买房100平实际才70！公摊⾯积引热议，在成都买房公摊多少才正常？
最近，题为《买100平⽅⽶的房⼦只得70平⽅⽶，这么坑的“公摊⾯积”到底怎么来的?》的⽂章在⽹络热传，激起了很多⽹民共鸣。在房价⾼企、调控不断加码的背景下，越来越多的⼈开始追问：既然国际上基本都是按套内⾯积计算房价，为何我国计算房价、物业费等都要包括占⽐颇⾼的公摊⾯积？职能部门治理房地产⾏业乱象之时，能否回应公众关于公摊⾯积乱象的关切？
据城城了解，新华社、新华⽹、⼈民⽇报、⼈民⽹等主流媒体相继严厉发⽂质疑“公摊⾯积”的相关怪象，另有多家媒体跟进报道，引发了热议。
⼀、公摊⾯积是什么？
在公摊的事情上，我国⽬前尚⽆明确的法律规定。但根据2000年8⽉1⽇开始实施的中华⼈民共和国国家标准《房产测量规范》，可分摊的公⽤建筑⾯积即公摊⾯积，主要有以下内容:
1. ⼤堂、公共门厅、⾛廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、⽔泵房、消防通道、变(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共⽤房和物业管理⽤房以及其他功能上为该建筑服务的专⽤设备⽤房;
2. 每套与公⽤建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括⼭墙)，为墙体⾯积⽔⾯投影⾯积的⼀半。
通常情况下，⼀般多层住宅的公摊⽐例为8%—15%，⽽⾼层的公摊⽐例为15%-30%。实际上，绝⼤部分⾼层楼房的公摊⽐例都接近或超过30%。
虽然在房产测量规范中有相应的规定，但由于没有明确的法律法规来约束，这就使得很多房地产开发商，为了谋取利益，在房产测量环节做⼿脚，加⼤公摊，以谋取更多的利益。⽽这就使得购房者在买房时，付出的成本加⼤，所得房产⾯积⽐实际⾯积⼤⼤缩⽔。
诚然，公摊⾯积问题不是⼀个新鲜话题，但长期存在并不⼀定意味着这种做法是合理的。值得注意的是，公摊⾯积缺少标准、管理混乱，不仅会让消费者在购房时需⽀付更多房款，更使之在未来要⽀出物业费、取暖费等更多成本。⽽随着房屋精装修政策乃⾄未来房地产税出台，购房者遭遇到的不公还将进⼀步加剧，产⽣的各类⽭盾也将愈发尖锐。
有⼈辩称，降低或取消公摊⾯积，可能会让开发商忽视公⽤设施部位建设、降低环境配套等公共公⽤设施质量，甚⾄进⼀步推⾼房价。但国外成熟的经验表明，在市场经济中，如果开发商试图在压缩公摊⾯积后占购房者便宜，购房者肯定不会答应。为了⽣存和获利，开发商更理性的选择，是根据市场需要造出更好的房⼦。
⾄于降低或取消公摊⾯积会推⾼“房价”之谈，更是危⾔耸听。因为压缩公摊⾯积或改成按套内建筑⾯积计价造成的价格上涨，本⾝只是⼀个数字问题，并不会真正提⾼购房者负担，相反会降低购房者的未
来资⾦压⼒。
⼆、公摊⾯积的前世今⽣？
⼏乎在中国，所有⼈买房都会⾯临⼀个⾮常奇怪的问题，这就是公摊⾯积问题，⽐如说⼀个朋友买房，假设他买的是90平⽶的房⼦，有可能他实际拿到⼿的房⼦可以居住的⾯积有可能只有70多平，甚⾄如果是⾼层电梯房的话，这个⾯积可能只有60多平，那么这么多⾯积的差额是什么呢？这就是公摊⾯积。
根据百度百科的定义，公⽤建筑⾯积是指由整栋楼的产权⼈共同所有的整栋楼公⽤部分的建筑⾯积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共⽤房和管理⽤房的建筑⾯积，以⽔平投影⾯积计算。共有建筑⾯积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括⼭墙）以⽔平投影⾯积⼀半的建筑⾯积。
