收房流程
收房流程
收房的过程并不复杂，主要有以下几个步骤：
1 开发商和物业核验业主材料。双方确认收房流程。
2 业主领取《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》（此三项必须为原件）以及《房屋土地测绘技术报告书》，并由开发商加以说明。
3 业主对新房做综合验收，即最重要的验房环节。
4 业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案。双方协商并达成书面协议，根据协议内容解决交房中存在的问题。无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议。
5 开发商出具《实测面积测绘报告》，双方确认面积误差后结算剩余房款、各项费用以及延期交房违约金等。
6 业主领取新房钥匙，签署《住宅钥匙收到书》。
7 与物业公司签署物业协议、向物业公司交纳物业费并索要发票或盖章确认的收据。
8 办理产权证有关的事项。若业主委托开发商办理产权证，则可由开发商代收契税和房
屋产权登记费。代办费金额双方协商。业主也有权拒绝代办。
9 业主签署《入住交接单》，收房完成。
如何验收房屋
购房者接收房产时必须要求卖方再次陪同实地察验，看是否有所变动，是否按合同要求进行过维修改造，维修改造质量和水平是否满意，有关文件是否符合、齐全等，都应仔细察验。只有购房人对房屋进行验收并签署房屋交接单、领取房屋钥匙，开发商的交付义务才算履行完毕。
即使您掌握不了上述专业的验房方法，没关系，因为在您入住小区前，您所在小区的物业管理公司与开发商签订委托物业管理协议前，为了减少将来自身的麻烦或纠纷，他们已代您对小区所有房子进行了质量验收，在此您不妨了解一下物业管理公司有关《验收与接管物业的事项》另外，我还要提醒您别忘了国家对房屋交易的新规定，即：商品房交付使用时，预售人必须向预购人提供《商品房住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，其与合同具有同等法律效力。
缴纳税费
发表时间：2010-10-07 09:02:06.0 文章来自：
一、交易过程中需交费用
印花税：房价款的万分之五
二、申办产权证过程中需交费用
登记费、房屋所有权证工本费、印花税、契税、住宅公用部分共有设备维修基金等
三、入住过程中需交费用
物业管理费及供暖费
四、办理按揭须缴纳的费用
保险费：财险保险费=总房款*年费率*年限系数。保费一次性交。
五、办理公积金需缴纳费用
1、评估费：评估价格100万以下部分收取评估结果的0.5%，以上部分0.25%。
2、保险费：财险：保险费=贷款额*年费率*年限系数
3、综合险：保险费=贷款人年限对应系数*贷款额
1、交房前强制业主必须向开发商交纳3000元管道煤所初装费（配套费2800元、IC卡费200元）及400元有线电视初装费，违反了江西省发改委2009年赣发的《改收费字[2009]805号》文件。
1967295188(1967295188) 2011/6/10 22:40:15
这一点大家可以到江西省发改委网站中的查
1967295188(1967295188) 2011/6/10 22:42:28
2、交房前强制业主必须向开发商交纳50元的电卡费（我提出质疑后，开发商又解释称是这50元钱是预存的电费）。
1967295188(1967295188) 2011/6/10 22:43:51
这点大家可以向你身边的任何一位买过房的朋友，有没有在交房的时候预存过电费的，这在江西省发改委2009年赣发的《改收费字[2009]805号》文件中叫搭边乱收费
07-02-101思(168569759) 2011/6/10 22:44:23
刘，你很专业嘛
1967295188(1967295188) 2011/6/10 22:44:37
3、强制业主在收房前必须一次性交纳一年全额物业管理费。按照《江西省物业管理服务收费管理办法》第三章第二十条业主或使用人在办完购房或租赁手续后(以交钥匙为准)，物业管理公共性服务费由业主或3使用人按月交纳，已购买但未住的，业主交纳50％物业管理公共性服务费；第二十二条经物业管理企业与业主、使用人共同约定，公共性物管理服务费可以预收，但预收期限不得超过三个月。
16-5-402-火锅不在<cn0793@qq> 2011/6/10 22:45:25
专业人士来了
09-1-202-乱(13611137) 2011/6/10 22:45:36
交房流程16-5-402-火锅不在<cn0793@qq> 2011/6/10 22:46:01
每一项收费都不合理
07-02-101思(168569759) 2011/6/10 22:46:34
那物业公司是凭什么这样收费的呢
