昌平区集体土地房屋拆迁补偿安置知识100问教材
昌平区集体土地房屋拆迁补偿安置知识100问
第一部分 政策法规
1、昌平区拆迁工作依据的法律法规主要有哪些？
答：集体土地上房屋拆迁依据的是《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（北京市人民政府令第124号）、《昌平区集体土地房屋拆迁补偿补助规定》（北京市昌平区人民政府令〔2004〕第4号）、《关于进一步做好拆迁补偿安置工作的意见》（昌政发〔2010〕19号）和《关于进一步做好集体土地上非住宅房屋拆迁补偿补助工作的意见》（昌政发〔2011〕5号）。
2、集体土地上住宅房屋拆迁过程中有哪几种补偿方式？
答：集体土地上住宅房屋拆迁采取货币补偿或者房屋安置，有条件的地区也可以另行审批宅基地。
3、集体土地上的非住宅房屋拆迁应依据哪个规定给予补偿？
答：应依据昌平区人民政府《关于进一步做好集体土地上非住宅房屋拆迁补偿补助工作意见》昌政发〔2011〕5号中的相关规定给予补偿。
4、拆迁办公室一般设在什么地方？
答：为了便于村民了解政策，咨询和解决拆迁中遇到的问题，在拆迁现场设置拆迁办公室，并张贴各项拆迁政策及法规文件。
5、什么是拆迁人、被拆迁人？
答：拆迁人是指取得《房屋拆迁许可证》的单位。如政府部门、开发企业等。被拆迁人是指被拆迁房屋的所有权人。就是通常说的拆迁户或被拆迁单位。
6、拆迁过程中如何知道搬迁期限？
答：搬迁期限一般在拆迁主管部门发布的拆迁公告中进行明示。
7、发布拆迁暂停公告后，哪些活动被禁止？
答：发布拆迁暂停公告后，任何单位和个人不得在该拆迁范围内进行下列活动：1、新批宅基地和其他建设用地；2、审批新建、改建、扩建房屋；3、办理入户和分户，但因婚姻、出生、回国、军人退伍转业、经批准由外省市投靠直系亲属、刑满释放和解除劳动教养等原因必须入户、分户的除外；4、核发工商营业执照；5、房屋、土地租赁；6、改变房屋、土地用途。
8、房屋拆迁中拆迁当事人无法达成拆迁协议的怎么办？
答：房屋拆迁中如果拆迁当事人无法达成拆迁协议的，任何一方都可向拆迁管理部门申请进行行政裁决。
9、不如实提供有关资料或者不协助估价机构实地查勘而造成估价失实的，被拆迁人应当承担什么责任？什么地问
答：有些被拆迁人对拆迁有抵触心理，对待估价机构的实地查勘不配合。估价师只能从产权、产籍资料和外观查勘进行比较粗糙估价。应当说估价机构只要尽到力所能及的勤勉谨慎的义务而作出评估报告，裁决机关依此作出补偿裁决，裁决之后，被拆迁人提起行政诉
讼，在诉讼中又提出重新评估的申请或者又重新举出新的证据，根据《关于行政诉讼证据若干问题的规定》，人民法院为了限制被拆迁人恶意行为，支持评估机构和裁决机关，对被拆迁人的主张不予支持。《城市房屋拆迁估价指导意见》第二十六条规定，拆迁当事人不如实提供有关资料或者不协助估价机构实地查勘而造成估价失实或者其他后果的，应当承担相应责任。
10、拆除违章建筑和临时建筑是否给予补偿？
答：拆除违章建筑不予补偿，拆迁未超过批准期限的临时建筑应当按其拆迁时建筑材料的成本价值，结合剩余期限给予适当补偿。对超过批准期限或批准时载明因城市建设需要无偿拆除的临时建筑一律不予补偿。
11、宅基地权属和面积是如何认定的？
答：（1）被拆迁宅基地权属及面积原则上以《集体土地建设用地使用证》作为拆迁补偿依据。
（2）被拆迁人未取得《集体土地建设用地使用证》或对《集体土地建设用地使用证》有异
议的，由村民委员会对其宅基地使用权进行审核，审核通过的，将宅基地权属及实际测量的面积予以公示；对在公示期内无异议的，由村民委员会上报镇政府（街道办事处）复核和备案，复核确定的宅基地权属及面积作为拆迁补偿依据。
12、宅基地面积控制标准的具体规定是什么？
答：根据《昌平区集体土地房屋拆迁补偿补助规定》（昌平区人民政府令第4号）中规定：“1982年以后划定的宅基地，以合法批准的宅基地面积为准，且每户最高不超过0.3亩（200平方米）；1982年以前划定的宅基地多于上述用地标准的，可按每户最高不超过0.4亩（267平方米）的标准认定。”
13、宅基地面积超出控制标准的补偿办法是什么？
答：根据《昌平区集体土地房屋拆迁补偿补助规定》（昌平区人民政府令第4号）中规定：“经合法批准的宅基地面积超出控制标准的部分，不予补偿；但1982年以前经合法批准的宅基地面积超出控制标准部分，按照拆迁地区宅基地区位补偿价的40%给予补偿”。
现有宅基地面积超出上述规定标准，但共同居住人口中有符合另行审批宅基地条件的，经
村委会、镇政府确认后，可以按分户给予分户补助。
14、被拆迁宅基地住宅房屋权属及面积如何确认？
答：（1）被拆迁宅基地住宅房屋应依照《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定》（1989年市政府令第39号）第八条“村民建房，占用原有宅基地、村内空闲地或其他非耕地的，报乡人民政府批准，并报区、县土地管理机关备案”的规定，取得审批或备案手续。拆迁时，被拆迁宅基地住宅房屋以审批文件或权属证明作为拆迁补偿依据。
（2）二层以下（不含二层）被拆迁宅基地住宅房屋未取得审批文件或权属证明的，由村民委员会对其房屋权属及实际测量的房屋面积进行审核，审核通过的予以公示；对在公示期内无异议的，由村民委员会将房屋权属和房屋面积上报镇政府（街道办事处）复核和备案，复核确定的被拆迁宅基地住宅房屋权属及面积作为拆迁补偿依据。
15、被拆迁户在与拆迁人发生矛盾时，有哪些解决途径？
