常州市房地产市场调研报告
一、常州房地产初感
近年来整个房地产市场火爆异常，作为长三角地区经济发达的城市常州，房地产市场也在飞速发展，成为人们关注最多的热点地区之一，常州房地产市场自1999年开始回升，2001年遇到点小波折，到了2002年的9月开始复苏，从2000年到长三角城市2003年，常州的房地产市场连续4年保持着上升势头，且上升速度逐年加快，2004年以来房地产开发投资、新开工面积、商品房销售面积及销售额等多项主要指标增长速度均创出近年来最高。2005年受国家宏观经济调整的影响，常州市房地产市场开始降温。表现为消费者持币观望比例增加，房价涨幅放慢甚至下跌，部分楼盘以特价等形式变相降价。但相比与上海、南京等一线城市而言，常州房地产市场的形势不算太差，上海、南京等一线城市出现的普遍性降价在常州尚未出现，南京经常发生的挂牌土地流拍现象在常州发生较少，土地市场较为平稳，说明开发商对常州未来一两年的市场预期依然看好。
二、常州房地产市场现状
1、开发投资持续增长、结构发生显著变化。
近年来，大规模的市政拆迁和旧城改造，使常州市商品房市场需求量日益增加，呈现出多年来少有的供不应求局面，许多新开楼盘甚至出现了连夜排队抢购、托人拉关系买房等计划经济时代才有的现象，这些市场信号不断引导房地产开发企业加大商品房建设投资力度。2004年以来，常州市住宅投资增长速度明显加快，对房地产开发投资增长的拉动作用日趋明显，住宅投资在全市房地产开发投资中继续占据主导地位。从个案上看，新城南都2004年开盘至今，销售面积超过40万平方，销售均价接近4000元，这种销售进度是少见的。反映了常州市场的异常火爆。
房地产市场的火爆还表现在商业用房（商铺）上，2004年和05年上半年，常州市商业用房（商铺）销售较好，说明常州市经济活力相当强。但另一方面，常州写字楼市场却呈现出下滑的趋势，开发量下降，在售项目销售进度缓慢。究其原因，我认为是因为常州中小企业发达，缺乏大型特大型企业集团和外资机构地区总部，产业结构中制造业密集，但高附加值服务性行业发展相对滞后，因此市场对写字楼需求有限。随着常州市经济的进一步发展，外资企业增多，以及本地企业形象提升等因素，常州市的高端写字楼市场会出现同苏州、无锡地区类似局面，逐步成熟起来。
2、开发投资规模不断增大，开发空间大幅度上升。
2003年至2005年，常州市房地产行业开发投资规模呈快速上升趋势。由于常州正在建设特大城市，市区面积由280平方公里扩大到1864平方公里，新城区开发建设力度加强。同时老城区的改造速度也没有减缓，随着常州建设特大城市的启动，常州市房地产开发空间会有大幅度上升趋势。根据《常州市城市总体规划纲要》指标要求，2005年市区城市化水平要达到66%，2010年达到70%；居住水平方面，近期人均建筑面积达25平方米，2010年人均建筑面积达32平方米，成套率达85%。这几年市区居民的居住需求会有较大增加，加上梯度消费倾向和“居者优其屋”的观念会进一步带来新的需求和房地产产品的更新换代。
年度 | 投资总额 | 开工面积 | 竣工面积 | 销售面积 | 销售较上年同期增长 |
2003 | 52.8亿 | 374.4万 | 249.2万 | 205.9万 | -17.2% |
2004 | 97.90亿 | 573.4万 | 250.3万 | 236.6万 | 14.9% |
2005.1-9 | 74.5亿 | 280.1万 | 134.3万 | 87.7万 | 26.7% |
3、供求基本平衡，局部区域市场出现供不应求的局面。
常州房地产市场在去年及今年一季度供需呈现两旺，自2002年以来，常州市商品房批准销售面积（供给量）与商品房实际销售面积（有效需求量）的差距逐步缩小，供求之比也在逐年下降，供求总量基本保持平衡。但伴随着特大城市建设步伐的加快，常州市危旧房改造及城市拆迁规模明显扩大，商品房市场需求量也急剧上升，加上2003年商品房竣工面积减少因素的影响，局部区域市场出现了供不应求的局面，同时还带动了空置住宅的消化，使商品房空置面积达到多年来的最低点。以至2004年，常州市场需求呈现井喷态势。2005年4月份之后，受宏观经济体调整影响，上涨势头减弱，而同期在售面积放大，市场压力初步显现。
4、商品房成交价格明显上涨，持续上扬会遇阻力。
在常州房地产市场呈现求大于供的运行格局下，商品房的销售价格也一路上涨，从发展趋势看，常州市楼盘品质的提高，土地价格的上升以及经济发展水平不断提高等因素会在客观上使房价有所上扬；但另一方面，常州市房地产市场发育程度较好，市民的住房需求已在前几年得到一定释放，供需的急剧矛盾已趋缓和，加上特大城市建设，客观上需要拉大城市发展框架，许多开发项目会集中在开发成本较低的城市外围和城郊结合部，这将对平