16-5-402-火锅不在<cn0793@qq> 2011/6/10 22:50:28
NB呗
1967295188(1967295188) 2011/6/10 22:50:39
这一点大家有可以到物业公司去仔细看看物价局给物业公司收费批文，我仔细看过了，上饶
市物价局批复文件上很明确的写着：由业主按月交纳，未入住的按50%收取，我当时就质问物业公司的人，你全额收一年不符合物价批文，物业公司的人说：这是因为现在小区业主入住率低，所以没有办法。这个说法又站不住脚，按照规定，这个物业公司是属于前期物业管理，对于未入住和未出售的房屋的不足部份的物业管理支出应该由开发商承担，而不是用业主预交一年的物业费的弥补。
08-4-201-快乐就好(1318288585) 2011/6/10 22:51:18
火锅，上次去谈的怎样啊！
(本消息由该成员通过手机QQ发送，体验手机QQ请登录：mobile.qq/c )
16-5-402-火锅不在<cn0793@qq> 2011/6/10 22:52:16
没结果
08-4-201-快乐就好(1318288585) 2011/6/10 22:52:52
哎
07-02-101思(168569759) 2011/6/10 22:52:58
辛苦你们了
16-5-402-火锅不在<cn0793@qq> 2011/6/10 22:53:14
做事了，你们聊
08-4-201-快乐就好(1318288585) 2011/6/10 22:53:49
还在工作啊！
1967295188(1967295188) 2011/6/10 22:56:54
4、按照规定，开发商交房给业主的时候应该出具《房屋面积实测表》，但开发商确拒绝出具，说明现在的实测面积一定小于我们的合同面积，而且我看了有在装修的业主的房子，房子实际面积缩水了很多，大家想想要是少了5个平方，按3000一平方，开发商就得退我们1万5.开发商在房产证出来之前，在做努力，争取到测绘部门改面积
07-102-刘(1967295188) 22:58:29
5、6层以下的房屋物业费每月每平方0.56元，整个上饶市的6层以下房屋物业费都在每月每平方0.4元左右。我们这个小区的物业费太高了。
16-5-402-火锅不在<cn0793@qq> 22:58:39
加班，赶图纸，无良的KFS，天天逼我
07-102-刘(1967295188) 23:00:48
6、向业主一次性收取一年小区内室外停车费1440元（120元／月×12月），该项收费并没有物价局的批文。只有一项为5、智能室内停车费的标准。并没有给物业公司批复室外停车物价批文。物业公司没有带来一寸土地，业主在自己花钱买的土地上停车凭什么向物业公司交纳如此高的停车费？
7、将未完工正在施工的小区强制交付给业主存在极大的安全隐患（4栋后面正在施工，没有围墙、没有绿化）就这样的工程相关部门还给予了验收，相关部门会公正的为业主说话吗？
8、物业公司强制我们交房时交纳装修保证金2000元和装修垃圾清运费200元。所谓装修保证金和装修垃圾清运费针对的应该是装修行为，而不是交房行为，我现在不装修，何必交装这两项费用。物业公司哪天干不下去，跑了，我们谁去退这钱
1、开发商必须在业主收房前无条件出示《建设工程竣工验收备案表》，如开发商未取得或
不出示该表，视为所交房屋不合格，业主有权选择拒绝收房或选择收房并保留追究开发商延期交房的违约任。
2、开发商必须在业主收房前无条件出示面积实测表，如果实测面积小于购房合中所注明的面积，开发商必须依据合同约定退还业主多支付的房款。
3、物业费定价为每平方0.56元，要求物业公司出示物业收费价格的物价批文，物业费定价过高，整个上饶的小区多层住宅物业管理费都是基本上在0.4元每平方米。
4、要求物业公司出具工商营业执照和物业服务企业资质等级证书（分为一、二、三级）
5、一次性收取一年的物业管理费不合规定。只能收取当月的物业管理费。
6、电卡费和煤气卡费（管道煤气初装费3000元中包含了煤气卡费）属乱收费可以拒交
7、预收全额物业费不合规定，对于未入住的只能收取50％的物业管理费。
8、装修垃圾清运费、车位费未按规定到价格主管部门办理报批手续，属于擅自收费，路面停车场所是全体业主共有部份，物业公司无权力向我们收费。合同中必须注明路面停车位供全体业主无偿使用。
9、有线电视费及管道煤气初装费应由业主自愿选择是否交由物业公司交缴，业主可以在装修完毕后入住时自行交给广播电视公司及大通燃气公司。
业主收房流程（业主必看）：
一、查看资料
1、房屋的《住宅质量保证书》（盖章原件可带走）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，为5年。电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年