答：拆迁双方当事人对补偿形式、补偿金额、安置用房面积、安置地点、过渡方式、搬迁期限、过渡期限等内容经协商仍达不成协议的，均可向当地房屋拆迁管理部门申请裁决，
对裁决不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院提起行政诉讼。
16、 拆迁抵押房屋是怎么处理的？
答：如果抵押房屋遇拆迁，在签订补偿安置协议时，抵押权人也要参与拆迁补偿安置协议的签订和执行。如果被拆迁人选择货币补偿，根据抵押债权是否到期，应该用补偿的货币优先偿还抵押债务或者提存；如果被拆迁人选择安置房屋，在不能解除抵押协议的情况下，应该就安置房屋与抵押权人达成新的抵押协议。
17、房屋拆迁估价的时点如何确定？
答：房地产市场是不断变化的，因此，房地产价格具有很强的时间性。同一宗房地产在不同的估价时点价格往往不同。拆迁房屋的估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。如拆迁规模大、分期、分阶段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点。
18、什么是征地安置补助费？
答：安置补助费是指征用农村集体土地时，对该土地上的农业人口进行安置的费用。《土
地管理法实施条例》第26条规定：征用土地的安置补助费必须专款专用。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织；由其他单位安置的支付给安置单位；不需要统一安置的，发放给被安置人员个人。
因此,安置补助费是国家征收集体土地后，安置被征收单位由于征地造成的多余劳动力的补助费用。
19、什么是房屋重置价？
答：房屋重置价格，是指采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与被拆除房屋具有同等功能效用的全新状态的房屋的正常价格。
拆迁房屋的评估价格不包括房屋的装饰价值。房屋装饰应单独出具评估报告。
估价机构应按《房地产估价规范》的规定格式出具评估报告，评估报告应由注册房地产估价师签名，经估价机构审核并加盖机构公章。
20、拆迁评估报告由什么机构做出？
答：《城市房屋拆迁估价指导意见》第4条规定，拆迁估价由具有房地产价格评估资格的估价机构承担，估价报告必须由注册的专职房地产估价师签字。
该意见第5条规定，拆迁估价应当坚持独立、客观、公证、合法的原则。任何组织和个人不得非法干预拆迁估价活动和估价结果。
21、对拆迁房屋评估结果有异议怎么办？
答：被拆迁人对评估结果有异议的，根据建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》的有关规定，可以采取以下方式请求重新评估：
（1）拆迁当事人自收到估价报告之日起5日内，对估价结果有异议的，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。
（2）拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。
估价结果改变的，应当重新出具估价报告。估价结果没有改变的，出具书面通知。拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告。
拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，可以向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定。
22、不同意拆迁方提出的补偿安置协议，能起诉吗？
答：不能到法院起诉，应先请求房屋拆迁管理部门裁决。《关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》规定：拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向法院提起民事诉讼的，法院不予受理。应经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向法院起诉。
23、拆迁人是否必须与被拆迁人订立书面协议？
答：拆迁人应当与被拆迁人订立拆迁补偿安置书面协议。实行货币补偿的，协议应当规定补偿金额、付款方式、付款期限、搬迁期限和违约责任以及当事人约定的其他条款；实行
产权调换的，双方还应当就房屋位置、房屋面积、差价结算、原房屋承租人安置等订立协议。拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立书面补偿安置协议。
24、拆迁单位能采取停水停电等措施强迫被拆迁人签订拆迁协议吗？
答：拆迁补偿协议属于民事合同，双方签订合同时应遵循平等协商原则，拆迁单位采取停水停电等措施是不合法的。《城市房屋拆迁行政裁决工作规范》第24条规定：“拆迁人、接受委托的拆迁单位在实施拆迁中采用恐吓、胁迫以及停水、停电、停止供气、供热等手段，强迫被拆迁人搬迁或者擅自组织的，由所在市、县房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，并依法予以处罚；触犯刑律的，依法追究刑事责任。”因此，若被拆迁人面临这种情况，可以向当地房屋拆迁管理部门反映，要求对拆迁人进行处罚。如果拆迁人在动迁过程中，采取暴力手段对被拆迁人进行人身攻击，则被拆迁人可以向公安部门举报，要求处理。

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