房地产开发公司的会计核算分录
房地产开发公司的会计核算分录⼀、设⽴时的核算
(⼀)涉及的主要业务
办理企业名称登记、验资、制定公司章程、银⾏开户和纳税登记。
(⼆)设置的主要账户
实收资本(股本)、资本公积、管理费⽤等
(三)会计分录模板
1、收到股东投资时
借:银⾏存款、固定资产、长期股权投资
贷:实收资本(股本)等
资本公积--资本溢价(股本溢价)
2、筹建期开办费发⽣时
借:管理费⽤、长期待摊费⽤
贷:银⾏存款等
⼆、取得⼟地的核算
(⼀)涉及的主要业务
出让取得、转让取得、投资者投⼊及其他⽅式取得⼟地
(⼆)设置的主要账户
开发成本、⽆形资产、投资性房地产等
(三)会计分录模板
1、⽤于⼟地、商品房开发
借:开发成本—成本对象—⼟地征⽤及拆迁补偿费
贷:银⾏存款等
2、⽤于⾃建房或暂时没有明确⽤途
借:⽆形资产
贷:银⾏存款等
3、⽤于赚取租⾦
借:投资性房地产
企业所得税会计分录贷:银⾏存款等
三、房地产开发阶段的核算
(⼀)涉及的主要业务
⼟地征⽤及拆迁补偿费、前期⼯程费、建筑安装⼯程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费、借款费⽤、预提费⽤等
(⼆)设置的主要账户
开发成本、管理费⽤、销售费⽤等
(三)会计分录模板
1、为取得⼟地开发使⽤权(或开发权)⽽发⽣的各项费⽤,包括⼟地买价或出让⾦我,⼤市政配套费、契税、耕地占⽤税、⼟地使⽤费、⼟地闲置费、农作物补偿费、危房补偿费、⼟地变更⽤途和超⾯积补交的地价及相关税费、拆迁补偿费⽤、安置及动迁费⽤、回迁房建造费⽤等。
借:开发成本—成本对象—⼟地征⽤及拆迁补偿费
贷:银⾏存款、应付职⼯薪酬等
2、项⽬开发前期发⽣的政府许可规费、招标代理费、临时设施费以及⽔⽂质勘察、测绘、规划、设计、可⾏性研究、咨询论证费、筹建、场地通平等前期费⽤。
借:开发成本—成本对象—前期⼯程费
贷:银⾏存款、应付职⼯薪酬等
3、开发项⽬开发过程中发⽣的各项主体建筑的建筑⼯程费、安装⼯程费及精装修费等
借:开发成本—成本对象—建筑安装⼯程费
应交税费—应交增值税(进项税额)(⼀般计税可抵)
贷:银⾏存款、库存商品、应付职⼯薪酬等
4、开发项⽬在开发过程中发⽣着着道路、供⽔、供电、供⽓、供暖、排污、排洪、消防、通讯、照明、有线电视、宽带⽹络、智能化等社区管⽹⼯程费和环境卫⽣、园林绿化等园林、景观环境费⽤等
借:开发成本-成本对象-基础设施建设费
应交税费—应交增值税(进项税额)(⼀般计税可抵)
贷:银⾏存款、库存商品、应付职⼯薪酬等
5、开发项⽬内发⽣的、独⽴的、⾮营利性的且产权属于全体业主的,或⽆偿赠与地⽅政府、政府公共单位的公共配套费⽤等
借:开发成本-成本对象-公共配套设施费
应交税费—应交增值税(进项税额)(⼀般计税可抵)
贷:银⾏存款、库存商品、应付职⼯薪酬等
6、企业为直接组织和管理开发项⽬所发⽣的、且不能将其直接归属于成本核算对象的⼯程监理费、造价审核费、结算审核费、⼯程保险费等。
为业主代扣代缴的公共维修基⾦不得计⼊产品成本。
借:开发成本-成本对象-开发间接费
应交税费—应交增值税(进项税额)(⼀般计税可抵)
贷:银⾏存款、应付职⼯薪酬等
7、预提出出包⼯程、公共配套设施费⽤、应向政府上交但未上交的报批报建费⽤、物业完善费⽤。
借:开发成本—成本对象-建筑安装⼯程费
开发成本—成本对象-公共配套设施费
贷:预提费⽤
