的《云
端前海·19-03街坊01—05地块景观设计》；图10由深圳
前海管理局住房建设处（新城建设指挥部办公室、安全生产
协调办公室）提供。
注释
① 2010年8月26日，国务院批复同意《前海深港现代服务
业合作区总体发展规划》，前海合作区正式成立。
② 参见：深圳市规划和国土资源委员会、深圳市前海深港
现代服务业合作区管理局于2013年编制的《前海深港现
代服务业合作区综合规划》。
③ 7家用地主体包括：深圳市前海开发投资控股有限公司
（19-03-01地块）、深圳市前海香融中盛供应链管理
有限公司（19-03-02地块）、深圳市金立科技有限公
司（19-03-03地块）、深圳市信利康电商科技有限公
司（19-03-04地块）、深圳市顺丰供应链有限公司
（19-03-05地块）、前海世茂投资（深圳）有限公司
（19-03-06地块）、深圳市香江供应链管理有限公司
（19-03-07地块）。
④ 已于2021年3月更名为深圳市前海建设投资控股集团有
限公司。
⑤ 只有产权归属政府、属于市政设施的建设工程，方可超
出用地红线。
参考文献
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收稿日期　2019-10-14
编辑：方盈10  已初具规模的19-03街坊
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