土地增值税清算案例分析
2010年全市地税系统土地增值税案例分析交流材料
细处见真功 执着揭迷疑
--某房企土地增值税案例分析
[案件概况]
一、案源及基本情况
按照县局土地增值税清算检查计划， 我们于2010年8月13日至8月25日对某房地产开发有限公司2005年7月至2009年12月开发**花苑项目土地增值税进行清算检查。
该公司成立于2005年7月18日 ，注册资本2000万元， 2005年6月16日受让县中学东侧一块地，面积为*****平米，平均每平米780元，总额为5674.58万元。发改委批复建筑规划面积为10.91万平米，容积率为1.5，总投资为*****万元。
该地段立项共有三期，其中，一期9栋，物价部门核定价：住宅为2078元/平米，自行车库为941元/平米，阁楼为850元/平米；二期9栋 ，物价部门核定价：住宅为2360元/平米 ， 自行车库为1118元/平米 ，阁楼为948元/平米。
至2009年末：一期实现收入9339万元，二期实现销售1.06亿元。企业所得税由国税查帐征收，一、二期均已符合土地增值税清算条件，三期不符合土地增值税清算条件。
2007年实现销售收入5669.88万元,企业利润总额为1783.97万元，2008年实现销售收入6081.18万元,企业利润总额为-522.08万元，2009年实现销售收入8227.29万元，账面利润-669.82万元。
二、主要违法事实
1、门市房抵押给借款人，签订售房合同，未结转收入。
2、虚构土方工程，虚增基础设施成本50多万元。
2、利用与建筑公司、桩基公司签订虚假建筑施工合同，虚增建安成本偷逃土地增值税*****.43 元。
[检查方法及过程]
一、了解情况，锁定疑点。
通过与专管员、企业会计、单位项目负责人交流，看事务所的审计报告、纳税申报表、会计报表、帐簿，初步锁定以下疑点：
1、该单位开发项目所建的商品楼均是砖混结构，一期为六层，竣工日期为2007年7月，二期有五层、六层，竣工日期为2008年6月，一期土建成本为746.69元/平米（同期预警值为734元/平米），二期土建成本为845元/平米（二期预警值为828元/平米），超预警值较为严重。
2、往来帐异常，至2009年底，金**个人借款5532万元，至2010年8月末未还，且余额还增至7000多万元。
3、企业资金周转困难，至检查时还有两幢临大路的写字楼至今未动工，而一、二期售房09年底销售都在95%以上，至检查时止，一、二期已全部售完，资金回笼较快，不应该出现此情况，唯一解释是资金被套走。
二、巧获建安假合同，查实虚假建安成本。
（一）、企业拒不接受预警值。
我们分析核实建安成本，迫使企业接受预警值。该公司对建安预警值不能接受，认为建安成本畸高是因为：未将地下车库面积计算在内（层高未超2.20米），房子质量较好等因素，造成单位房屋开发成本较高，帐面建安成本均为实际发生的成本。可我们在检查时，发现每天都有业主上门闹事，提出房屋质量有问题，要求索赔，且帐面也列支了不少的赔偿款。
（二）、想方设法，在建安成本审核方面取得突破。
该企业都能根据检查预案的要求提供建筑施工许可证、规划许可证、招标合同书、施工合同书，帐面工程款也基本支付完毕，似乎天衣无缝，但建安成本这么高，我们检查认为肯定不真实。
剩下的唯一途径只能进行外调取证。而企业的主要成本是建安成本，对应的有建筑公司、桩基公司、甲供材供货商等，我们先选择建安公司，能否取得突破，我们心里也没有
底。
精心准备、谨慎取证、初步取得实破口。
承建该项目的建安公司有三家，桩基公司有两家，外调应该选择保密方式进行，事先不通知、不泄密；还要做到时效性，一次性完成，不能被当事人以各种理由搪塞过去。
我们首先选择了第一家建筑公司，该公司位于县城，到达该单位后，该企业负责人态度不好，非常不配合，强调会计人员出差到外地，不知什么时候才能回来，待其回来后再通知我们。我们提出仅仅只要提供施工合同及往来帐，不需多长时间，只需会计来一会儿，可是负责人就是不肯配合，要求我们先去其他单位调查。
其实我们也了解单位负责人的想法，建筑公司与房产公司有潜规则，这个潜规则就是建筑公司要帮助房产公司增加建安成本，以便于房产公司套现，而且真正施工的项目经理多数只是挂靠建筑公司，建筑公司靠收管理费过日子的，税务机关对建筑公司的管理也只是以票管税，这种模式为房产公司偷税大开方便之门，这个潜规则谁也不能打破，否则，以后建筑公司在市场上就无法立足，企业负责人也想是把我们打发走了事。
我来到财务科，只有现金会计在场，发现会计办公桌上有各项目的资料夹子，其中就有某房地产公司开发的项目，随手取出，发现其中就有施工单位的竣工决算草表，还有一份施工合同，该合同封面写有：“此合同为结算合同”，同时该合同还有一条款规定实际结算价不按备案合同执行。一期真实合同规定土建为500元/平米，水电为47元/平米（不含桩基）；二期真实合同规定土建为620元/平米，水电为47元/平米（不含桩基）。事后，据会计说被老总骂死了。
