土地估价实务问答之市场比较法篇
1、交易案例的土地用途与待估宗地不完全一致时，能否选作比较实例？如何进行用途修正？
答：最好选择土地用途完全一致的交易案例作为比较实例。确实不具备此条件时，根据待估宗地具体情况，土地利用现状分类中相同一级类用地下具有可比性的二级类用地之间可互作比较实例。
用途修正的关键在于合理确定不同用途间的价格差异系数，该系数可通过市场调查得到。
2、交易日期修正系数如何确定？
答：交易日期修正系数一般根据当地政府公布的同类用途的地价指数进行确定，或通过各年政府公布的基准地价结合市场交易情况推算。如果上述条件不具备，则可以参照“中国城市地价动态监测网”的城市或区域的地价增长率，或者参照当地的房地产价格指数等相关数据，同时结合当地近期土地交易情况和房地产市场发展趋势综合确定。此外，还可以调查当地近几年（最好是选择比较实例和待估宗地中最早交易期日到最晚交易期日之间）与待估宗地相同用途的土地市场资料，分析、测算、确定交易日期修正系数。
3、运用市场比较法时，怎样进行面积条件修正？
答：可按宗地面积大小划分为“合适且有利于利用”、“较合适且比较有利于利用”、“不合适或不利于利用”三个等级，每上升或下降一个等级，面积条件指数相应上升或下降一定百分比。注意土地用途不同可能对土地面积的要求不同，不同的地域对土地面积的要求也可能不同，如在城市商品房开发中，小面积地块在城市中心依然很受欢迎，若在城郊结合部则不受欢迎，所以在评估实务中应结合估价对象所在市场状况、地块规划建设指标和设计方案来分析土地面积对地价的影响，也就是说，地块大小有利或不利，与“做什么”、“怎么做”相联系。
4、市场比较法中进行地形条件修正，如何划分地形坡度条件等级？
答：进行地形条件修正时，将地形坡度划分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，每上升或下降一个等级，坡度条件指数上升或下降一定百分比。就土地建设条件而言，一般地形平坦为优，坡度小于3%属较优，坡度在3-5%属一般，坡度在5-10%属较劣，坡度大于10%属劣。但应注意高档住宅用地可能对坡度有特别要求，有的地区余泥能带来比较可观的经济收益，因此，地形坡度修正还应结合地块规划建设指标和设计方案来考虑，具体问题具体分析。
5、如何考虑商业物业经营纠纷对物业价值的影响？
答：在评估实务中。我们有时遇到估价对象这种情况：由于业主与商业物业经营管理公司之间的租金纠纷而导致整层或整栋停业，租客离场。涉及到此类物业的估价时，可以参考带租约的商业物业评估
思路，即对经营纠纷解决的时间做出合理的假设，在此假设前提下，将纠纷解决前的租金收益设为0，合理预测纠纷解决后的客观租金，采用收益还原法来评估得到受纠纷影响的物业价值。
6、评估中如何考虑地上高压线对地价的影响
答：高压线的存在对土地价值有较大影响，主要表现在两个方面：一是城市规划中关于高压线两侧建筑退距的规定影响了宗地的建筑布局，二是高压线产生的辐射对建筑利用造成心理影响，进而对地价产生影响。
评估高压线对土地价值的影响，主要有两种思路：一是分别计算宗地在有高压线影响和无高压线影响两种情况下的市场价格，两者之差即为量化的高压线对地价影响程度。在此技术路线下，如果采用假设开发法估价，必须取得有和无高压线影响两种情况下的建设用地规划建设指标，取得或合理假设建设方案，还须合理预测未来房地产开发价值。二是采用市场比较法，对无高压线影响的宗地价值进行高压线影响因素修正，从而得到受高压线影响的地价。在此技术路线下，可通过市场调研有高压线影响和无高压线影响的土地、房地产的售价差异，分析，量化高压线对地价的影响，合理确定修正系数。
7、地价评估中如何考虑绿化、道路等代征地对宗地价格的影响？
答：代征地对地价的影响可以从成本和效益两个方面去考虑，主要体现在相关评估方法的参数确定中。
(1)从成本考虑：当某地块面积含绿化、道路等代征地时，其单位地价应以净用地面积（即不含绿化、道路等代征地面积）为基数计算。在运用市场比较法和基准地价系数修正法评估时，需注意保持比较实例、基准地价的价格内涵与待估宗地价格内涵的一致性。在运用成本法进行评估时，应先计算出整个地块的总成本，再除以净用地面积。
(2)从效益考虑：主要考虑代征的绿化地对待估地块的环境影响，道路的规划情况对地块的通达度、噪音污染等方面的影响。
什么地问8、运用市场比较法估算开发后的物业价值时，预期开发价值对应的时点是开发完成后的时点还是与当前土地估价时点相同？
答：是开发完成后的时点，运用市场比较法估算开发完成后的物业价值时，一般情况下应采用估价时点的价格标准，并考虑类似房地产市场价格的未来变化趋势或者采用市场比较法与长期趋势法相结合来推算开发完成后物业的价值。
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