土地经济学
第一章 导论
1.土地经济学：土地经济学是一门研究土地利用中人与土地及人与人之间关系的科学。
2.土地：土地是地球陆地部分一定高度和深度的岩石、土壤、水文、地质、大气和植被等自然因素并综合了人类正反活动成果的自然经济综合体。
3.土地内涵：①土地科学中土地只限于地球②土地是地球表面的某一区域（陆地部分）③土地是一个立体三维空间体（地上层、地表层、地下层）④土地是自然经济综合体⑤土地的性质随时间和空间而变化。
4.土地的特性
一、自然特性：天生固有的特性。①位置固定性—就地利用②面积有限性—节约用地③质量差异性—因地制宜④功能永久性—合理利用保护土地。
二、经济特性：和人利用相关的特性。①土地供给的稀缺性（1.土地总供给与总需求的矛盾；2.某地区土地的供给与需求的矛盾；3.某种土地的供给与需求矛盾。）②土地利用方式
的相对分散性（土地位置是固定的、所以利用方式是分散的。由其特点，土地利用应选好区位）③土地利用方向变更的困难性④土地报酬递减的可能性⑤土地利用后果的社会性。
5.土地的功能
①承载功能②生产功能③资源（非生物）功能
6.土地的分类
一、二级分类：耕地、园地、林地、牧草地、居民点及工矿用地、交通用地、水域、未利用土地。
二、三级分类：①农用地：耕地、园地、林地、牧草地、其它农用地。②建设用地：商务用地、住宅用地、工矿仓储用地、公用设施、公共建筑、特殊用地（军事用地、风景名胜）、交通用地、水利建设用地。③未用地：未利用土地、其它土地。
第二章 土地市场
1.土地市场：是指土地这种特殊商品在流通过程中发生的经济关系的总和。市场的主体是
土地的供给者、购买者和其他参与者，市场的客体是交换的目的物，即土地。
2.土地市场的特点：
（1）地域性。由于土地位置的固定性，使土地市场具有强烈的地域性特点，难以形成全国性统一市场。
（2）不充分性。土地市场参与者不多，市场信息获得较难，使土地市场的竞争不充分。
（3）供给滞后。土地价值较大，用途难以改变且开发周期较长。土地供给是根据前期需求确定的，当市场需求发生变化时，土地供给难以及时调整。
（4）供给弹性较小。土地的经济供给弹性相对较小，在同一地域性市场内土地价格主要由需求来确定。（5）低效率性。交易效率较低。(6)政府管制较严。土地是一个国家的重要资源，其分配是否公平有效，对经济的发展和社会的稳定具有十分重大的作用。
3.建立土地市场的必要条件
(1)市场经济环境。是土地市场最基本的外部环境。
(2)土地产权明晰。是建立土地市场的基本前提。
(3)发达的土地金融市场。是土地市场的推动剂，土地价值巨大，必须借助银行的资金。
(4)完善的土地法规。是土地市场运行的根本保证。
(5)良好的市场中介机构。是土地市场运行的润滑剂。中介机构主要指土地价值评估机构。
4.中国土地市场体系的特点
（1）中国土地市场的建立与发展主要是由政府推动的。
（2）目前中国城市土地市场占主导地位。
（3）中国城市土地市场是一个垄断竞争型市场。
（4）在企业改制中实行土地政策性入市。
5.中国城市土地市场
土地使用权出让：是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让有协议、招标和拍卖三种形式。
土地使用权转让：是指国有土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。
土地使用权租赁：是指土地所有者或土地使用者作为出租人将土地使用权出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
土地使用权抵押：是指土地使用权人（抵押人）以其合法的土地使用权以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
6.中国农村土地市场：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者用于非农业建设，除非是符合土地利用规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移。
7.土地征用：是国家强制性的将农民集体所有土地转为国家建设用地，并对农民集体实行
一定经济补偿的行为。
8.中国土地市场管理
（一）法律手段
1.《中华人民共和国宪法》、2.《中华人民共和国土地管理法》、3《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、4.《中华人民共和国城市房地产管理法》
（二）经济手段
1.税收措施 2.金融措施
（三）行政手段
1.制定全国土地利用计划 2.划定限制供地和禁止供地的范围 3.建立土地有形市场 4.建立交易许可制度和交易预报制度 5.建立土地储备制度 6.建立地价等市场信息公开查询制度
               
第三章
第一节
土地的供给通常分为自然供给和经济供给。
一、 土地的自然供给及其制约因素
1、土地天生的可供人类利用的部分就叫土地的自然供给。它是指地球供给人类可利用的土地的数量。特点：①相对稳定的②无弹性的。
2、土地的自然供给制约因素：(1)I适宜于人类生产生活的气候条件(2)适宜于植物生长的土壤质地和气候条件(3)具有可资利用的淡水资源(4)具有可供人类利用的生产资源(5)具有一定的交通条件。
二、 土地的经济供给及其影响因素
1、土地经济供给：是指在土地自然供给的基础上，投入劳动进行开发以后，成为人类可直接用于生产、生活各种用途土地的供给。有弹性的。
2、土地需求：是人类为了生存和发展。利用土地进行各种生产和消费活动的需求。
3、制约因素：①各类土地的自然供给②利用土地的知识和技能③社会需求④产品价格⑤土地利用计划⑥土地供给者的行为。
第二节
1、 土地供需关系在于人口对粮食的需求及满足程度。如果人均占有粮食超过其需求，供给减少；如果人均占有粮食少于需求，那么耕地的需求供给增加。
2、 土地供需平衡：（1）退林还地，退鱼还田（2）鼓励农民和其他社会力量开发耕地的后备资源（3）提高现有耕地利用率和生产能力，间接增加耕地面积（4）缩并村镇，消除空心村、空心镇现象（5）非农建设用地要尽量少占用耕地（6）进行土地管理体制改革，探索出一条适合中国国情的、有利于控制耕地占用速度的土地管理体制。
3、 一般情况下，土地交易也遵循一般商品的供求规律：地价上升，则供给增加，而需求下降；地价下降，则供给减少，需求增加。
4、 实现供求平衡的主要措施：（1）搞好城市规划，实现城市土地合理功能分区，提高城市土地利用规模效益（2）实行城市综合开发建设，提高城市土地利用效率（3）抓紧进行旧城区拆迁改造，充分利用城区闲置土地和利用率低下的土地（4）向城市土地空间发展，实行城市土地的立体利用。
第四章
第一节
1. 地租：是直接生产者在生产中所创造的剩余生产物被土地所有者占有的部分。
2. 分为：级差地租、绝对地租、垄断地租。
3. 地租是土地所有权出现于广大耕地上同时产生的。
4.