这就是意味着，不仅你家的⾯积，还有你家电梯的⾯积，楼道的⾯积，过道的⾯积，甚⾄门⼝保安王⼤爷那间保安室的⾯积都要计算到你家的建筑⾯积⾥⾯，你要为这些⾯积买单，基本上⼤多数朋友看到这⾥都有⼀种想骂⼈的冲动了吧。
那么，公摊⾯积到底是从何⽽来的呢？我们查阅了各种资料，关于公摊⾯积的来源⼏乎没有⼀个肯定
的答案，但是全世界只有中国内地和中国⾹港地区使⽤公摊⾯积计算房屋⾯积，⾸先，按照建筑⾯积来计算房屋的价值，这基本上是⼀件古已有之的事情，当⼈类社会出现了私有制和私有住房之后，特别是出现了房屋买卖交易之后，就有丈量房屋⾯积来进⾏交易的先例了，这个历史可能已经有⼏千年的历史了。
其次，公摊⾯积到底是从何⽽来的呢？⽹上曾经有⼀种说法，公摊⾯积是李嘉诚在进⾏相关房地产开发的时候所采⽤的⼀种做法，后来被⾹港其他开发商所共⽤，这个说法是否可靠，我们难以判断，不过从我们查到的资料可以发现，国内媒体上⾸次出现关于公摊⾯积的论述是1996年的⼀次法学期刊上出现的，涉及到⼀次法律官司，讲述的是1993年的⼀起房地产交易纠纷，那么我们可以这么理解，在1993年之前就已经有了公摊⾯积这个情况。
我们仔细追溯中国的房地产市场特别是商品房市场的发展历程，我们可以发现，在建国之后的相当长的⼀段时间之内，国内⼀直处于⼀个福利分房的时代，房⼦是由单位福利分给职⼯的，所以也就不可能有什么公摊⾯积这种说法。
改⾰开放之后，各地开始探索在福利分房之外其他的房地产供应模式，于是才慢慢形成了商品房这个制度，根据瞭望智库的数据显⽰，1987年深圳从⾹港引进了⼟地招拍挂这个模式，1994年从⾹港引进楼花形成内地的房屋预售制度，⽽公摊⾯积根据瞭望智库的预计也⾮常有可能是从⾹港引进的，因为
⾹港在2013年之前进⾏房屋销售的时候采⽤的就是建筑⾯积计算⽅式，也就是使⽤⾯积（套内建筑⾯积）+公摊⾯积的⽅式。⾃2013年1⽉1⽇起，⾹港实⾏住宅物业销售新规，要求地产代理在推销⼆⼿住宅时要先⾏提供物业单位的实⽤⾯积信息，然后才可有选择性地提供相关的建筑⾯积数据。同年4⽉29⽇《⼀⼿住宅物业销售条例》正式实施，新规扩展⾄⼀⼿新盘，若代理违规，最严重会被撤销牌照。⾹港房屋销售由此告别“建筑⾯积”时代。（注：⾹港的“实⽤⾯积”，相当于内地的套内建筑⾯积。）
但是，就是这个已经被⾹港地区所明令调整的公摊⾯积，却在内地被各⼤开发商堂⽽皇之的使⽤着。
三、公摊⾯积为什么那么坑？
很多⼈乍⼀听，由于有了公摊⾯积的存在，就等于我们⽆形中⽀付了⾄少好⼏⼗平不属于我们的⾯积，开发商真是奸商，如果这么说有点错怪开发商了，因为⽆论是采⽤建筑⾯积来进⾏房价计算还是采⽤套内建筑⾯积进⾏房价计算其实都不会影响房地产的价格，原因就在于开发商的计价⽅式是将⾃⼰建楼的成本均摊到每套房⼦上⾯，⽆论你的建筑⾯积还是⽤室内建筑⾯积都是这个价格，唯⼀有差别的只是每平⽶均价⽽已。
那么，我们能否说开发商采⽤建筑⾯积计算就没有问题了呢？⾮也，开发商计算⽅式的问题在于：
⼀是公摊⾯积计算⽅式缺乏标准。公摊⾯积的计算⼀般都是各地⾃⼰决定，这也就直接导致了很多不良开发商在计算公摊⾯积的时候不是以⼀个公允的规则来计价，⽽是有意⽆意地想⽅设法增加公摊⾯积，从⽽达到⾃⼰赚钱更多的⽬的。
