政府在物业管理活动中的地位和作用
政府在物业管理活动中的地位和作用
物业管理是一种与房地产综合开发现代化生产方式相配套的综合性管理，是与随着住房制度改革的推进、房地产市场的进一步发展而出现的产权多元化格局相衔接的统一管理，是与建立社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、市场化的管理。物业管理行业已成为服务业的重要种类，对促进经济增长、提高人民众的住房质量、增加就业机会、维护社区稳定、推动房地产业的良性发展，发挥了积极而重要的作用。基于我国当前仍处于计划经济向市场经济的转型期，旧有的福利制房屋管理模式正在向市场化的物业管理模式转变，需要政府发挥积极的作用；基于物业管理是城市管理的重要组成部分，物业管理的水平直接关系到城市管理的水平，而城市管理是政府的主要职能，从城市管理职能角度考虑，政府必须对物业管理进行适度干预；基于普通商品房、经济适用房和廉租住房的物业管理是广大人民众的民生问题，直接关系到人民众的基本生活保障和社会的和谐稳定，需要政府从全局的高度进行必要的监管。各级政府的建设﹙房地产﹚主管部门主要应当通过制定相关法规、政策，建立健全物业市场机制，提供物业市场信息服务，积极消除市场失灵对物业市场经济运行的消极影响，从而不断
提高物业市场资源的配置效率，并做好相应文件的贯策和落实工作来发挥积极的作用。
一、进一步加大宣传力度，采取多种形式，注重实效，广泛宣传《中华人民共和国物业管理条例》，不断增强物业管理企业的法律意识和服务意识，培育成熟的市场主体；不断提高广大业主的有偿服务意识，培育成熟的市场消费主体。
二、进一步加强制度建设，加大政府监管力度。根据国务院《物业管理条例》，结合当地实际，出台操作性强的规范性文件，为物业管理的健康发展提供强有力的政策支持。
1、制定房屋接管验收规定，加强对住宅物业管理项目接管验收的监管；
2、制定物业管理企业服务项目退出管理规定，加强对物业管理企业退出项目的管理；
3、制定物业管理招投标管理办法，加强对物业管理招投标的过程监管；
4、制定前期物业服务合同备案管理办法，加强对前期物业管理的监管；
5、制定业主委员会管理办法，加强对业主委员会的成立、运行的监管；
6、制定物业企业资质年检办法，加强对物业管理企业日常的监管；
7、制定物业小区评定标准及项目经理责任制，全面加强企业自身建设，提高企业服务水平，提升行业诚心度。
三﹑健全物业管理行政管理机构，理顺管理职能，为物业管理的健康发展提供组织保障。
四、进一步采取措施，培育成熟的物业市场主体。要严把企业入市关，积极培育、大力扶持、加强监管、注重培训，不断提高企业的竞争力和服务质量。创造条件，稳妥建立健全物业服务项目招投标机制，积极促进房地产开发企业和物业管理企业的分离，使物业企业真正成为承担民事责任的市场主体，建立现代企业制度，实现物业管理的良性发展。
五、组建专职的物业管理行业协会，促进物业管理经验的学习和交流，提高物业服务的效率和水平，研究探讨物业管理中出现的问题及解决办法，为政府部门出台有关政策当好参谋。
六、组建物业服务纠纷仲裁机构，进一步加大物业纠纷的解决和仲裁工作力度，降低物业诉讼成本，为业主和物业企业提供便捷周到的服务，及时化解矛盾，维护社会稳定
七、进一步创造条件，分批分次全面开展业主委员会成立工作。物业主管部门要指导和帮
助业主委员会的建立和正常运作，引导业主委员会自主选择物业管理企业，通过合同约定物业服务内容、服务质量和服务费用等事项，明确双方权利、义务，维护双方的合法权益。
八、科学划分物业管理区域。一个物业管理区域由一个物业企业实施物业管理，一个物业管理区域成立一个业主大会。如何界定物业管理区域显得尤为重要，制定《物业管理区域划分办法》势在必行。物业管理区域划分应考虑，水、电、暖、气、通讯、消防、治安、小区规模、社区建设等因素，本着利于管理。方便生活的原则来进行，并建立详尽的物业管理区域档案。通过科学划分可将规模小且相邻的小区整合为一个小区，易于对不符合实施物业管理条件的老住宅区进行改造。同时还应充分发挥社区居委会、街道办事处的管理职能，实现物管部门与政府基层组织对物业小区的齐抓共管。