土地所有者/
地租形式
内容
反映社会关系
奴隶社会
奴隶主/奴隶
劳役地租
全部剩余物
剥削压迫
封建社会
地主/农民
实物地租
绝大部分
剥削
资本主义社会
有土地的资本家/工人
货币地租
超额利润
剥削
社会主义社会
国家、集体/个人
货币地租
部分土地收益
第二节
一、 资本主义级差地租
（一）资本主义级差地租产生的条件
原因：由于土地有限而产生的资本主义经营垄断。
（二）级差地租Ⅰ
形成条件：由肥力和位置优势而产生的地租。
来源：个别产品生产价格和社会生产价格的差值。
原因：由于土地有限而产生的资本主义经营垄断。
（二）级差地租Ⅱ
定义：这种由于在同一块土地上各个连续投资劳动生产率的差异而产生的超额利润转化的地租。
二、 资本主义绝对地租
定义：无论种好地还是劣地都需要缴纳的地租
来源：产品的价格高于生产价格的差额而形成的超额利润。
原因：土地有限而差生的对土地所有权的垄断。
条件：所有权和使用权的分离。
三、 资本主义垄断地租
中国国土面积
原因：由于土地有限而产生的资本主义经营垄断。
条件：特殊的自然条件。
来源：垄断价格和社会价格的差值。
四、 资本主义矿山地租
（一） 矿山地租
（二） 建筑地租
定义：是工商业资本家和房地产业资本家为建造工厂、商店和居民住宅等使用土地而支付的地租。再农业中，土地肥沃程度对级差地租的数量起着决定性的作用。而在建筑业中，土地位置对级差地租量起着决定性的影响，土地所有者对建筑地段地租的产生处于被动地位。
第三节
一、 社会主义级差地租
（一） 存在的条件和原因①形成级差地租的客观物质条件仍然存在，物质条件是土地肥沃程度和位置的差异以及连续投资劳动生产率的差异。②仍然存在形成级差地租的社会经济条件，产生级差地租的社会经济原因是土地的经营垄断。
（二） 社会主义级差地租的性质和特点
社会主义级差地租所反映的经济关系，已不再是土地所有者、产业资本家和雇佣工人之间
的剥削与被剥削的阶级对抗关系，而是反映在社会主义土地公有制条件下，国家、企业和个人对超额利润的分配关系。
（三） 社会主义级差地租的分配和归属
国家采取多种形式分配和调节级差地租 1.价格2.税收3.收费4.财政与信贷
（四） 社会主义制度下地租范畴的理论和现实意义
1 实行土地有偿使用的理论依据 ②地租是加强土地管理的重要经济杠杆 ③地租是制定产品价格的重要依据 ④地租也是制定土地价格的基础。
第五章
第一节
一、 土地价格的形成
（一） 地租底价理论
1. 自然状态的土地虽然不是劳动产品，但是有特殊的使用价值，所以存在价格。
2. 土地价格的实质是地租的资本化。
3. 土地租金是出租土地的资本化收入。
（二） 西方经济学地价形成理论
1. 土地收益理论  土地收益理论认为，土地价格是土地收益即地租的资本化。土地收益是指：（1）正常情况的收益（2）处于最佳利用方向的土地收益。
2. 土地供求理论  土地价格的决定因素是土地的供给和需求。
二、土地价格的内涵及特点
（一） 土地价格的内涵
（二） 土地价格的特点
1. 土地价格是土地的权益价格，土地权利是一个权利束，包括土地所有权、土地使用权、
土地租赁权和土地抵押权等。
2. 土地价格不是土地价值的货币表现，一般不依生产成本定价。
3. 土地价格主要由土地需求决定。
4. 土地价格呈总体上升趋势。
5. 土地价格具有强烈的地域性。
三、 影响土地价格变动的因素
（一） 一般因素 1.土地制度 2.城市规划 3.城市性质及宏观区位 4.土地利用计划 5.土地相关政策 6.人口状态 7.经济发展状况 8.社会状况
（二） 区域因素（只影响某个区域土地价格的因素）1.位置 2.基础设施条件 3.环境质量
（三） 个别因素
四、 土地价格变动趋势及规律性
（一） 土地价格呈总体上升趋势
（二） 土地价格变动呈现周期性特征
（三） 土地价格变动具有明显的地区差异性
（四） 地价在房地产价格中所占比重越来越大
第二节
一、 土地价格评估的目的与作用
所谓土地价格评估是指专业人员按照一定的土地评估目的，遵循科学的土地估价原则、程序与方法，对土地的市场价格的测定。
二、土地价格评估的原则（一）公平原则（二）最有效利用原则（三）预期收益原则（四）供需原则（五）保证农民基本生活原则
三、土地价格评估的基本法方法

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