⼆是公摊⾯积其实意味着⾼昂的未来费⽤。虽然从房价的⾓度来说，你⽤什么⾯积计算是影响不⼤的，但是实际上，未来的费⽤差距是⾮常巨⼤的，举例来说，北⽅地区的房⼦往往都会收取取暖费，取暖费的收取标准是什么呢？就是按照你房⼦的⾯积来计算的，但是实际上⼤家真正能使⽤暖⽓的⾯积只有室内的那个⾯积，这也就导致你每个⽉都要为那些不属于你的⾯积交着取暖费。此外，房产税征收在即，按照上海等试点城市的收法，也是按照⾯积征收，那么⼀旦房产税开征了，这就意味着⼤家要为了很多不属于⾃⼰的⾯积去交额外的税收。
其实早在2002年，重庆⼈⼤常委会就以地⽅法规的形式，⾸次对商品房的计价⽅式做出明确规定和要求：商品房现售和预售，以套内建筑⾯积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共⽤部位及设施。不按这⼀计价依据销售的开发商，将被⾏政主管部门重罚。过去⼗⼏年的实践表明，只要制度设计合理，像其他国家⼀样按套内⾯积计价，并⾮没有可能。
公摊⾯积问题积弊已久，越涨越多的公摊⾯积实质上已经侵占百姓的利益，也损伤了市场经济的公平与公正。近⼏年，为回应民众诉求，⼴州、北京等地也开始出现按套内建筑⾯积计价的探索。⼈们期
待着相关职能部门在研究房产调控政策之时，能正视公摊⾯积乱象，探索更科学、合理的计价⽅式，切实保护百姓权益。
最后，⼤家肯定都要问，⽬前在成都买房，公摊⾯积是怎么计算的呢？参考什么标准才不能挑进某些开发商挖好的坑中呢？
正常情况下，公摊⾯积占房屋⾯积的10%左右，100㎡的房⼦有10㎡是公摊⾯积，你说这部分⾯积值钱不?所以，购房
正常情况下，公摊⾯积占房屋⾯积的10%左右，100㎡的房⼦有10㎡是公摊⾯积，你说这部分⾯积值钱不?所以，购房者⼀定要严格把关公摊⾯积。另外要需要注意的是，公摊⾯积⼩了会影响到⽣活，⼤了影响居住⾯积，购房者⼀定要严格把关公摊⾯积的⼤⼩。
公摊⾯积怎么计算?
①公摊⾯积=公摊系数×套内建筑⾯积;
②公摊系数=总公共分摊⾯积/(套内建筑⾯积×总套数);
③套内建筑⾯积=套内使⽤⾯积+墙体⾯积+阳台⾯积。
综合以上公式，我们可以得出：公摊⾯积=总公摊⾯积/【(套内使⽤⾯积+墙体⾯积+阳台⾯积)×总套数】×(套内使⽤⾯积+墙体⾯积+阳台⾯积)。
如果你想要计算建筑⾯积，可以在得出公摊⾯积之后运⽤公式(建筑⾯积=套内建筑⾯积+公摊⾯积)得出结果。
不同楼宇公摊的⽐例应该是多少?
7层以下住宅公摊率为7-12%，多层建筑是层数在6层左右的建筑，公摊部分的⾯积包括外墙⽔平投影的1/2、楼梯、楼梯间和为住户提供服务的物管⽤房(热交换站、⽔泵房、配电室等)。
7-11层住宅公摊率为10%-16%，楼层为7—9层的⼩⾼层公摊取决于各楼盘⾃⾝的情况，在没有地下设备⽤房、底层没有商铺、底层架空的情况下，⼩⾼层公摊系数在10%-15%之间，⽽带电梯的⼩⾼层住宅，公摊系数在15%-20%之间。12-33层住宅公摊率为14%-24%，⾼层住宅的公摊⾯积是最⼤的。根据建筑规模的不同，⾼层建筑⼀般在25-33层之间，⽽且⾼层住宅的楼梯⾼度最⾼。90平装修多少钱
别墅类的公摊率为1%-8%，⼀般来说独⽴别墅没有公摊⾯积，联体别墅有较少的公摊⾯积。公⽤⾯积分摊的原则是仅存在于本楼内部并与本楼建筑结构存有连接的部分，并且仅向本楼居住者提供⾮营利性服务，不符合此条件的建筑不得计⼊公摊⾯积。
那么，你家房⼦的公摊⾯积是多少呢？赶快算⼀算吧！
本⽂内容综合⾃：新华每⽇电讯、新华⽹、房天下、瀚海观察等
版权归属作者所有，如有引⽤敬请注明来源
版权声明：本站内容均来自互联网，仅供演示用，请勿用于商业和其他非法用途。如果侵犯了您的权益请与我们联系QQ:729038198，我们将在24小时内删除。
发表评论