九、积极推进物业管理的早期介入。物业管理是房地产在消费领域的延续，它与房地产项目紧密相连，房地产项目的优劣影响到物业管理的难易，物业管理的好坏关系到房地产项目品牌的树立。因此，一个项目的开发在市场调研的前期策划就应涵盖物业管理内容。前期若缺乏对物业管理的策划，将会给项目今后的管理带来难以弥补的缺憾。物业服务的早期介入能积极促进建设项目的合理规划，优化设计，为后期的物业服务打下坚实的基础。
十、创行业品牌，夯实基础建设
针对当前物业管理水平整体落后的实际，应选择基础较好的物业企业重点扶持，培育成该区域内物业管理的“领军人物”，塑造物业服务品牌，带动行业整体水平的发展。从完善和发展先
进的、科学的管理体系入手，夯实企业管理基础，以制度立业，引进ISO9000国际管理和ISO1400环境质量管理双体系运行，塑造企业良好的品牌形象。
十一、多渠道、多形式培养人才，为物业管理的健康发展提供智力支撑。
树立精兵意识，加强人才挖掘和储备，培养一支知识面宽、专业素质过硬、实践能力强、有创新意识和爱岗敬业精神的专业化队伍，进一步加大培训力度，提高从业人员的专业素质，定期不定期举办专题培训，不断提高员工能力；抓好学历教育，从在职人员中选择有培养前途的员工，参加专业学历教育，为企业的发展培养人才；拓宽人才吸纳渠道，积极引进先进地区物业服务的优秀人才，优势互补，促进先进经验的本地化；建立物业管理人员专家库，为开展物业服务招投标工作储备人才资源。
十二、制定科学合理的物业产业政策，关心支持物业产业发展。企业年检
当前，物业企业的盈利空间很小，有的企业常年亏损，负担承重，发展很不平衡。各级政府要予以高度重视，深入调查研究，加快制定科学合理的产业政策，创造良好的外部环境，促进物业行业又好又快健康发展。
（一）制定 税收优惠政策
1、免征物业企业代收各类费用的营业税；
2、新办理的物业企业，免征1年企业所得税；
3、凡当年安置待业人员比例达50%或当年安置下岗失业人员达30%的，免征3年企业所得税
4、享受国家退伍、专业人员及再就业人员优惠政策。
（二）加大财政支持力度，对因历史等原因未交纳公共维修资金的老住宅区，在供热困难或锅炉管网等公共设施设备更换改造时，给予财政补贴；
（三）建设、房地产、工会、妇联、共青团等部门团体要大力开展青年文明号、优秀物业管理员的评选活动，对涌现出的先进企业、青年文明号的单位和个人，各级宣传部门和新闻媒体要大力宣传，通过宣传引导，让社会各界和人民众理解、认同、支持物业管理的健康发展。
十三、全面建立健全住房公共维修资金制度，对还没有建立的房产项目，要按照国家有关规定予以补建，并按规定交建设房产管理部门按照规定专户储存，减少广大业主的后顾之忧。
十四、加快推进居民用水、用电一户一表改造步伐，按照《物业管理条例》的要求，用水、用电费应向最终分户使用人收取。对已建成的物业小区要分片划区逐步进行改造，资金来源可由政府、业主共同负担，同时要积极争取电网改造的优惠政策。对新开工的建设项目要强制实行一户一表，明确水、电应由供给单位依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责
任。委托物业企业代收相关费用的，要按照规定支付服务手续费，从根本上解决本该由供水、供电单位负担的损耗和加压费用转嫁到物业管理企业和业主身上的问题，为物业管理
创造宽松的发展环境。
总之，政府在物业管理活动中的作用就是加强市场监管，依法对市场主体（物业服务企业）其行为进行监督管理；积极履行社会管理职能，通过制定行业管理政策和法规，依法管理和规范物业企业，及时化解物业纠纷和矛盾，维护社会公正、社会秩序、社会稳定；通过提供公共服务，包括加强供热公共设施、设备建设，发展社会就业和行业教育培训，发布企业活动信息，为社会公众生活和行业经济发展提供保障和创造条件。

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