2011年厦门市房地产市场年报
“限”政时代 似稳实危
——2011年厦门市房地产市场年报
2012-1


一、年度总结
2011年，中国房地产又翻过复杂多变的一页，厦门楼市的风起云涌让人无限感怀。围绕房地产的基本元素——“商品房”的买和卖，厦门楼市再度演绎了一段交响乐章。但商品房本质兼具居住与投资双重属性，无论导致其变化的外部因素多么复杂，必将通过供求关系，使商品房价格发生变化。
回首2011，全年政策“限”字当头、成交量“稳”中有虚、年末房价 “降”字唱响……往昔种种，历历在目。究其原因，依然是多方面外部因素的交织影响，对“供”“求”双方相互角力，全年楼市犹如上演了“闪击－顽抗－相持”三场战役。
1、住宅市场上演三战役，“闪击－顽抗－相持”，年终唱响“降”字号角；
2、商办供需趋于平衡，岛外综合体渐成热点
外部环境因素
市场需求面
通货膨胀，CPI高企
1、通胀预期，购房热情仍较为高涨
2、加息限购，年末市场观望，本地客主导
抑通胀，提高准备金率
抑需求，提高利率
1、调控影响企业信心，土地市场冷却；
2、岛外新城建设，市场供应集中放量
调控政策陆续出台
岛外新城建设提速
市场供给面
展望2012，楼市将发生深刻的变革，突出表现为：
调控年——调控继续，政策完善；
刚需年——刚需的购房主力地位继续加强，刚需楼盘成市场宠儿；
回归年——价格回归价值，需求回归自住。

二、回首2011，“限稳降”，三字真言透市场
（一）宏观环境：政策多方加码，调控实质步入“限”政时代
1、全年通胀高企，推高楼市需求
2011年全国经济稳步增长，统计数据显示，前三个季度，中国GDP增速分别为9.7%、9.5%和9.1%。与此同时，全年通胀预期明显。2011年CPI指数高位运行，年初自4.90%起不断上升，7月份至高位6.50%，经济的平稳较快增长和通胀的持续高企推高楼市需求。
2、金融、地产调控双重加码，国房景气终回落
1）存款准备金率六连升，提至历史高位
为了抑制高企的通胀，年内存款准备金率六次上调，三类保证金存款纳入存款准备金范畴，大幅收紧了市场流动性。存款准备金率每上调0.5个百分点，可冻结约3700亿的资金。年末虽出现一次降准，但通胀形势依然严峻，稳健的货币政策并未发生转变。
2011年内存款准备金率调整
生效日期
大型金融机构
中小型金融机构
调整前
调整后
调整幅度
调整前
调整后
调整幅度
1月20日
18.5%
19%
0.5%
降准
15%
15.5%
0.5%
2月24日
19%
19.5%
0.5%
15.5%
16%
0.5%
3月25日
19.5%
20%
0.5%
16%
16.5%
0.5%
4月21日
20%
20.5%
0.5%
16.5%
17%
0.5%
5月18日
20.5%
21.5%
0.5%
17%
17.5%
0.5%
6月20日
21.5%
22%
0.5%
17.5%
18%
0.5%
12月5日
22%
21.5%
-0.5%
18%
17.5%
-0.5%
2）基准利率：三度上调，房贷利率创新高
为了抑制通货膨胀和流动性过剩，2011年央行3次上调基准利率。加息在很大程度上增加了开发商和购房者的贷款成本，对楼市供需双方均产生了较大的影响。央行打出“金融组合拳”，对抑制购房需求，抑制房价的非理性上涨，起到了明显的作用。

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