个人住房按揭贷款提前还款存在风险、国际应对经验及建议
个人住房按揭贷款提前还款
存在风险、国际应对经验及建议
抵押贷款利率
2022年以来，受利率下行、收入不稳、投资不振等因素影响，全国多地出现个人住房按揭贷款“提前还款潮”，引发各方高度关注。需关注提前还款热潮滋生违规转贷等市场乱象、冲击银行机构盈利水平、抑制消费复苏及银行扩表能力、加重舆情压力和法律风险等四方面问题。同时，对美、欧、日等发达经济体针对个人住房按揭贷款提前还款的应对措施进行了梳理总结，并提出政策建议。
一、相关影响及风险
（一）集中提前还款易滋生违规转贷、违规转按揭等市场乱象。前期房地产市场较热期间，个人住房按揭贷款利率上浮普遍较高，银行反映多名客户咨询中表示想用小微贷款置换住房按揭贷款。此外，虽然监管严令禁止同名转按揭业务，但客户仍存在通过虚假房产交易办理异名转按揭、享受当前低利率的空间，辖区个别机构亦反映存在此类情况；若转按揭行为大范围蔓延，或将导致银行机构争相压降房贷利率吸引客户，引发同业恶性竞争。
（二）大规模提前还款缩减银行优质资产，冲击部分机构盈利能力。个人住房按揭贷款风险较低、收益稳定，是银行青睐的优质资产，在银行存量贷款中占据重要地位。在当前存贷利差走低的环境下，存量按揭贷款对银行利润的支撑
作用更加凸显，若大量按揭贷款提前还款，将增加银行资金期限配置及再运用成本，或将冲击银行机构经营利润、降低自身“造血”能力。
（三）或将抑制居民消费，制约银行机构扩表能力。一是或将进一步抑制居民消费。个人住房按揭贷款提前还款大幅增加将导致居民可支配资金减少。在收入不稳定压力下，提前还款将导致居民“落袋为安”心理更加严重，倾向于继续减少消费。二是或将制约银行扩表。提前还款增多导致按揭增速放缓，优质资产缺失将对银行资产负债表扩表产生较为明显的制约影响。
（四）提前还款投诉数量攀升，或将加重舆情压力及法律风险。为应对客户集中提前还款带来的压力，部分银行通过设置条件、预约排队、线下办理等方式拉长还款时间，个别机构甚至关闭提前还款通道变相“阻碍”，极易引发居民投诉。媒体相关报道也屡见不鲜，或将演化为银行机构负面舆情、引发声誉风险。同时，部分银行机构以借款合同未约定提前还款办理周期为由，通过额度限制、长时间排队等方式推迟客户提前还款，或对借款人合法权益造成侵犯，存在一定程度的法律风险。此外，个别不法中介收取高额手续费代办提前还款。
二、历史及国际应对经验
个人住房按揭贷款提前还款在金融史上并不罕见，美、欧、日等发达国家主要通过收取违约金、调整利率或计息方
式、创新多样化按揭产品、再融资抵消还贷冲击、金融市场分散风险等方式进行应对。
（一）收取违约金进行价格补偿。各国银行机构普遍依据贷款合同利率与现行利率差额、贷款时间等设置了提前还款违约金政策，用以弥补提前还款带来的损失。例如，美国银行机构通过设置禁止提前还款期、固定或递减违约金等措施，抬高借款人违约成本，近年来更倾向于以收益保障条款替代违约金，即提前还款额乘以合同利率同市场利率之间差额的贴现值。荷兰银行机构对每个还款年度内偿还初始贷款额10%—20%以内金额免收违约金，超出部分以现存贷款与当前新发放贷款月利息差收取违约金。目前我国银行机构普遍依贷款年限设置递减违约金，对贷款不满1年申请提前还款的，收取提前还款额的1%—6%或2—6个月利息；贷款满1年后提前还款多数不收取违约金，个别机构设置了提前还款免费额度或贷款1—3年差异化违约金政策，具体依贷款合同约定执行。
（二）调整计息方式减轻还款压力。部分国家银行机构通过下调存量利率或设置可变利率减轻借款人还款压力，抑制提前还款。例如，日本于1981—1987年出现提前还贷潮，商业银行于1983年推出变动利率贷款，目前在住房贷款市场中占据主流。该方式基于最优长期利率加点确认利率，每半年对利率进行重新评估，同时附带“初始5年月还款金额不变”和“月还款额调整上限不超过125%”两条规则平滑借款人
还款压力，一定程度上对冲利率下行带来的集中还款风险。2008年我国受金融危机影响出现提前还款
潮，央行下调个人住房贷款利率下限，各行为应对客户争相转按揭带来的同业竞争压力，于2009年陆续放开允许存量客户申请最低利率优惠，当年个人住房贷款平均利率由2008年基准利率的0.93倍下降为0.75倍。
（三）多样化按揭产品抑制提前还贷。部分国家银行机构深入分析当地居民金融消费观念和按揭还款需求，创新多样化按揭贷款产品和还款方式，削弱提前还款冲动。例如，由于荷兰实行住房贷款利息和人寿保险收入免征所得税政策，荷兰金融机构据此推出了人寿保险和抵押贷款捆绑销售的贷款工具，具体做法是借款人在向银行贷款的同时，要求购房者购买相应年限和金额的人寿保险作为贷款抵押，购房者只需支付全部房价的15%—20%的首期房价即可购房；保险期间借款人向银行分期支付贷款利息，向保险公司支付保险费，保险到期后，保险公司负责偿还银行本金。这种方式可以使借款人最大程度享受免税政策，还可能得到额外保险分红，一定程度上削弱了提前还款动力。香港对不同收入体提供多种按揭还款计划，对保障性住房、自置居所、自置公屋、首次置业等提供针对性优惠措施，降低借款人还款负担，同时对房屋转售进行限制，抑制了提前还款。
（四）再融资抵消提前还贷冲击。部分国家银行机构允许通过再融资偿还按揭贷款，并与个人消费融资相结合，“以
贷还贷”抵消提前还款冲击。例如，美国按揭贷款可分为购房贷款和再融资贷款，房贷利率下行时，借
款人可通过再融资将高利率抵押贷款替换为低利率抵押贷款，同时也可改变借款金额、贷款期限或还款方式，减轻存量高利率借款人负担，也稳定了按揭贷款规模。英国等国家推出“抵扣贷款”方式，将按揭借款人的存款账户与按揭账户相关联，存款账户余额视为提前归还本金，相应减少借款人利息支出；同时将存款余额作为银行为借款人增加的信用额度，客户可随时支取，一定程度上抵消提前还贷对银行贷款规模的冲击。
（五）通过金融市场分散风险。美国等国家依托发达的资本市场和丰富的证券产品，利用衍生工具转移、对冲提前还款风险。美国房地产市场通过政府支持机构发行住房抵押贷款支持债券（MBS），在银行与投资者间建立桥梁，早期产品主要为过手抵押贷款债券，提前还款风险由银行完全转移给投资者。为进一步管理提前还款对投资者的风险，机构在此基础上推出一系列衍生工具，其中担保抵押债券（CMO）将利息和现金流按照不同久期、利率、风险等级进行打包归类，并设置3—6个到期日和偿付等级，投资人根据自身风险承受能力和投资期限自行选择，削弱了提前还款对长期投资者的影响；本息切块抵押债券将现金流拆分为仅付本金债券（PO）和仅付利息债券（IO），当市场利率下降、出现早偿风险时，二者收益相反，可为投资者对冲风险。
四、政策建议

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