2、《住宅使用说明书》（盖章原件可带走）
3、《建设工程竣工验收备案表》（盖章原件）1、《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付
竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”2、《建筑工程施工质量验收统一标准》中华人民共和国国家标准，编号为GB50300-2001自2002年1月1日起施行，建设部在《关于发布国家标准＜建筑工程施工质量验收统一标准＞的通知(建标［2001］157号)中规定上述国家标准中的3.03、5.0
4、5.07、6.0.3、6.0.4、6.0.7为强制性条文，必须严格执行。上述国家标准的6.0.7条规定及标准中的说明原文如下:
“6.0.7单位工程质量验收合格后，建设单位应在规定时间内将工程竣工验收报告和有关文件，报建设行政管理部门备案。
说明：6.0.7建设工程竣工验收备案制度是加强政府监督管理，防止不合格工程流向社会的一个重要手段。建设单位应依据《建设工程质量管理条例》和建设部有关规定，到县级以上人民政府建设行政主管部门或其他有关部门备案。否则，不允许投入使用。”依据法律、法规、规章和地方政府的有关规定，开发商证明自己所出售的房屋已经验收合格并且达到交付条件的唯一合法证据，就是看其是否取得《建设工程竣工验收备案证》
4、面积实测表/测绘单位实测面积明细（可为复印件但要有章）
5、管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）/工程竣工图纸或设计单位施工图（可带走）
6、《建筑工程质量认定书》是建设工程质量安全监督检查站(质监站)经验收合格后颁发的
7、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》
8、签字时注明“楼房状况未明”
二、楼房结构
1、检查房屋有无裂缝。
（1）查看房屋主卧及客厅靠近露台的地面和顶上有无裂缝。与房间横梁平行的裂缝，修补后不会妨碍使用。若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直，说明该房屋沉降严重，存在结构性质量问题。
（2）露台处的两侧墙面是否有裂缝，若有亦属严重质量问题。房屋的结构问题常出现在阳台，万一发现房间与阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的先兆。
（3）承重墙是否有裂缝，若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后，存在危险隐患。
（4）墙身、墙角接位、顶棚有无裂痕
2、检查空鼓。
（1）检查地面有无空壳开裂情况。敲所有的地面，特别是贴脚线一圈。轻敲各面若听到空响的声音，就是各面层与墙（地）面接触有缝隙，需要返工；若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。
（2）检查墙身、顶棚楼板是否有隆起或凹陷的地方，用木棍敲一下有无空声。
3、检查倾斜与水平。
（1）在房顶上用细绳栓上一重物，贴墙放下至墙脚，从四周检查其倾斜程度。
（2）目测大致地平。
（3）检查墙体平整度。墙身、顶棚楼板有无特别倾斜，是否弯曲、起浪
4、测量房间的层高。
建筑层高为2．8米，实际高度不能低于2．6米，层高3米的实际高度不能低，住宅层高不能低于2．8米。
三、渗漏、排水与防水
1、检查房屋有无渗漏。
（1）察看房屋的地面和顶层渗水情况。
（2）检查房屋墙面是否有变、起泡、脱皮、掉灰的现象
（3）墙身、墙角接位、顶棚有无水渍
（4）察看厨房、卫生间（顶面、外墙），阳台的顶部和管道接口是否渗漏。留意厕所顶棚有无油漆脱落或长霉菌。
2、排水
（1）验收下水情况，看是否通畅。毛坯房地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。尽可能让水流大、急，看水压大小，试排水速度。
3、防水
（1）在厕、卫放水（约高2cm），24小时以后查看下家厕卫的天花。
三、室内细部
1、管道
（1）各种管道表面镀层是否完好无破损。
（2）看水管有无冻裂。
（3）弯头、阀门处用手摸摸是否潮湿（渗漏）。
（4）排污管是否有蓄水防臭弯头以及防臭地漏。
2、门（大门，房门）
（1）门身内、外、顶面是否油漆，有无流坠，且平滑无磕碰。各个门的顶部都必须刷漆
（2）目测门四边是否平行且紧贴门框，间隙是否太大（特别是门锁的一边）。
（3）试门是否运作自如、开关时有无特别声音。
（4）试门锁是否运作自如；看门锁是否安装牢固；看门匙与门锁是否封口；看门插是否插

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