抑房价起到十分积极的作用。由政府直接主持的经济适用房建设也将全面推开，再考虑到二手房市场活跃这一因素，个人以为常州市的房价会在近几年处于比较稳定的时期，持续上扬会有一定阻力。
三、常州房地产快速发展原因浅析
1、全国整体房地产市场的繁荣发展
2002年以来，全国房地产市场迎来了新的春天。开发理念、开发产品、后期服务等都得到了前所未有的大跨越、大发展，同时也吸引了开发商、老百姓的饥渴目光，卖方思绪活跃了，买方需求渴望增加了，带来了新一轮的房地产的大发展、。
长三角经济腾飞带来的一个直接后果就是土地价格上升较快，加上城市改造导致的住房需求增加，推动了"长三角"区域内房价的不断走高。
在这样情况下，作为苏南板块的常州自然不会脱离这样的大形势，改善居住环境、获得高额的投资回报等等因素使得常州房地产的买方市场活跃起来。有了买方市场必然带来卖方市场的勃勃生机。
2、政府政策的导向
房地产市场的快速发展离不开政府的推动，而各个地区建设新城区的举措更是起到推波助澜的作用。常州亦不能免俗，也算是紧跟时代的步伐。常州市政府提出大力发展新北区的战略，市政府计划北迁、大搞新北区的市政配套建设、低价出让土地，让开发商看到了新的商机，带动了常州房地产市场的加速发展。
3、外来开发投资的涌入
常州是经济发达地区和全国房改试点城市，企业制度改革和房改工作比较彻底。投资主体实现了由国家单一投资向国有、民营、外商等多投资主体并重格局转变，民营和外商企业投资已占全市房地产投资的半壁江山，并有继续上升的趋势。自2003年以来，常州的房地产开发出现了一定程度上的“围城”现象，本地的一些开发商纷纷到经济欠发达地区寻项目，而实力比较强的外商、外埠及外行业的单位则大量涉足常州市的房地产开发建设，这既促进了常州市房地产开发建设的技术交流，同时也在一定程度上锻炼了常州市的投资主体，并使行业的外向度进一步提高。同时产品的品质进一步提高，促进行业的发展，从而带动整个市场的发展。
4、外来消费投资的涌入
在消费主体方面，常州市早在1998年就取消了实物分房政策，推行住房分配货币化，单位和集团消费已基本淡出房地产市场，个人成为住房市场的消费主体。另一方面，由于常州经济的快速发展以及招商引资力度的不断加大，外省市和人士到本地区购房的数量不断增加，个人消费体严格的区域性被打破，如“浙江军团”已在常州市房地产消费中占有一席之地。
四、常州未来市场的消费体判断
1、新婚夫妻
从常州民政局统计资料看，今后几年常州城区每年将有8000－10000户新人需要登记结婚。假设有5000户购买100㎡的新房子，那将每年消化50万㎡的新商品房。
2、改善居住条件人员
2004年常州居民人均可支配收入达到12868元，今年还将有较大的增长。居民收入提高了
消费自然就会提高，大多数人最根本的需求就是房子，置业将成为他们消费的首选。其中二次置业的人将会增加，对中高档大户型的楼盘需求较大。
3、城市化进程中农村进城人员
新北区的大力发展、各个工业园的快速建造、武进的撤县变区等等，使得常州市区的范围不断扩大，增加了附近农民的收入，进城农民购买力不容轻视。同时常州远郊地区的农民或小城镇居民因子女上学就业在市区，也会有在市区购房的希望。这两部分将会在未来一段时间消化相当一部分市场。
4、被拆迁人员
2004年常州拆迁量基本和去年相同，全市拆迁面积270万㎡，城区大概有6000多户拆迁。假设有3000户购买100㎡的新商品房，那将消化30万㎡的新商品房。一般说来，拆迁户购买力相对较强，属于二次置业人。
5、投资客户
全国整体房地产市场的蓬勃发展，常州房地产市场的稳定快速发展，给很多人带来赚钱的机会。不光越来越多的本地个人资金投资房地产，还有大量的外来资金涌入常州房地产市场。但由于常州本身的吸引力尤其是人居环境的吸引力有限，因此，投资客户，特别是普通住房投资客户隐该不会太大。更多的投资客户将会集中在商业用房上。
6、外来工作创业人员
常州第三产业的快速增长，带来全国各地的生意人来此淘金，他们需要先解决居住问题才能更大精力投入事业中去。现在大学生教育普及，常州每年都吸收5000名大学生投入到常州的各项建设中去，他们中大多数都是外地人，其中来自欠发达地区的外地人在常州安家置业的可能性会很大。但这部分体初次置业时，购买力相对较弱，个人认为需求偏好经济适用户型。
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