在与企业负责人沟通中，企业负责人强调是企业内部资料，不是会计核算资料，你不能拿走，并与我们争夺起来，我们态度很坚决，告诉企业负责人，本来事情与你们关系不大，如果你们不配合，我们和公安取得联系，将调取你单位所有与别的单位订立的所有虚假合同，这样，你公司以后可能在本市就难以立足，无法再参与招标，自断后路。企业负责人说，你们这样做，我公司以后就已经很难再立足了，你们为什么不选别的公司先进行？在经过耐心的说服和解释后，企业负责人才同意按取证手续提供资料。
与账面成本相比，一期建安成本帐面均价746.69元/平米，真实合同土建水电成本547元/平米；二期建安成本帐面均价845元/平米，真实合同土建水电成本547元/平米，差异较大。
第二家企业、第三家建安公司已知道我们在另两家建安公司取得的成果，很爽气地提供了建安合同及往来帐，积极配合地做了谈话笔录。
至此，我们已经取得了签订虚假建安合同，虚增建安成本偷税的证据链，一期、二期合计多列支建安成本238.53万元。
三、调查填土情况，获取虚构取土合同的证据。
在检查房地产公司前期工程费时，发现该公司帐面列支一张大额填土费用的建安发票，当时我们要求该单位提供合同，单位负责人表示有合同，过几天，等保管合同的人回来就提供。
据我们了解该单位开发的*花苑有人防设施，还有周围小河整治，本身就有大量的取土，根本不需要到外面去买土平整小区。
过几天，单位提供了合同，我们就根据合同，到承包人谈话，告知承包人应承担的法律责任，且让他提供在何处取的土。
然后，我们又到提供取土的村主任，村主任只承认为了完成镇政府下达的税收指标，就配合承包人开了取土的建安发票，实际没有此业务。
至此，承包人也无奈地承认此业务是虚构的，他也是为了做房地产公司的其他业务，才不得不配合该房地产公司。该公司填土虚增建安成本50多万元。
四、与房管局核对企业网上销售合同，发现有门市房抵押给借款人，签订售房合同，未结转收入。
该公司开发的项目靠近中学，门市房销售很少，不太符合常规，我们趁势又到房管部门核实情况，调阅了该公司09年的门市房销售合同，仔细核对后发现有19套房的预收帐款未入帐，合计1249.93万元。
核实后全部门市房只有一套未售，调查后了解到，该老板为了融资，先将房屋抵押给借款人，签订预售合同，待以后公司实际卖房时，再撤销原合同将售房款转给借款人，如果公司出了问题，此房就是借款人的，该公司除了老板没有其他人知道此房已出售，所借款项已先被老板用掉了。
卖房税费
五、水落石出，案件圆满结束。
通过以上检查方法，破解纳税人避税的各种手法，取得实质性证据，对该单位作出以下处理：
责令该企业补缴土地增值税*****.43元，其他相关税种按规定处理。
[案例分析和点评]
通过对该项目土地增值税的清算，我们得出了如下启示：
一、不能简单地套用市局的预警值。
查帐征收的前提是获取有用的证据，预警值是参考，想办法取证来验证预警值才是正道。做假总归有痕迹，要从痕迹入手层层剥蚕，真至获取证据琏。
二、难以从资金流中发现虚构成本的证据。
企业的套现行为非常普遍，查处的难度也很大，特别是房地产企业，多数都是与建筑公
司、桩基公司、绿化公司及个人签订虚假的建筑合同，并且都有造价事务所的审计报告，加之建筑公司税收征管模式的简单缺失，非常有利于房地产企业套现，本案中检查人员虽然查到了虚假的建安合同，可是对套现资金的查处却无可奈何，《征管法》没有赋予税务机关到人民银行查询相关个人帐户的权利，从根本上造成了对纳税人资金流难以有效监控。
三、纳税人也在升级偷税的技能。
市局目前制定的预警值不可能履盖所有的项目、结构，纳税人也在寻预警值范围以外的项目，比如酒店、超市、写字楼，还有小河湖泊的景观建设，假山名木的设计建设，豪华会所的建设，外墙挂石材，简单的装修等，大肆增加这些没有预警值项目的成本，给清算带来难点。
四、取证的技巧。
1、取证时一定要保密，现场获取有用的证据时，带有很大的偶然性，要处处做有心人，注意纳税人的电脑资料、会计人员随手放置的资料、档案部门的资料等，注意纳税人的失
误，从失误的大量、零散的资料中寻有价值的线索，想方设法调取证据材料并形成证据链，最终让纳税人无法推反偷税事实。
2、取得突破口后，一定要注重时效，尽量扩大战果，把有用的单一证据迅速扩大到相应的证据链，让纳税人无法否认事实，无法推反证据。
五、有些项目的检查方法。
1、场地平整费、土石方工程检查时，视各小区的地势情况，结合自身工程的取土实际况状，比如有的小区本身人防工程及河道整治就提供了大量的土方，或与取土地点的村民委员会、售土单位、施工方进行核实，确定其真实性、合法性。如果有假，一般与村委会、售土单位核实取证可以否认其真实性。
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