8、发⽣借款费⽤、⽀付利息时
借:开发成本-借款费⽤
贷:银⾏存款
9、⾏政管理部门为管理和组织房地产开发经营活动⽽发⽣的各项费⽤
借:管理费⽤
贷:银⾏存款、应付职⼯薪酬等
10、分配成本核算对象成本:发⽣的有关费⽤,由某⼀成本核算对象负担的,应当直接计⼊成本核算对象成本,由⼏个成本核算对象共同负担的,应当选择占地⾯积⽐例、预算造价⽐例、建筑⾯积⽐例等合理的分配标准,分配计⼊。
借:开发成本—⼀期—公共配套设施费
开发成本—⼆期—公共配套设施费
贷:开发成本-会所
开发成本—地下车库
11、开发经营期⽣⽣的利息净⽀出、汇兑损益、调剂外汇⼿续费、⾦融机构⼿续费⽤
借:财务费⽤
贷:银⾏存款
四、房地产完⼯阶段的核算
(⼀)涉及的主要业务
开发项⽬竣⼯结算
(⼆)设置的主要账户
开发产品、主要业务成本、销售费⽤、固定资产
(三)会计分录模板
1、结转开发成本
借:开发产品-⼀期
贷:开发成本—⼀期
2、⾏政管理部门为管理和组织房地产开发经营活动⽽发⽣的各项费⽤
借:管理费⽤
贷:银⾏存款、应付职⼯薪酬等
3、完⼯后发⽣借款费⽤、⽀付利息时
借:财务费⽤
贷:银⾏存款
4、为销售产品或提供劳务过程中所发⽣的各项费⽤
借:销售费⽤
贷:银⾏存款等
5、企业⾃⽤时
借:固定资产
贷:开发成本
五、房地产销售阶段的核算
(⼀)涉及的主要业务
⼟地转让收⼊、商品房销售收⼊、配套设施转让收⼊、其他业务收⼊、预售收⼊、以商品房、⼟地使⽤权对外投资、对外出租等
(⼆)设置的主要账户
主营业务收⼊、预收账款、主营业务成本、其他应付款、长期股权投资、销售费⽤
(三)会计分录模板
1、商品房纳税义务发⽣
(1)收款
借:银⾏存款或应收账款
预收账款
贷:主营业务收⼊
应交税费—应交增值税(销项税额)
或应交税费—应交增值税(简易计税)
(2)差额计税
⼀般计税可扣除当期销售房地产项⽬对应的⼟地价款
借:应交税费—应交增值税(销项税额抵减)
借:主营业务成本
(3)结转销售成本
借:主营业务成本
贷:开发产品
2、预收账款处理
(1)收到预售款时
借:银⾏存款
贷:预收账款
(2)预缴税款时
⼀般计税:
借:应交税费—预交增值税
贷:银⾏存款
简易计税:
借:应交税费—应交增值税(简易计税)
贷:银⾏存款
3、收到保证⾦的处理
借:银⾏存款
贷:其他应付款
4、价外收⼊的处理
借:其他应付款/银⾏存款等
贷:营业外收⼊—违约⾦
其他业务收⼊—⼿续费收⼊
应交税费—应交增值税(销项税额)
或应交税费---简易计税
5、商品房⾃⽤
借:固定资产
贷:开发产品
6、⼟地使⽤权对外投资
借:长期股权投资
贷:⽆形资产—⼟地使⽤权
应交税费—应交增值税(销项税额)
或应交税费---简易计税
营业外收⼊(差额)
7、商品房出租
(1)转为出租时
借:投资性房地产
贷:开发产品
(3)收取租⾦时
借:银⾏存款
贷:其他业务收⼊
应交税费—应交增值税(销项税额)
或应交税费---简易计税
8、资⾦拆借时
(1)资⾦借出时
借:其他应收款
贷:银⾏存款
(2)收到利息时
借:银⾏存款
贷:财务费⽤—利息收⼊
应交税费—应交增值税(销项税额)
9、期末应交税费-应交增值的处理
(1)转出未交增值税
借:应交税费—应交增值税(转出未交增值税)贷:应交税费-未交增值税
(2)预缴税款抵减未交缴增值税

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